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近日，有消息表示，北京市地税局将出台房产交易环节契税缴纳新规定(以下简称“契税新规”)，通过进一步完善二手房交易的最低计税价格，限制目前市场上出现的买卖双方虚报二手房交易价格、差价私下补齐的常见逃税行为，从而规范二手房交易的正常价格体系。对此，中原地产副总监宫萍在接受记者采访时表示，契税计税新规出台无疑对规范房产市场秩序起到了良好的助推作用，但是其影响力度的大小还需进一步确定是否能解决两个方面问题，一是契税新规的制定标准能否将已购公房和二手商品房区分开来，二是如何制定二手商
品房最低计税价格。
二手商品房急需制定最低计税价格
宫萍认为，从目前来看，税务部门目前办理二手房交易缴税时，就已经采用最低计税价格了。但是，主要是以北京市建委定期公布的《北京市已购公房和经济适用住房再上市交易市场价格手册》中的价格作为二手房交易的最低计税价格。其中没有对二手商品房单独列出，但事实上已购公房和经济适用房的价格同二手商品房价格相比还是有很大区别的。以北京市建委数据显示，2005年1-11月份，北京全市二手商品住宅买卖价格为4597元／平方米，而已购公房和经济适用房再上市买卖价格为4209元／平方米，可见，二手商品房价格高于公房价格，特别是在对于局部区域市场，其两者之间的差值更明显。因此，有必要制定单一的二手商品房最低计税价格。
另外，从二手商品房成交量上来说，成交量快速增长，其逃税额度也在不断上升，从而也迫切需二手商品房最低计税价格的出台。对此，中原地产三级市场部专业人士认为，一方面，2005年“5·１1”系列宏观调控政策的出台，其中对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，而其受税收影响最大的莫过于二手商品房了，业主在出售房屋时出售成本增大，极大减少了消费者的出售房屋的预期利润，为了减少支出，就出现部分业主在交税时虚报成交价格的现象，出现逃税现象，进一步凸显制定二手商品房最低计税价格的必要性；另一方面，二手商品房的占有比重逐年增加，已经高于已购公房。随着消费者对居住水平的不断提高，再加之新建商品房的大量入市，其二手商品房的上市量还会增长，因此为了更好的规范二手房交易市场，也非常有必要将公房和二手商品房最低计税价格区分开来。
最低计税价格更新频次及区域范围有待变化
记者了解到，从目前契税的最低价格执行标准来说，主要是依据北京市建委的《已购公房和经济适用房的指导价格》为准，但指导价格的更新是以半年为期限的，时间相对较长，不能及时反映市场的价格变化。因为对于一些交易热点区域，其区域价格由于受供求关系的影响，价格变化较大。如果不及时更新，势必会出现区域不公平现象，进而也影响到二手房交易市场真实价格体系的建立。
另外，对于区域范围的选择上应尽量扩大化，据北京交易信息网数据显示，2005年全年远郊区县，如房山、顺义、门头沟等区域的二手房成交量比2004年上涨近7.7%，其中，有66%的成交房屋属于二手商品房。可见，郊区的二手房交易市场活跃势头不减，郊区二手房成交量不断增长。因此在制定二手商品房最低计税价格时其区域范围的选择非常有必要扩大化，这样才能更真实、全面反映市场。中原地产副总监宫萍认为，随着二手商品房交易量的不断增大，其对税收的贡献率也相应增大，因此，在制定二手房交易最低计税价格时，有必要将二手商品房单独列出，最大程度地完善二手房交易市各种房屋性质的计税价格体系。只有这样才能发挥出该计税价格的作用，更好地促使二手房交易市场价格的规范发展。
仰静 J024
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