2005年商铺投资战术全攻略 商铺投资持续升温(3)

　　案例

　　马先生目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(10年)，经计算月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为 5.5／天／平方米，则：

　　●年租金收入：5.5元／天／平方米×６2.5×３65≈125000元

　　●年供款：7500元／月×１2＝90000元

　　●年收益额：125000-90000＝35000元

　　●贷款10年净收益：35000×１0年＝350000元

　　●10年后资产总额：1250000＋350000＝1600000元

　　●毛利润为：1600000(10年后资产)-500000(启动资金即首付款)＝110万元

　　●平均每年收益(年利)：110万／10年＝11万元

　　注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。

　　必备手册

　　三要素

　　一、市面和楼层因素。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。租金往往最能体现商铺的价值。一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。

　　二、使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　三、能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

　　不可有“三心”

　　一、不能太“贪心”。面对开发商宣传的高回报率不要被迷惑，如果允诺的回报率太高，一定要多问为什么。

　　二、不能太“放心”。要学会规避风险，全面考察开发商，并摸清商铺所在地段的真实租售价位，核算回报率。

　　三、能图“省心”。对商铺的整体规划要有所把握，详细了解开发商的经营内容和经营策略。

　　小常识

　　一、商业建筑的土地出让权要比住宅高，土地出让年限只有40年。

　　二、在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。

　　三、住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。

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