二手房买卖成本增加四种避税方式能否安全省钱

http://finance.sina.com.cn 2005年07月01日 16:26 信息时报

　　本版撰文时报记者叶静高江虹

　　今年6月1日起，转让购买两年内的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税(成交款5%的营业税及0.5%的城建费、教育费附加)，而以往营业税是以增值部分来缴交的，而且仅仅是卖出购买一年以内房产的才需要交营业税。另外，买卖144平方米以上的房子，须交纳3%的营业税。

　　新政之后，市民买卖二手房的成本大大提高了。然而近一个月来尽管二手房交易量下挫了1/3，价格却并没有什么大的下跌变化，甚至还走高了。据记者在一些房地产中介所了解，交易量下挫三分之一是因为市民的观望心态导致的，而目前不少市民已经在利用各种办法避税了。

　　记者近日走访部分市民和房地产中介公司，了解到目前市面上通行的有四种“合法避税”方式，这四种方式是不是真的可以让买卖双方安全地省钱？记者将约同房地产业专家与律师逐个进行点评。

　　避税1 真买卖假赠与

　　方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。

　　案例：市民李女士手头有套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是本月初李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。

　　但是通过这种方式李女士心里也有个圪塔，面对记者的采访她表示，虽然这种方式可以避税，但是心里还是有点担心，他们走的程序是先收取购房者1万～2万元的定金，然后去公证处公证赠与的手续，再缴纳一半的房款，最后才去房管局过户，但是如果先公证过后，购房者直接拿赠与公证书完全可以通过法律或者别的渠道把房屋归到自己名下，如果这种情况发生，那么自己可就得不偿失了。在整个交易过程中，中介承担的风险更大了，所以以前1%的佣金一下子涨到了2%～3%。

　　地产专家点评：因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担的风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。

　　避税省下多少钱

　　新政下需缴纳营业税：60X5.5%=3.3万元

　　假赠与需缴纳的营业税：0

　　但由于佣金提高了2%，所以成本有相应提高。此部分成本增长为：60X2%=1.2万元

　　省钱数额=3.3-1.2=2.1万元

　　避税2 定金当租金再过户

　　方法：双方可以在确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当作房款。

　　案例：黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500元，到了两年之后双方再行交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。

　　地产专家点评：由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。

　　节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万X5.5%=3.5475万元

　　避税后缴交的营业税=0

　　省钱数额=3.3万-1.2万=2.1万元=3.5475万元

　　避税3 先公证买卖再过户

　　方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。

　　案例：胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国土局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。

　　地产专家点评：通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。

　　节约数额：新政下需缴纳的营业税：120万X5.5%=6.6万元

　　避税后缴交的营业税=60万X5.5%=3.3万元

　　省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元

　　避税4 先签订合同再过户

　　方法：先签订合同再过户，这种“适用于”房产证办理后只差3个月就满两年的业主。当然这是最好的状态，如果双方协商妥了，可以比3个月这个时间更长，就相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。

　　案例：周女士今年3月份在天河北又购买了一套面积为133平方米的住房，就想把原来在革新路的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照现在的新政，这套40万的房子，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备在年底等到房子满了两年之后，再到国土房管局最后交易，以避过缴纳营业税。

　　地产专家点评：双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。

　　避税省下多少钱

　　新政下需要缴纳的营业税：46万X5.5%=2.53万元

　　省钱数额=2.53万元��

　　合法？违法？请听律师说法

　　广州市环球经纬律师事务所的一位不愿意透露姓名的律师表示，除了第一种方法，其他的三种方法可以说是合理的避税，在法律上没有很大的风险，从法律的角度来看，双方的交易的行为其实是钻了一个法律的空子，但是双方都要承担一定的市场风险，如果市场上的价格波动很大的话，必然有一方会因此受损。目前从法律的角度来看，并没有规定在签订合同之后一个固定的期限内必须履行交易手续，这也就造成签订合同后，交易迟迟不落实，就给避税开辟了一条绿色通道。

　　不过她也指出，但是第一种方法实际上是“用合法的形式，掩盖了非法的目的”，属于违法行为。以赠与形式买卖房屋，其主观上是为了偷逃税款；另外，买方和卖方在交易过程中私下签定的协议不能“见光”，也不能进行公证，“而合同法第54条明确指出，用合法的形式掩盖非法的目的属于违法。”一旦出现有关法律纠纷，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的惩罚，严重的甚至要承担相应的刑事责任。

　　价格稍微上扬

　　●成本增加

　　●各种避税方式令需求增加

　　交易量总体下挫1／3

　　●市民的观望心态

　　●目前不少市民已经在利用各种办法避税

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二手房买卖成本增加 四种避税方式能否安全省钱

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