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案例解答
面积超140平米需缴所得税
安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税？
律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外，主要交纳：(1)契税：成交价的3%；(2)合同印花税：成交价的0.5‰；(3)房地产权属证书印花税：5元；(4)其他杂费。卖方主要交纳：(1)营业税(含城建税、教育费附加)，房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；(2)合同印花税：成交价的0.5‰；(3)个人所得税，此次转让净所得的20%；(4)土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)×税率。
只签合同不过户风险极大
张先生：我想买朋友的一套二手房，我朋友说，为了避免缴营业税，我们可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法有没有风险？
律师答复：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果张先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那张先生只能依买卖合同追究其违约责任。
营业税、所得税一般由卖方缴
潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险？
律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。
如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。
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