认清二手房避税风险 购房者不要轻易相信(3)

　　实操提示

　　税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。

　　●高价房要延迟缴税对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价超过9432元

/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的，可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税，而在8月31日前就要按3%缴纳了。

　　●超大房须按期缴税对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的，就要抓紧在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税，拖到8月31日后就要按3%的税率缴纳契税了。

　　●询问最低过户价在购买二手房缴纳税费过程中需注意契税最低过户价的问题，因为缴纳契税时有最低过户价的要求，最低过户价格标准根据各区规定有所不同。

　　●提交5项资料缴纳税费时需提供：买卖合同(原件及复印件)、房产证(原件及复印件)、买卖双方身份证(原件及复印件)、原购房协议、购房发票或收据(原件及复印件)。

　　收费指南

　　买卖二手商品房

　　(1)个人购房不足2年出售的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税5%；印花税0.05%；个人所得税(依各区规定)

　　(2)个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：契税1.5%；印花税0.05%；工本费(依各区规定)

　　卖方：印花税0.05%；个人所得税(依各区规定)

　　(3)个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税(售房价-购房价)×5%；印花税0.05%；个人所得税(依各区规定)

　　买卖已购公房(1)个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%；印花税0.05%；工本费(依各区规定)

　　卖方：印花税0.05%；个人所得税(依各区规定)

　　(2)个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%；印花税0.05%；工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税(售房价-购房价)×5%；印花税0.05%；个人所得税(依各区规定)

　　合同范本

　　《房屋买卖合同》出卖人将房屋以“以租待售”方式出售给买受人，双方可以约定如下条款：

　　1、出卖人和买受人在房屋租赁合同生效后()日内，向房地产管理部门依法办理租赁登记备案手续，以保护买受人对房屋的使用权及产生对抗第三人的法律效力。

　　2、双方在房屋租赁合同中约定零租金(或低额租金)，以避免出卖人解除租赁合同。

　　3、房屋买卖合同自()年()月()日生效；若在房屋买卖合同生效前，出卖人擅自解除双方所签房屋租赁合同，则本房屋买卖合同即刻生效；房屋买卖合同生效的，出卖人按照租赁合同约定已付房屋租金即为买受人按照买卖合同约定向出卖人支付了与该租金相等数额的房价款。

　　4、出卖人在租赁期限内，擅自解除合同即视为违约，应向买受人支付违约金()元。

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