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本报记者 叶静 发自北京
从今年8月1日起，土地使用权的出让主体，将只能是市、县人民政府，开发区管理委员会无权作为主体进行转让。管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
这是昨天最高人民法院公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《解释》)中的内容，从《解释》生效之日起，与其冲突的司法条款将不再适用。
虽然市、县人民政府一直具备国有土地使用权的出让主体资格，开发区管委会并不具备，但事实上却一直存在着开发区管委会作为土地出让方进行出让土地的行为，这一行为也遗留了一些问题。
对此现象，《解释》规定了一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。之所以规定“起诉前”，最高院解释说是为了防止补救手段的滥用。
此外，对于当前房地产开发中最容易产生纠纷的合作开发，《解释》也作了重点规范，对合作开发合同效力的认定作了新的规定。
由于之前土地使用权转移合同、合作开发房地产合同常常因一方当事人资质欠缺而导致合同无效，给缔约另一方带来严重的损失，所以合同是否有效对于纠纷解决及维护当事人的利益非常重要。
东方律师事务所房地产律师刘桂林告诉记者，过去的法律实践中通常以合同订立时条件是否满足来认定合同是否有效，比如一方当事人在签订合同时如果条件不满足合同则无效，但在《解释》中，这样的行为将不一定认为无效，只要在起诉时当事人欠缺的条件得到满足，那么这个合同就有效。也就是说在符合法律、行政法规规定的条件下，当事人只要在向人民法院起诉前满足相应资质要求即应当认定合同有效，而不再以合同签订时的情形为准。
最高人民法院在答记者问时也表示，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。
“如果确认合同无效，那么投资方投资进去的钱就拿不回来，白白损失了；但如果确认合同有效，双方就可以按照合同约定的权责来划分责任，投资方的损失也不会白白损失。”作为一名房地产开发商，今典集团董事长张宝全在接受记者采访时表示，确认合同有效，将保证合同缔约方的正当利益。
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