购买第三套住房抵押贷款太激进

　　本报记者 李霄峰 发自上海

　　因为不想负债，两年前按揭买房的40万元贷款，徐先生去年用两年的净收入提前还清了。可还清之后又颇为懊悔，感觉一大笔资金都被束缚在房子上了，不能用于其他投资渠道和公司的进一步发展上。能不能让不动产也动起来，创造收益呢？

　　欲购投资房

　　徐先生这套提前还清的房产是位于外滩附近，总价120万元，目前徐先生一家三口住着。两年前一家人住的2房1厅46平方米的老式售后公房，价值24万元，现在以月租1300元租给了附近的医院做宿舍。虽然租金相对周边地区较低，但因为是租给保证长期出租的事业单位，稳定而且信誉好。

　　虽已有两套房产，徐先生依然倾向于投资房产，想再买一套房子，按揭15或20年，贷款还清时正好退休，增加的这笔固定收入可以让晚年生活更富足。徐先生目前颇为心仪每天上下班都经过的普陀区和宝山区交界的路口，打算买一套60平方米、8000~10000元/平方米的房子。

　　可是首期款的筹措让徐先生很头痛，现有资产里4万元的定期存款提前支取会损失利息，4万元的A股被套牢、2万美元的B股略有损失，而卖了出租房再去买房，总感觉像拆了东墙补西墙，倒是自住房是否可以作抵押呢？

　　抵押款做投资太激进

　　用抵押款做投资比较激进，不过40岁的徐先生自己有一个公司，每年净收入至少20万元。做财务的妻子收入稳定，每月5000元；除去家庭基本开销和女儿教育费，每年节余就有20万元左右，徐先生自认为可以承担抵押投资带来的风险。可咨询之后，两位

理财师和徐先生意见相左，都不赞成用抵押款来投资。

　　中国银行的理财师认为，理论上从徐先生的资产状况看，选择用现有的房屋作抵押贷款筹备20万的首付款并非不可行。目前商业贷款半年期5.22%，一年期5.58%，一年到三年期5.76%。徐先生收入高，还款能力较强，做一年期短期融资即可，利息11160元。但实际操作中，作房屋抵押贷款的手续相当繁琐，还有评估费、保险费等诸多的杂项收费，仅评估费一项按千分之二的费率计算就需要2400元,既增加了实际投资成本,又增加了时间成本。

　　中国建设银行理财师对徐先生第三套房产首付款的筹措，亦不赞同通过房产抵押的方式来获得。因为目前抵押贷款的利率相对较高，半年期就达到了5.22%，目前还很难找到投资收益稳定达到5%以上而又无风险的投资品种。不多的4万元存款须作为家庭的备用金也不宜使用。在盘点了徐先生的资产后，出售老式公房是较佳选择。因为老公房出租回报率6.5%，低于房产投资的平均回报率7%，房屋租金水平也有进一步下降的预期，另外剔除地段因素，老公房的升值空间不大。

　　股票套现时机不佳

　　中国银行的理财师也建议不要抛出B股，因B股损失不大，也可将其抛出，大约能换取人民币15万元恰好够首付款。但关注近期证券市场走势可以看出，目前并不是抛售的好时机：目前B股在低位徘徊。

　　徐先生的流动资产不多，风险较大的股票投资占了84%，剩下16%就是风险低收益更低的银行存款，而且是定期的。如果再选择抵押贷款，则又增加了一笔风险很大的资产。以徐先生的收入水平，至少要留出3万~4万元的活期存款。因此当务之急是调整现有资产结构，而非急于投资。

　　宜推迟半年

　　中国银行的理财师建议将置业计划推迟半年，以便手中积累更多的资金。半年后节余10万元，B股择机退出5万元，足够支付新房的首付款，4万元存款作为应急资金。新购房预期租金2200元，月还款1500元，以租养贷后还剩余700元。之后逐步退出A股资金，转为投资开放式基金，兼顾收益、流动和安全，选择债券型基金和稳健型基金。剩余的B股资金选择好时机平仓后，转做银行的外汇买卖投资。

　　理财规划应该是稳健、可行的终身规划。徐先生正是由于当初没有顾及将来的投资计划，只考虑到少还利息，就做了20多万元的提前还款，造成如今资金上的捉襟见肘。为了兼顾盈利、流动、安全，我们作出了推迟置业的建议，但可能会因此失去好的投资机会并增加成本(如

房价上涨)；而不推迟置业，又会在应付突发情况时储备不够，较难两全其美。