又一住房制度配套政策出台 险资获准进入长租市场

　　【独家】又一住房制度配套政策出台！险资获准进入长租市场

　　作者： 吴娟娟 高改芳

　　昨晚（5月31日晚），一份题为 “关于保险资金参与长租市场有关事项通知”的文件在朋友圈流传。

　　刚刚，中国证券报（ID：xhszzb）记者从接近监管人士处证实了这一消息。

　　这意味着长租市场将迎险资入场！

　　记者了解到，部分保险机构已经行动，长租市场迎来大“金主”。

　　根据中国保险资产管理业协会统计，截至2017年末，保险行业总资产余额为16.75万亿元。

　　保险资金一直是债权投资、股权投资的“大金主”。

　　2017年，24家保险系资产管理公司注册的债权投资计划和股权投资计划合计注册规模达5075.47亿元。

　　文件是这个样子滴——

　　文件规定，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足五大条件：

　　1．具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；

　　2．处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；

　　3．产权清晰，无权属争议及受限情形；

　　4．土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；

　　5．履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

　　划重点！

　　文件中包含三大要点

　　1 北京、上海、雄安新区先享利好

　　地域上，该长期租赁住房项目应当处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。

　　土地为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。 

　　2 参与方式为：债权、股权、私募基金、ABS

　　保险资产管理机构可以债权、股权、保险私募基金、ABS等方式投资长期租赁住房项目。

　　1．采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息比例为100%（含）以上。

　　2．采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

　　3 为确保政策落地，监管部门提出了四项要求

　　1．加强合规管理，保险机构投资长期租赁住房项目，应当与融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，合法合规地划拨资金，经由完善的账户托管安排，确保资金的定向投入。

　　2．保险公司应当引起足够重视，纳入年度资产配置计划。

　　3．保险公司配置专门岗位，全权负责投资期项目管理。

　　4．债权投资、股权投资可通过绿色通道优先受理。

　　惠泽长租市场

　　业内人士分析称，引导保险资金进入长期租房市场，呼应“房住不炒”的政策导向，长期租房市场的局部融资难可得到缓解。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，文件中允许险资介入的项目和区域有划定。项目须位于北京上海等人口净流入量大的城市。现在热点城市比较多，虽然大家都想寻找机会，但也要防范风险，没有实际支撑的房地产投资热度是不可持续的。文件圈定的地区，是人口大幅度净流入的地方，这些区域更容易出现回报可靠的长期租房项目。

　　记者从房地产ABS承销人士处了解到，险资已逐步介入房地产ABS相关融资。银行资金和保险资金贡献了ABS资金来源的大头，险资入场将进一步活跃长租市场。

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责任编辑：杨群