万科转型租房，市场即将爆发，投资者如何把握风口

8月20日晚间，房企龙头万科发布中期业绩，2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示，2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

过去一个月，全国热点城市的房租如脱缰野马。一线房租同比涨了近20%。一夜醒来，无产青年连一块立锥之地都悬了。

其实，就算你没买房也能收房租——买REITs就行。

REITs：

全称Real Estate Investment Trusts，译为房地产投资信托基金，是的，它就是一个基金，和平时买的股票基金、货币基金不同的是，这类基金专门投资房地产。

信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，总体可分为实物类和非实物类。实物类包括住宅、写字楼、工厂、仓储等，占整个市场的90%；非实物类主要指房地产抵押债券，占比不到10%。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。

从世界范围来讲，REITs最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区，等到21世纪才开始有REITs上市交易。

1、投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几百万，往上的话几乎没上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千都可以实现。

2、类似买指数。自己买房子还要考虑环境、地段等一系列影响因素，如果投资大型REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。就好比是买个股和买一揽子指数基金同样道理，只要整体房价继续涨，不在乎哪个城市涨，持有REITs都有的赚。

3、分红比例高，回报率高。按规定，每个REIT90%的经营性利润必须分红，不得留存，这与股票分红有明显不同。过去40年里，REITs只有3次没有跑赢标普500，对于小盘股指数罗素2000是碾压式的胜利。

4、流动性高。任何一个国家，买卖房产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，需要找中介，花时间去看房，然后确定银行贷款，再签署相关买卖合同。一般来说，能够在3-6个月内买卖一套房是属于非常顺利的。如果购买REITs，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，比真正交易一套房子方便很多。

当然，硬币都有两面性，投资REITs也有三点要注意：

1、价格太高不要买。任何投资类品种，进场价格高到一定程度，回报就低了；

2、加息周期要当心。REITs定息产品特征明显，在加息周期，投资者普遍对回报的期待更高，而回报增加的简单反映就是股价（严格称信托单位的交易价格）降低；

3、随时关注投资标的出租情况，主要物业出租不顺时要当心。每个REITs通常都有几个主要物业的租金贡献做支柱。一般物业租金两至三年要重续，市场繁荣时，租金往往上调，带来收入增长；市道不顺，租金下调，而且可影响到今后几年。重大租客退租，大股东租金担保期终止，都可能对未来收益产生重大影响；

美国房地产强劲复苏、REITs收益率高企，让巴菲特也心动了。香港万得通讯社曾在《这家公司有什么吸引力？巴菲特罕见自掏腰包连续投资》报道过，巴菲特从2015年开始投资Seritage公司，今年伯克希尔 正式介入，这家公司就是REITs。该公司在全美有235个全资物业，31个合资物业，共计266处，总面积4200万平方英尺。

美国历史上房地产繁荣周期持续时间最少在12年以上，这一轮从12年7月开始，到目前才6年，至少还有一半的路要走。

目前全球市场中，REITs交易最为活跃的市场还是在美国，占比达65%，紧随其后的是日本和澳大利亚，中国香港只占1.7%。

近一两年来，中国内地类REITs产品层出不穷，但多为债权性的私募产品，至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。这标志着中国版公开发行的REITs正式走向前台。

目前国内投资者只能通过QDII参与海外REITs，可供选择的REITs如下：

REITs行业研究

REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。

我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。    

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