租客被清退还背上贷款 租金贷成长租公寓套利工具？

　　调查|租客被清退还背上贷款，租金贷成长租公寓“套利”工具？

　　来源：刘天天 地产深度报道

　　“你也被清退了吗”、“那你的租金贷解绑了吗”这是上海爱公寓群中最常问到的几句话。

　　在我爱我家前副总裁胡景晖一句“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”后，这个行业的光鲜表面似被划出一道口子，露出藏匿着的资金猫腻。

　　随着杭州鼎家的破产，租金贷模式再次成为舆论中心。在上海，亦有不少长租公寓的租房族不小心“踩雷”。在《国际金融报》记者采访中，这些租客们说起这段“血泪史”时，纷纷将矛头直指公寓运营商，如上海青客、爱公寓、寓见公寓等。

　　那么，租金贷究竟是什么？租客和公寓运营商的利益纠纷又从何而来？

　　长租公寓设局？

　　目前，部分长租公寓的发展模式为：首先，长租公寓从房东手中获取房源，且定期向房东支付房租，最近被爆跑路的鼎家便是每月付房东租金；然后，长租公寓再以“二房东”的形式将房源（部分房源会进行整修）租给租客。

　　租金贷的产生在签约这一步：部分长租公寓的销售人员在与租客签约时，通过可“押一付一”、分期付款等优惠手段吸引租客，在租客并未了解租金贷及可能产生的风险的情况下，让租客通过元宝e家或平安好房等贷款平台办理租金贷。

　　“其他租房都是押一付三，这个是押一付一，不用一次性付很多钱，所以当时觉得挺好。”这是很多租客的想法。

　　上海青客的租客鲁文（化名）告诉记者，“当时青客表示，办会员可以享受优惠促销，押一付一，合同上也没提到租金贷。但是后来青客让我录制一段视频，说是要办会员用。我是听同样也要入住青客的朋友说，押一付一是租金贷，然后去问业务员之后才了解到这是在办贷款。”

　　鲁文表示，在他反复沟通和要求下，青客最终取消了他的贷款办理，但随即被告知，他现在租房需要押一付二。由于之前合同中未注明租金的付款周期，他目前有些“占情不占理”。

　　事实上，在《国际金融报》记者问及是否在绑定贷款平台时就知道这是租金贷时，几乎所有受访者都表示，并未意识到是贷款，且有工作人员将这类贷款平台形容为“公寓的指定收租平台”。

　　“签完合同后，工作人员要求我下载‘元宝e家’这个软件，注册账号并绑定银行卡，爱公寓的工作人员将数额和期数都设置好后还告诉我，过会儿接到客服电话时就说是‘自愿的’。”爱公寓租客杨阳（化名）表示，并称上述手续均是工作人员代操作。

　　据《国际金融报》记者了解，2017年签约的很多租房合同上，在支付方式该条例上并无注明平安好房或元宝e家是贷款平台的信息。

　　不过，在记者所拿到的几份于2018年签约的合同上，“元宝e家”已被注明是贷款平台，且还有租客表示其签署了“附件三：关于了解及使用租房分期平台业务的说明”。上述说明中注明“‘元宝e家’为乙方提供房租分期贷款服务，乙方每月只需在平台APP上按时还款即可”。

　　“新租客可能确实是合同上自己没有注意‘贷款’两字，但我们2017年签的时候，只和我们说押一付一，是住进去之后，才发现自己被贷款了。”一位爱公寓租客对记者表示

　　对租客指控的“骗贷”、不告知等行为，爱公寓工作人员杨某对《国际金融报》记者表示，“没有告知是我们公司对业务员培训的不到位，但是这不代表我们强迫租客办贷款。即使流程是业务员代办，但最终贷款合同都是经过租客同意，自己签订的。

　　对此，北京康达律师事务所律师韩骁对记者表示，“《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。公寓若未告知租客其已经绑定租金贷的事实，属于隐瞒了与合同订立有关的重要事实，加重了租客房的租赁风险，对此造成房客的损失，公寓方应当承担赔偿责任。”

　　牵一发而动全身，无论租客是否被“蒙在鼓中”，本该缓解租客租金压力的优惠如今已变成租客被“扫地出门”的起因。很多租客表示，由于爱公寓没有付房东租金，他们反而成了“背锅侠”，被房东下了“最后通牒”，要求立刻搬出，甚者还出现房东砸门的情况。

　　对此，韩骁表示，“若租客并无违约行为，则在合同期内房东无权将其进行清退。即使房东基于房屋的所有权要求清退，租客也可以找到公寓方要求其承担违约责任，赔偿损失，同时，交了房租的租客可以基于合法占有房屋的事实状态拒绝被清退。”

　　何时解绑、退押金？

　　“什么时候可以解绑和退押金？”这是现在租客最为关心的事。

　　据《国际金融报》记者了解，爱公寓承诺的退还押金期限从30天到45个工作日不等；解绑日期短则三四天，长则被清退数月还被贷款平台催着还款。

　　“我们3月份被清退到现在，没有人拿到押金。” 爱公寓租客聂越（化名）显得有些无可奈何。

　　杨阳表示，解绑租金贷需要先和公寓方签订退租协议并盖章，然后自己将退租协议的截图发给平安好房的邮箱，等待解绑。在这过程中，爱公寓好似“甩手掌柜”，对由于自身违约而导致租客被清退的情况始终保持缄默。但杨阳表示，平安好房大约7个工作日内解绑，速度较快。

　　“目前的情况是找盖章的人、退押金的人都不在。”在爱公寓总部守着退租的租客说。据悉，爱公寓退租需找门店负责人，但有租客表示，门店负责人其实“一问三不知”。

　　退租协议难签还只是一方面，解绑租金贷才是租客面临的一个主要难题。

　　事实上，爱公寓自2018年和“元宝e家”合作后，元宝e家已成为租客押一付一的主要平台。

　　徐峰（化名）是2017年9月和爱公寓签约的，但距离租房合同到期三四个月时（即2018年1月），爱公寓突然打电话告诉他，“公寓不再和平安好房合作，要求他要么转至元宝e贷，重新签一年合同，要么搬走。”

　　与徐峰有相同经历的不在少数。但相比平安好房的迅速解绑，元宝e家的解绑手续就没那么简单。

　　租客韦森（化名）向《国际金融报》记者表示，元宝e家客服对解绑要求的回复是，无论租客是否住在公寓，租客需要把剩余租期的房租付清才可以解除贷款。

　　“和公司签订退租协议没有用，爱公寓不把钱还给元宝e家，还款通知就会一直发到我们这儿来。”不少租客表示，目前更加担心的是，如果不还款，未来个人征信会出现问题。

　　苦苦等待公寓回应的还有委托房屋出租的房东们。

　　虽然部分房东已经拿到欠款，但还有一些房东的耐心已被耗光，表示不再考虑将房源委托给爱公寓。

　　《国际金融报》记者得到的一份房东与上海壹火网络科技有限公司（壹公寓运营商，该公司曾是上海歆禺房屋租赁有限公司，即爱公寓运营商的股东，于2017年6月27日进行股权变更，退出上海歆禺房屋租赁有限公司）的委托合同协议上这么写道：甲方（房东）同意乙方（壹公寓）从2018年2月至6月期间的租金无需支付；租客租约正常履行至2018年6月24日截止。

　　这份协议着实让人有些哭笑不得。上述房东对记者表示，其房源是2016年挂在中介后，业务员找上门来的。谈及委托房源的原因，一些房东直言，“他们比外面给的租金要高一点。”

　　中介引路

　　在这场资本运作里，房东、中介、长租公寓方，没有任何一方能完全独善其身。

　　易居、链家、Q房网、我爱我家、58同城、中原地产、巴乐兔、蘑菇租房，各个熟悉的身影均出现在租房客的话语中。多数租房客对《国际金融报》记者表示，他们是通过以上中介才得以了解和接触到爱公寓、青客等长租公寓。

　　“小沈（中介）是我朋友介绍的。当时我们约在租房房源那里见面。这是他们的新店。”在杨阳向记者展示的新店照片上，中介门店玻璃门上清楚映着易居两字。

　　“爱公寓的房子是链家给我推荐的。”聂越（化名）2017年5月在与链家签订了租房租赁合同和佣金确认书后，又被要求签订甲方署名为上海壹火网络科技有限公司，抬头标注为壹公寓的租赁合同。

　　也有租客向《国际金融报》记者表示，当时在网上找房时，巴乐兔销售寻门而来，但推销的就是爱公寓的房源。

　　“我当时问了为什么不是巴乐兔的合同，业务员说他们和爱公寓是一家公司，还给我举例说，淘宝不是公司名，是产品名。”租客蔡路（化名）说起这段时，有些哭笑不得。

　　言及中介费，据中介小沈说是“当场结算佣金”，中介费是单月房租的35%。

　　虽然佣金并不比正常租房的中介费高，但奇怪的是，中介在推荐此类房源时尤为积极。“租房前房子还在装修，我们要求装修完再签约并交了押金。房子刚装修完，我们想去看有什么缺的，小沈和爱公寓的中介小王就一直催我们签合同。”杨阳说。

　　无独有偶。签合同时，长租公寓方工作人员和租赁中介均在场的现象被不少租客遇到过。

　　虽然中介为这些长租公寓贡献了流量，长租公寓似并未将中介当成毫无间隔的“一家人”。不少去爱公寓总部希望解绑租金贷的租客反应，Q房网的工作人员也曾来向公寓“讨薪”。

　　“我真是有苦说不出。爱公寓中介费也没给我，我自己还拿钱垫给它。”小沈所说的垫付是在其租客房子门锁等出现问题时，他帮租客维修。

　　收拾烂摊子的资方？

　　在杭州鼎家爆仓后，目前上海租客最担心的就是爱公寓是否也会“如出一撤”。

　　“一般是会和这些贷款平台有合作。利用租客信用做背书，长租公寓公司向这些贷款平台直接套现1年的租金。” 鼎家前员工张璐（化名）对《国际金融报》记者表示。

　　长租公寓套现后资本出逃的可能性触动着租客们敏感的神。与此同时，爱公寓总部近期确实有搬家的打算。

　　“我们是要在上海好好经营下去的。”爱公寓负责人对《国际金融报》记者表示，外界所传的跑路不属实。

　　该负责人表示，“公司搬家也没有藏着掖着。这里（永盛大厦）房租一个月要14万元，其实租个四五万元左右的就够了，毕竟我们是来做实事的。再说，我们搬到哪儿都会公布，各个区域的门店、对应接待人的联系方式都会写清楚。”

　　也不怪租客会有类似担忧。公开资料显示，不到一年，爱公寓经历了几轮股权变更，目前爱公寓的投资方于3月18日收购爱公寓100%股权。

　　该负责人表示，“我们当时接手爱公寓的时候，爱公寓负债1.2亿元。平安好房和元宝e贷的房租欠了3800多万元。我们4月开始对负债进行梳理，其实接手前，拖欠房东的钱都已经还完了。但是目前问题出在此前内部管理不当上。”

　　据上述负责人介绍，爱公寓原本房源大约3000多套，通过元宝e家支付的租客大约占总租客的30%，大部分还是通过现金支付。从3月至今，公司在员工工资、房租、工程款项等方面花费超过1.1亿元，但仅收取2000多万元的租金，比例悬殊。前一个老板从2017年11月就不再发工资，内部管理混乱。接手后，公司人手不足、同行教唆房东来解约以便自己再拿提成等因素导致公司梳理进度缓慢。目前投资方正在进行内部整顿，但绝不会不退钱或不给房租，只不过需要时间查明、核实房源信息真实性。

　　“中间也出现过我们退租客和房东的钱，但后来证明这些房源根本不是公司的情况。”该负责人随后向《国际金融报》记者展示了其公司内部群每日还款记录，“我们每天都在付房租，今天一个早上我就付了13万元。”

　　“公司从贷款平台拿来的钱和每月收来的房租全部用于付房东租金和内部运营。事实上，公司的钱没有一笔用于外部投资。”该负责人指出。

　　针对退租租客关注的被贷款平台催款和个人征信是否会不受影响等问题，该负责人表示，“平安和元宝都发过声明，表示相关款项与租客无关。”

　　说到此，上述负责人显得有些委屈，“很多通过巴乐兔、平安等四五家平台缴纳房租的租客不交房租但占着房源，现在这些平台都找公司还钱。”

　　扩张惹的祸？

　　爱公寓并不是唯一一家采用租金贷的长租公寓。寓见、青客、蛋壳、甚至自如均爆出可使用租金贷作为付款方式。

　　从财务上来讲，通过租金贷，长租公寓可利用租客的信用提前透支未来的租金收益。有观点认为，该类资金运作模式使得长租公寓在短期内有“闲钱”去拓展更多市场房源。具体来说，贷款机构一次性预付给长租公寓的租金，一部分用于支付房东房租（单季/单月），剩余沉淀资金则用于收购房源，以此循环，手头上的房子越来越多，但市场占有率提高的背后是杠杆的不断加大。

　　那么，长租公寓在借助金融工具以达到自身规模扩张的过程中是否会面临资金断裂风险是成为各个关联方关注的重点。

　　事实上，租金贷或还只属于“初级玩法”，更“高级”的还有以房租分期为底层资产发行的ABS。

　　2017年8月15日，自如发行“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，期限两年，首期发行规模5亿元。

　　该单ABS基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。

　　据悉，基础资产的具体形成流程为，在租客签订《房屋租赁合同》和《贷款合同》后，租客先线上支付一个月房租租金及等于月租金的押金，北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户。

　　事实上，国泰君安在其研究报告中指出5亿元的信贷资产包由超过2万笔小额信用贷款构成。

　　这不是自如迄今发行过的唯一一单ABS产品。2018年3月，自如完成储架ABS首期产品——自如2号1期的设立。该单ABS依旧以房租分期作为底层资产。

　　“面对发展潜力巨大的住房租赁市场，资金的不断加持和进驻，以及其衍生而来的资本链条规模是否能承受金融风险或还有待观察，但不断被爆出的强制网贷、分期变贷款的现象或已折射出部分长租公寓内部规范意识的缺失。”一位接近信托管理人士对《国际金融报》记者指出。

责任编辑：杨群