杨伟民：房地产市场乱象丛生 行政性措施已不能根治

全国政协经济委员会副主任杨伟民

　　新浪财经讯 “第十届陆家嘴论坛（2018）”6月14日在上海举行，主题为：迈入新时代的上海国际金融中心建设，全国政协经济委员会副主任杨伟民出席并演讲。

　　其表示前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前在行政性措施已经不能根治。

　　杨伟民指出，这些乱象必须在六方面同步加快改革：

　　第一改革政府垄断住宅用地体制；第二改革房地产商垄断住宅供应的体制；第三改革售多租少市场结构，加快住宅租赁市场立法，实行租购同权制度；第四改革房地产税；第五改革住房公积金制度，逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存，设立政策性住宅金融机构；第六改革农村土地制度，改革农村集体建设用地产权制度，赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权，政府不再征收农村集体建设用地。

　　以下为演讲实录：

　　杨伟民：大家下午好！

　　我不是一个金融人士，我是非金融人士。原来主办方邀请我来参加，可能因为我原来的身份，但是我要告诉大家我已经不再是中财办副主任了，为什么这么说？因为我下面讲的和中财办没有关系了，完全是我个人的意见。

　　我的题目是打好防范化解金融风险攻坚战不仅是金融部门的任务，其他有关部门和各地区也要履职尽责，因为金融风险一面是货币政策、金融机构、金融监管等等方面的问题，另一面是实体经济，房地产、地方政府债务等问题，如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续变换花样举借债务，金融监管再严厉也会出现金融风险，打好防范化解金融风险这场攻坚战，金融部门毫无疑义是主力军，主攻部队，但是实体经济主管部门尤其是国有监管部门，房地产调控管理部门，地方政府债务管理部门和各级地方政府都要各负其责同金融部门一起齐心协力打好这一场输不起的战役，如果金融部门孤军奋战其他部门袖手旁观这场战役是打不好的。

　　下面我讲的都是我的建议：

　　第一，实体经济要继续深化供给侧结构性改革。坚定处置僵尸企业，前两年处置的只是冰山一角，我国货币池子里面水很多，僵尸企业占了大量的信贷资源，如果不清理死窟窿就没有水支撑新的经济活动。总书记早在2015年就提出要把处置僵尸企业作为去产能的牛鼻子，去年明确要求各省市县要列出名单拿出计划全面稽查上报结果，有关部门应该尽快督办，中央和各省市僵尸企业可以托管到单位一步到位解决。

　　第二加快国有企业改革，国有企业改革进展缓慢一定程度上拖了后腿。我们要继续发挥国有经济的主导作用，但国有经济的主导作用以及控制力和影响力今后主要应该看国有资本是否强、优、大，而不看国有企业是否强优大，这一改动为加快推动国有企业混合所有制改革提供理论依据。混合所有制改革已经上升到基本经济制度重要实现形式高度，对改革方向十分明确的改革没有必要搞试点，也没有必要审批以后再改革，不要把改革搞成审批制。还要按照中央关于把降低国有企业负债率作为去杠杆重中之重的要求，推动国有企业优化布局，缩小战线，减少虚资产，做强实资本。

　　第三赋予职务发明人科研成果所有权，深化供给侧结构性改革既要破又要立。发展新产业新业态要靠创新，创新需要人才，人才发展激励，产权是最大的激励，科研成果是科研人员的劳动和子宾共同创造的，科研成果所有权应该由出资方和科研人员共同拥有，科技和经济两张皮科技成果转化难已经讲了20多年，根本原因是陈旧的科研成果完全归国家所有的制度。2016年，西南交大在四川省成都市支持下，在赋予科研成员科技成果所有权方面，进行大胆探索。出台了西南交大九条，两年来180多项成果分割确权成立高科技公司，他们那里科技成果转化已经不再难了。我以为西南交大的改革是科技成果产权制度改革的“小岗村”，当年土地承包制这一图一产权制度改革解决了农民产权激励问题，也就解决了中国吃饭的问题。今天惟有推动科研产权制度改革，才可以解决科研人员产权激励问题，从而解决创新驱动的动力源泉问题，解决我国核心技术受制于人的问题。

　　第二，房地产要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前在行政性措施已经不能根治，这些乱象必须在六方面同步加快改革： 

　　第一改革政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地也要扩大住宅用地供应主体，我国工业用地和开发区用地总量已经偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低，难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。我们经常说调结构但是不仅要调整产业结构更要调整空间结构，减少工业用地增加城市用地这是方向之一，这是解决高地价的根本。

　　第二改革房地产商垄断住宅供应的体制，应增加商品住宅市场供应主体在符合规划前提下允许小城市和小城镇的自然人合作借房，允许非房地产企业在取得土地使用权土地上建设商品房和租赁房。现在只是允许建租赁房，允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房，允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例低密度住宅等等。

　　第三改革售多租少市场结构，加快住宅租赁市场立法，实行租购同权制度，实行鼓励租赁市场财税金融政策，比如降低租金收入的税费，租赁市场发展的重点是房价较高的特大城市重点也不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法使空置存量住宅进入租赁市场。我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控？像GDP不清楚怎么调控经济？

　　第四改革房地产税，这项改革政府工作报告已经明确了，我不详细说了。

　　第五改革住房公积金制度，逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存，设立政策性住宅金融机构，改革三中全会说了很多年一直没有推动下来。对自愿缴存的给予低息贷款支持，有利于减轻企业负担。

　　第六改革农村土地制度，改革农村集体建设用地产权制度，赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权，政府不再征收农村集体建设用地。改革农村宅基地制度，目前农村空置宅基地3000万亩相当于城市建成区总面积37%。因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区30%左右，比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。如果拿出一小部分转到城市，可以大幅度降低地价，应赋予农村对宅基地的充分物权，可以长租流转抵押继承。

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责任编辑：谢长杉