中诚信马延辉：REITs是政策鼓励的方向

中诚信证评结构融资一部总经理马延辉

　　新浪财经讯 “穆迪-中诚信2018年中信用展望研讨会”于6月5日在北京举行。中诚信证评结构融资一部总经理马延辉出席并演讲。

　　在谈到长租公寓时，马延辉表示，国内最早的政策出于2015年1月份，影响最大的是去年党的十九大政策，还有年中的经济工作会议，以及今年4月份住建部和证监会联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

　　《通知》明确了发行住房租赁ABS的几个条件，第一，已经完工而且运营。第二，完成了相关备案手续。第三，产生稳定的现金流。第四，有一定的运营管理能力。“核心的要点就是建成、完工、有稳定的现金流，完成备案手续”，马延辉称。

　　他分析称，国内的长租公寓有四大类，第一类是有地产背景的企业，比如万科有资金优势，有建造和改造公寓的优势。第二类是经济结构类，比如链家等也会运营一些公寓，这些企业对用户的需求感知度比较高。第三类是酒店运营管理方，即从酒店运营转为公寓运营，这些运营商的能力比较强。第四类是创业型企业，诸如新派、魔方、优家、优客等等。

　　马延辉表示，市场目前发出的跟长租公寓相关基础资产类型有四种，第一种是租金收益权类的产品，比如“魔方”，主要看运营方的持续运营能力。

　　第二种是消费金融类，租房分期链家，回到消费金融的逻辑，这要考察历史回款情况，同时还要考虑运营方的持续运营能力，以及后续资产的质量变化情况、是否有足够的合格资产循环购买。

　　第三种是CMBS类，一般情况下，交易所要求AA或者AA以上的主体做增信安排。

　　最后一种类REITs，这也是所有政策都鼓励的方向，包括之前的PPP都是有鼓励的方向，常规的REITs包括保利、碧桂园、阳光城等等。

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责任编辑：梁斌 SF055