![中诚信证评结构融资一部总经理马延辉](http://n.sinaimg.cn/finance/transform/163/w550h413/20180605/tTcY-hcqccin5832416.jpg)
新浪财经讯 “穆迪-中诚信2018年中信用展望研讨会”于6月5日在北京举行。中诚信证评结构融资一部总经理马延辉出席并演讲。
在谈到长租公寓时,马延辉表示,国内最早的政策出于2015年1月份,影响最大的是去年党的十九大政策,还有年中的经济工作会议,以及今年4月份住建部和证监会联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。
《通知》明确了发行住房租赁ABS的几个条件,第一,已经完工而且运营。第二,完成了相关备案手续。第三,产生稳定的现金流。第四,有一定的运营管理能力。“核心的要点就是建成、完工、有稳定的现金流,完成备案手续”,马延辉称。
他分析称,国内的长租公寓有四大类,第一类是有地产背景的企业,比如万科有资金优势,有建造和改造公寓的优势。第二类是经济结构类,比如链家等也会运营一些公寓,这些企业对用户的需求感知度比较高。第三类是酒店运营管理方,即从酒店运营转为公寓运营,这些运营商的能力比较强。第四类是创业型企业,诸如新派、魔方、优家、优客等等。
马延辉表示,市场目前发出的跟长租公寓相关基础资产类型有四种,第一种是租金收益权类的产品,比如“魔方”,主要看运营方的持续运营能力。
第二种是消费金融类,租房分期链家,回到消费金融的逻辑,这要考察历史回款情况,同时还要考虑运营方的持续运营能力,以及后续资产的质量变化情况、是否有足够的合格资产循环购买。
第三种是CMBS类,一般情况下,交易所要求AA或者AA以上的主体做增信安排。
最后一种类REITs,这也是所有政策都鼓励的方向,包括之前的PPP都是有鼓励的方向,常规的REITs包括保利、碧桂园、阳光城等等。
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责任编辑:梁斌 SF055
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