张玉良：两条腿战略助推绿地资本市场大动作

　　本报记者发自上海

　　袁飞 柴华

　　“我们正在酝酿公司上市，准备工作正在进行中，大动作在今年要完成。”张玉良表示

　　“这样能加快让公司自强。我们定了目标是冲刺世界500强。上市还能提高企业的整体管理水平。当然，还使我们的融资面会更宽，渠道会更广。”

　　近日，绿地集团董事长张玉良飞往俄罗斯，察看其波罗的海项目进展情况。

　　在外界担忧绿地是否也被俄罗斯禁商令所殃及时，绿地集团回应说：“俄罗斯的禁商令对波罗的海的项目没有影响，我们的项目主要是商务住宅。”

　　张玉良在接受《第一财经日报》记者专访时表示：公司现在实现“两条腿”战略，做好“发展现代服务业”和“实施走出去”这两篇文章。“我们现在充分挖掘发展现代服务业给公司发展所带来的机会，发展现代服务业在我们业界眼中就是发展商务地产，所以公司要进行产品转型：从以住宅开发为主向商务地产转型；同时要‘走出去’，走向全国、当然还要走向世界，我们的目标是冲刺世界500强。”

　　以住宅开发为主向商务地产转型

　　有着多年政府工作经历的张玉良，一直保持着对国家政策的高度敏锐性。把公司的发展战略同国家大政方针紧密结合起来，是张玉良一贯的经营思路。

　　从官场转战商场多年的张玉良深谙响应政府号召能给企业发展带来诸多积极外部效应。早年，绿地创立之初就是为了帮政府解决绿化资金，公司也因此获得意外收获而发展壮大起来了。

　　大力发展现代服务业，似乎是与

房地产业没有多大关联性的产业政策。但操着吴侬软语的张玉良解读起来却有自己独到见解：看起来好像现代服务业与房地产没有什么关联，其实不是这样。房地产中很多就是现代服务业，像商务地产就属于这个范畴。

　　两年前，绿地集团在张玉良的带领下开始有意识地向商务地产倾斜。“中央第一次调控后，绿地就逐步转向商业地产和现代服务业，逐步向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。”

　　目前，绿地集团正在斥资数十亿元在上海青浦区打造吉盛伟邦绿地国际家具城。“这个地方也是上海市‘十一五’规划的9个现代服务业园区之一，分两期建设，现在一期已经马上竣工，招商已经达到80%以上。”张玉良透露，此外还在昆山花桥投资数亿元建立一个综合性的购物中心(shopping mall)。

　　张玉良进一步依据市场需求解释向商务地产倾斜的原因。“城市能级提升，城市经济结构调整，有大量的商务楼要出现。”

　　在产业政策和市场需求这些良好的外部环境都具备的情况下，要想在行业竞争日益激烈的情况下抢占企业发展先机，“必须还需要自身内部条件的具备，也就是我们企业自身的发展能级。要有能力造，因为以长期投资回报为主的商务地产不是马上卖掉，小企业的经营能力承受不了。”

　　张玉良透露，公司已经进入13个省市20多个城市，房地产开发项目总规划建筑面积超过1000万平方米，在建项目数量超过50个。其中，外地在建项目以及新获取的项目数量超过40个。

　　目前，绿地的目标是在未来三年内成为商业地产排头兵。2006年绿地商业地产比重占地产业务三成以上，相对应收入超过1/3。张玉良此前透露，绿地集团目前在建商业项目达100万平方米，筹建则多达300万平方米。按照目前的发展态势，商业地产的比重将在3年内达到其项目的半壁江山。

　　商业地产的投资风险

　　在住宅市场鏖战十余年的绿地集团试图尽快开辟商务地产这片新蓝海，同样也要面对实力同行的竞争。

　　转变沿袭多年的行业赢利模式正在成为房地产企业的集体行动。从以前快速盖房、快速出售、资金快速回笼的住宅开发商业模式向自己拥有产权、寻求商业运营商帮助运营的商务地产赢利模式转型正在成为业界共识。

　　商务地产相对于住宅投资周期长、收益更高，除了吸引原来的房地产商“变型”外，一些产业资本也开始对它表现出浓厚兴趣。上海仪电控股集团董事长张林俭向本报记者透露，公司拥有近80万平方米土地，其中大部分建成商务地产。“我们自己拥有产权进行发租，当每年租金收入达到5亿元时，就准备考虑发行几十亿元的地产基金。”

　　目前，投资商业地产正在成为各路资金追逐的世界潮流，欧洲和亚洲的商业房地产项目在吸收海外投资方方面持续升温，而中国的投资机会尤其让人兴奋。

　　咨询机构高纬物业数据显示，去年全球范围内的商业房地产项目投资增长了33%，达到了创纪录的6450亿美元。高纬物业预计，我国高档办公楼今年的回报率能达到12.5%，购物中心类地产项目的回报率能达到16.9%，而新公寓等高风险项目的回报率更是能达到23.9%。

　　目前，

写字楼是我国最主要的商业地产投资目标。不过，随着旅游业的日益发展，酒店服务业地产市场也很庞大。特别是2008年奥运会和2010年上海世博会将进一步带动旅游市场，扩大酒店项目的市场需求。

　　在各方资本表现出对商务地产越来越浓厚的兴趣时，张玉良表示，这个领域也不是没有风险，早些年随处可见的烂尾楼就让人记忆犹新。“那时商业地产根本卖不出去，投资回报率很低”。“尽管商业地产投资率相对要高，但投资回报周期长，而且还需要商业运营伙伴的合作，风险控制难度加大。”

　　张玉良进一步解释说：“早些年商业地产卖不出去，回报率很低，要12年甚至15年才能回收投资，回报率只有6%，住宅则很快。当然还要看经营业态，商业地产如果出售的话，回报率要比住宅要高一些。”

　　张玉良透露，绿地投资回报率一般保持在10%~15%左右。“我们每年财报出来，销售收入和利润比，就是10%左右。有的项目好一点，有的差一点，这是平均数。”

　　上市，房企集体冲动

　　“我们正在酝酿公司上市，准备工作正在进行中，大动作在今年要完成。”张玉良对本报记者表示，尽管公司资金充足，公司还是希望拓宽融资渠道，做强做大需要非常大的资金支持。

　　事实上，绿地集团一直以来是各大行放款的重点对象。“但我们还是选择上市，这样能加快让公司自强。我们定了一个目标是冲刺世界500强，此外上市能提高企业的整体管理水平，当然，上市使得我们的融资面会更宽，渠道会更广。”张玉良解释说。

　　通过资本市场进行直接融资一直是张玉良多年的梦想。数年前，张玉良曾经聘请几家国际投行准备让集团下属的子公司到香港IPO,“后来考虑到各种成本大、时机不成熟而作罢。”但张玉良的上市梦一直没有停止，2005年，绿地再次计划到香港发行基金进行融资，并聘请了好几家机构到香港进行了投资调查。

　　“因为发行议价低于资产净值，我们就不做了。当时我们一块钱才卖九毛几，只有卖到两块，我们才会上啊。后来市场变化了我们就不再做了。”张玉良说。

　　精于计算是商人的本色，为公司上市卖个好价钱是张玉良选择上市与否的第一标准。前不久碧桂园在香港上市被热捧让张玉良觉得这才是绿地应该学习的榜样。

　　作为典型的资金密集型行业，面对国家收缩信贷的

宏观调控压力，房地产企业开始为寻找更多的“筹粮”渠道而绞尽脑汁。尤其是近来行业景气指数直线上升让房地产商对资金的渴求更加强烈。

　　一方面，国家加大了对房地产信贷的调控力度，一方面是经过十多年发展后体量大增的房地产企业表现出做强做大欲望从而导致对资金需求越来越大的胃口。

　　两种因素融合之下，选择上市直接融资成为房地产企业集体突围的下意识冲动。记者调查了解到，包括绿地集团在内的上海房地产开发商50强中多家公司正在谋求上市，其中包括大华、三湘集团等知名企业。

　　三湘集团常务副总裁厉农帆表示：“以前上市的神秘感已经消失了，现在上市就是一件很普通的事情。只要企业达到规模，任何一个企业都可以申请上市。”

　　面对这种业界集体上市的亢奋盛况，张玉良表示，房地产是新兴行业，下一步再要做大做强，就要上市融资了，以建立一个可持续发展的机制。