|
没有酒店管理经验的高档酒店所有者，应该自主管理还是委托管理？如果请酒店专业管理公司，又该如何与其合作？
柴多/本刊记者
一份原定10年合作期的合同，在未到3年时就提前终止了。
合作双方中的一方是国内酒店业的专业管理公司——假日酒店管理有限公司，隶属于世界著名的洲际酒店管理集团；另外一方是位于北京八达岭告诉公路西侧的龙城五星级酒店，由北京的一家民营房地产公司投资创办。两家公司于2002年9月正式开始合作，以龙城假日酒店的商号进入北京的酒店业。到2005年7月，双方合作合同终止，正式分手。随后，该酒店名称更改为龙城丽宫国际酒店，由该酒店的投资商自主管理。
这就引发出了一个话题，对于那些没有酒店管理经验的高档酒店所有者，应该自己操练还是请专业公司来打理，应该自主管理还是委托管理？如果是请酒店专业管理公司，又该如何与其合作？
合作由来
龙城丽宫国际酒店是北京北部地区惟一一家五星级酒店。在北京20多家五星级酒店中，龙城丽宫酒店的实力毫不逊色。该酒店拥有603套客房，1090平方米的大型多功能厅和14个小型多功能厅，可以分别接待8人至1200人的各类活动。就酒店的硬件设施和配套来说，该酒店在北京酒店业属于第一阵营的企业。
龙城酒店的投资方是北京的一家民营房地产开发公司。从1994年开始，该房地产公司先后开发了涉外公寓、联排别墅和独立别墅等地产项目，最新的项目是与华远合作开发的在北京知名的静林湾高档项目，累计开发的住宅总建筑面积达20万平方米。随着项目的开发，该房地产公司积累了一定的经济实力，当时计划为自己的地产项目做一个高档会所，但考虑到社区会所大多属于维持型的，难以盈利，于是准备开发一个以对外营业为主、兼顾社区居民的高档酒店。据了解，这家五星级酒店总投资高达6亿元。酒店盖好了，但投资方并不具备经营酒店的经历、人员，于是决定委托给专业的酒店管理公司经营，在与几家专业公司接洽、谈判后，最终选定了假日酒店管理有限公司作为合作对象。
为何分手？
龙城酒店董事长张玮认为，跨国酒店管理公司有自己很多优势，比如知名的品牌和号召力，规范的管理体系，全球预定系统和稳定的客源，等等。但是不可否认，跨国酒店管理公司也有自己不少劣势。
在北京酒店业，既有自主管理的、业绩非常好的酒店，比如九华山庄，以及开业比龙城酒店晚的世纪金源大饭店，也有委托管理、业绩同样非常好的酒店，比如喜来登·长城饭店、凯宾斯基酒店。
龙城酒店与假日酒店管理公司的合作提前终止，是有着具体原因的。张玮认为，通过近三年的合作，他们发现，国际酒店管理公司在中国还是存在着“水土不服”的情况，某一家大型酒店管理公司在海口、石家庄等城市合作的数家酒店已经陆续分手。
究其原因，他们对本地市场了解不够深入，对本土消费者重视不够，他们的管理模式没有本地化和针对性，总是希望提高外国客人的业务在酒店业务中的比重，认为本地消费者消费实力不够。其次，酒店管理公司派来的经理人，在维护酒店管理公司的利益和维护酒店本身的利益时是有冲突的；让龙城酒店感受最深的一点是，酒店管理公司对所受托的酒店缺乏长期规划，在酒店任职的经理人更多地是把所任职的酒店当作自己职业生涯的一站，不可能对酒店负长期责任。
谈到在龙城酒店任职的经理人，张玮详细介绍说，在与假日酒店管理公司合作的不到三年时间里，负责龙城酒店的总经理先后换了三次，有四个人来负责经营龙城酒店，“一朝天子一朝臣”，其他高层管理人员也随着总经理的更迭而更换，这导致酒店的业务管理和销售政策没有一个连续性和稳定性，最终使龙城酒店在三年内一直不如同期开业的酒店那么红火。
有业界人士对龙城丽宫酒店经营业绩的徘徊持有不同看法，认为该酒店在投资建设时就为日后经营时的定位制造了难题。如果说该酒店定位于商务型的酒店，但其地理位置似乎又不占优势，距离北京商务区CBD和科技区中关村都太远，这让住店客人进行商务活动很不方便，在这方面要比朝阳区和海淀区的其它五星级酒店逊色一些；如果说该酒店定位于度假休闲型的酒店，其地理位置倒有优势，但是该酒店的配套设施似乎又不够吸引人，不象北京北部有名的度假休闲型酒店九华山庄一样拥有温泉、泡汤等新颖的休闲设施。
启示与思考
“尽管不能说我们自主管理之后一定比专业公司管得好，但是至少可以说自己的命运掌握在自己手里，能使上劲”，张玮介绍说，从2005年12月到2006年1月元旦、春节“两节”期间，龙城酒店的营业额与去年同期相比增长了50%。
在现实的经济生活中，既有自主管理做得非常好的，也有委托管理合作得非常成功的。那么，对于那些没有酒店管理经验的高档酒店所有者，究竟是应该自主管理还是委托管理？
张玮也坦陈，龙城丽宫酒店在与假日酒店管理公司合作的三年时间里，也是有收获的。首先，初步了解了酒店业的基本运营特征，其次是打下了一个比较好的管理基础和操作体系。
“大的合作一定要放慢决策速度”，张玮说。现在回想起来，三年前龙城酒店与假日酒店管理公司的合作太匆忙了，决策和协议的签署都有一些草率。
当时，假日酒店管理公司拿过来一本英文版的合同，虽然把合同翻译成了中文，但并没有仔细看，更没有对一些条款进行协商和调整。值得一提的一个教训是，这么大的一个合作协议，龙城酒店的投资方并没有聘请一个专职律师来审定合同。等到双方已经合作了一段时间之后，龙城酒店的投资方才发现，原来签订的合同，其中的条款更多地是保护酒店管理公司的权益，而很少有对酒店管理公司的约束条款。
最具有代表性的是，作为一个委托管理合同，条款中竟然没有一个关于经营业绩指标的规定，这就是说，龙城酒店的投资方每年交给酒店管理公司的费用是有明确规定的，但酒店管理公司每年让龙城酒店产生多大经营业绩，并没有规定，酒店管理公司每年让龙城酒店挣多挣少甚至挣与不挣钱，对酒店管理公司自己来说都是一样的，并没有任何损失。
“在合同中还应该有‘同业同城同区域禁止’的协议条款”，张玮介绍说，龙城酒店与假日酒店管理公司合作终止之后，假日酒店管理公司又与亚运村的五洲酒店签署了委托管理协议，而五洲酒店距离龙城酒店比较近，与龙城酒店是有客源竞争关系的。如果当初合同里有这样的条款，他们就无法合作，五洲酒店的业务也就不会影响到龙城酒店。
张玮认为，一家没有酒店从业背景的机构，如果要进入酒店业，即使要把酒店委托给专业的酒店管理公司，也要在几大家酒店管理公司中有所选择。因为有些酒店管理集团在中国扩张太快，合作的酒店太多，但其本身公司内部储备的优秀的经理人又不够，就会发生对经理人“拔苗助长”的情况，而有相当一部分快速提拔起来的经理人并不具备管理一家酒店的能力和实力。
| 
