万科不再是“老大”

　　仿佛一夜之间，2004年冒出了几家销售收入超过100亿元的房地产开发商。即使不提饱受争议的顺弛，上海绿地、合生创展稳当当突破百亿，应当无人怀疑。而房地产业界多年的“老大”万科，依然稳健地增长30%，达到80亿的规模，丢掉了“老大”的名头。

　　万科不再是“老大”。这变化的不仅是行业排名，更多的是反映了不同发展理念的碰撞。

　　专业化与规模化

　　万科强调专业化，不仅只做住宅，而且只做一种住宅。在有万科的各大城市，在相似的位置，你可以看到具有非常相似的体量、外立面、户型和景观环境的住宅，而且无一例外地由招牌式万科物业来管理。走进小区内，你会发现连业主都是相似的。我们甚至可以把这种住宅类型命名为“万科型”住宅。万科就是以统一的产品，快速在全国复制出“万科型”的生活方式。万科的专业化可谓走到了极致，为他在管理上提供了便利和优势。产品可以复制，相应地，项目操作方式、管理模式、运做流程、组织机构、考核激励，甚至管理人才都是可以复制的。万科在做出大量优秀住宅产品的同时，也培养出众多优秀的房地产经理人。王石才有可能在驾御高速飞奔的万科这列火车的同时，潇洒地去玩极限运动，频繁出现在聚光灯下谈笑风生。无疑，万科的专业化是成功的。

　　上海绿地、合生创展们可不象万科这般“单调”。追求规模与速度是这些企业的发展目标。为了上规模，产品可以不拘一格。做到“一地一策”。配合政府需要，可以做

经济适用房；拿到一块“地王”，就做顶级

豪宅；商业区拿到地块，就做商铺。管理上，做到“一城一策”。在每个城市，都可以因地制宜，建立适应本地风格的管理模式和体系。资金来源上，灵活多样，合资、合作，战略联盟，收购兼并，实现跳跃式发展和扩张。上海绿地有政府背景，合生创展在香港挂牌上市，所有制形式差别巨大，但在规模化的道路上，都取得了成功。当然，规模化发展对他们的管理提出了艰巨的挑战。“一地一策”的项目运做模式，要求他们的策划人员对每个项目都需要从头研究，而较少借鉴和复制。“一城一策”的管理模式，让集团很难建立起统一的监控、考核办法，各地“诸侯”的自主权大，令总部的管理在放权与控制间两难。多样化的合作方式，再加上高速发展，令现金流的调配复杂和紧绷，对财务运做能力提出了更高的要求。

　　品牌与机遇

　　万科的房子什么样？就是那样，“万科型”住宅那样。全中国

房地产界人士，或想买房的消费者，一提万科的房子，头脑中都可以清晰的勾画出万科的房子的模样，还有著名的万科物业。上海绿地的房子什么样？大部分人没有概念，少数知道上海绿地的人，在不同城市会有不同的印象。在上海绿地的老家—上海，人们到处可以看到绿地盖的房子，可有的是经济适用房，有的是豪宅，案名也各式各样，令人无法形成具体的印象。万科最大的成功应该是创造出万科这个品牌。当然，创造这个品牌的成本也是巨大的，十多年坚持不懈地营造，更放弃了许多不符合这个品牌形象的项目的机会，可谓有得也有失。上海绿地暂时放下打造品牌这个“包袱”，先抢机遇，先上规模，短短几年，迅速做大。等有了实力，再回过头来，依客户定位，产品系列，重新规划和塑造品牌。两种做法，得失之间，难分优劣。

　　会培养人与会使用人

　　万科的管理水平历来为业界推崇，精细、严谨。象万科的产品一样，万科的管理模式可以在各个城市复制。一个新人进入这样的管理体系，按部就班，系统地学习，只要聪明和勤奋，就能够成长起来。万科造就了为数众多的优秀的经理人，随着公司稳步扩张的步伐，被派到新的城市和新的项目上，复制万科的房子，也复制万科的管理。在2004年销售越过百亿的上海绿地、合生创展，可能还有顺驰，在全国各地快速跑马圈地，发展是第一位的，管理的细节就不追求完美精细了。圈了地，就要有人去造房子。对人才，要么采取“拿来”主义的态度，大举招聘，猎头，只要能为我所用，就请来放到重要岗位上；要么内部“不拘一格升人才”，大面积破格提拔，很多“娃娃军”被充实到一线。其中不乏优秀者，快速提升，重金奖励；完不成业绩者，无情淘汰。公司在人员的高流动中，保持整体运做的高效，同样形成令人生畏的战斗力。

　　企业经营是以结果论英雄的。万科和上海绿地们的征战才刚刚开始。万科在持续领先之后，被几个强劲的对手超越。公司之间的你争我夺，行业排名此升彼降，就如同体育比赛，各公司所持的不同发展模式被市场这个权威裁判打出比分，所不同的是，在商场中，这样的比赛要一场场持续进行下去，永远不会终止。会有选手出局，但马上会有新的选手顶替进来。

　　上海绿地、合生创展成功实现超越，这种跳跃式发展能否持续下去？相对其规模上的优势，管理、人才和品牌上的短板能否迅速补长？万科是坚持自己既定的战略和管理模式不变，继续追求持续稳健的增长，不为对手的超越所动？还是调整步伐，利用业已形成的管理、人才和品牌优势，加快发展，实现反超？

　　GE的杰克 韦尔其被称颂，不是因为GE哪一年的业绩格外出众，而是因为GE在他领导下的18年实现持续稳健增长。如果万科能18年保持每年增长30%，那万科就不仅是中国的老大，也将成为全球最成功的房地产公司，王石就是比杰克 韦尔奇更伟大的企业家。

    （稿件来源：北京新华信管理顾问有限公司）