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如果完全按市场的办法做，中国的房价高不了，至少占地不多的高层楼房的价格应当是比较低的
□ 宋国青/文
在关于未来房价的讨论中，人多地少的问题再次引起了注意。说起来，中国的人均平
原面积与美国没法比，也比世界平均水平差很多。有的分析根据这样一些指标来推测未来的房价将是很高的。
多年以前，同样的逻辑出现在关于粮食价格的讨论中。在1979年-1984年间，中国年年大量进口粮食，大幅度推高了国际粮价。到了1984年末，粮食终于多得没地方放了，很多地方露天存粮。随后反进为出，使世界粮价下跌了大约1/3。同样的情况后来还不断发生。这后面的一个重要逻辑就是中国人多地少。这个时候作出的决策就是大量进口粮食。
中国不能进口美国的房子和土地，但可以进口美国的粮食。所以，中国与美国粮食价格的差别在正常情况下就是一个运输成本。中国的基本农产品净进口量与消费量的比例多年平均值很小，而且没有上升的趋势。在这个前提下，国内的市场粮价与国际粮价一样表现出明显的跌势。从粮食的情况看，人均国土面积耕地面积甚至人均水资源等指标本身不能说明多少问题。
现在，比较好的农业耕地的净产值大约每亩每年1000元，其中隐含的地租我估计约400元。按4%的社会贴现率(即25倍市盈率)计算，地价不过每亩一万元。农民个人的贴现率非常低，但是很多税费是由土地承担的。考虑到这两点，如果放开土地交易，比较好的农业用地的市场价格可能会达到每亩3万元左右。
城市地价包括了城市建设未直接收费部分和收费不足部分的转移价值。除了按农业用地价格计算的基本地价和这部分转移价值以外，剩下的就是控制城市用地引起的垄断价格和一些特殊因素引起的特别附加价格。从大城市现在的地价看，控制用地引起的垄断加价占一个很大的比例。
从经济合理性也就是资源最优配置的角度看，应当使土地的垄断加价等于零。就现在的情况来说，可以也应当大规模增加城市用地的供给。一些特大城市需要考虑合适的规模，很多地方还要考虑水资源问题。除了这些一般需要考虑的情况以外，中国并没有特别的因素需要考虑。
重要的是，市场规则的结果与经济合理性的要求基本上是一致的。说极端一点，中国的地，谁爱圈谁去圈，越多越好。这里有一些重要的前提条件。第一，给农民的补偿必须足够，不能低于农业用地的价格，必须直接给一家一户的农民而不是乡长村长这些“代表”。第二，有些地方缺水，可能从外地调水，这包括南水北调。如果调水的话，谁调谁掏钱，所有成本最后足额反映在水价上。第三，银行对贷款的效果充分负责，不要搞出一大堆坏账来。其实这些都是基本的市场规则。有一点问题的是，地方政府的短期行为可能导致一些歪曲。在银行和投资人对投资充分负责的基础上，适当考虑地方民意，就不会有太大的偏差。至于货币供给和通货膨胀问题，在银行比较注意坏账的基础上，用利率这样的手段来调节就足够了。土地管理与宏观调控，本来应当是没有关系的事情。
如果完全这样做，中国的房价高不了，至少占地不多的高层楼房的价格应当是比较低的。不过从预测的角度看，决策方面的主导思想接受土地供给也可以甚至更应当由市场支配的观念，恐怕是几十年以后的事情。
这是个一念之差的问题。越来越多的人开始注意减肥，而政府天天担心食品安全，这样的情况不会长期持续下去吧。“民以食为天”这个话，在饿饭的时候是硬道理，在基本吃饱以后就是不全面的。半开玩笑地说，也许几十年以后，居民消费中瘦身的开支比食品消费的开支还大。现在的人越来越不想生儿育女，50年以后的担心恐怕是人太少而不是地太少。
地方政府对土地问题的算计是，从农民手中拿地要花多少钱，变成城市用地要再花多少钱，变完了以后能卖多少钱。与这样的小道理相比，中央政府更多考虑民以食为天这样的大道理。严格按大道理办，在有些情况下结果很糟糕。硬要驳斥大道理也很难。所以聪明的、实用的、或者中庸的办法就是眼睁眼闭。
从预测的角度看，眼睁眼闭将会是未来较长时期中央政府管土地的主调。这样看来，中国的城市地价可能介于美国(低)与日本(高)之间而更接近美国。
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