银行二套房贷松动 促小户型投资升温

　　本报记者 刘霞

　　二手房贷款政策的松动，已让嗅觉灵敏的投资者开始转变思路，对小户型投资的欲望更加强烈

　　继上海传出个人购买第二套住房的按揭贷款政策出现松动之后，近期北京多家银行也开始在二套房贷款方面有所通融，其中包括中国银行北京分行、招商银行北京分行等。

　　《财经时报》获悉，二套房贷政策的松动主要表现在两方面：一方面，银行针对按揭贷款还清购买第一套房的客户，将给予二套房贷优惠利率；另一方面，银行已在考虑以人均居住面积为标准，调整二套房贷政策。

　　二手房贷款政策的松动，已让嗅觉灵敏的房地产投资者开始转变思路。一些个人投资者为了规避资金风险，开始酝酿将此前投资的大户型房屋出手(其自住房屋已过户到父母名下)，转投中小户型的房产以待再出售或者转租，从而增加资金的流动性。

　　有专业人士认为，投资者观念的转变与国家要求的90平米的房屋占项目总开发量70%的规定不谋而合，长远来看，投资者的这种转变不失为一种明智之举。

　　两方面松动

　　由于今年整个房地产市场交易量持续下降，导致商业银行的房贷发放也连续走低，但日前《财经时报》获悉，上海、北京的商业银行已经开始在二套房贷政策上“蠢蠢欲动”。

　　在上海，二套房贷松动主要表现为，银行是针对购买第一套房的客户已将按揭贷款全部还清，购买第二套房再申请按揭贷款时，可以获得与第一套房同样的优惠利率。

　　与上海有所不同的是，北京部分银行在“第二套房贷”政策细节的具体实施中规定：已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新出售房产的相关材料证明，则不计算在第二套住房客户内，仍可视为首套住房客户。

　　迫于今年放贷业务方面的压力，北京多家银行不仅在针对已结清贷款并已出售住房的购房人在购买二套房贷款方面有提供优惠的冲动，《财经时报》还从“链家地产”权证部门了解到，北京各家银行关于“第二套房贷政策”下一步的松动迹象，还将体现在人均住房面积上。

　　之所以会在人均住房面积上也出现松动，主要是依据2007年12月央行及银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

　　文件要求，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行优惠利率。

　　“如果银行能够正式确定如何衡量首套房的人均住房面积，便可执行这项补充通知的政策规定。”链家地产副总经理金育松表示。

　　但记者了解到，各家银行对于衡量“二套房贷群体的第一套住房人均住房面积”的标准尚在酝酿之中。这意味着，银行按照人均住房标准这一政策执行二套房贷优惠政策，还需要一定的时日。

　　二手房交易活跃

　　“链家地产”市场研发中心分析认为，商业银行在二套房贷政策上的松动，将在某种程度上保护了“小房换大房”的自住需求，因此它将影响升级置业需求的上涨，有利于二手房交易市场的活跃。

　　“政策的松动，让此前手中屯有大户型的房地产投资者产生了盘活资金，尽快出手房产的冲动。”工商银行信贷部的一负责人表示，“这一方面可以让二手房房价更趋合理，另一方面可以增进二手房的成交量”。

　　不过，作为身处二手房交易市场一线的金育松表示，导致始于去年年底房地产市场交易量总体减少的原因来自几个方面：首先房价自身已经运行到了一个高位，市场需要一定的消化时间；第二，大家普遍认为奥运会之后北京的房价会有所下降，由此引发了一定程度的观望情绪；第三，从2005年国家开始对房地产市场实行宏观调控以来，采取了一系列的金融和税收政策，使得房价的增幅有所放缓。

　　而第二套房贷政策只是会影响二手房市场交易量的原因之一，由于部分银行推出针对二套房贷的上述利率优惠所体现出来的信贷松动，并非是在很大范围和程度上的一种放松，因此在短时间内还不会从本质上对二手房市场的交易量产生较大影响。

　　小户型风险较小

　　二手房贷款政策所透出的松动迹象，已让嗅觉灵敏的投资者开始转变原来的思路。

　　《财经时报》了解到，由于北京多家银行针对第一套房已经出售并且还清贷款在购买房屋还可以享受第一套房的优惠汇率，目前一些个人投资者为了规避资金风险，开始酝酿将此前投资的大户型房屋出手(其自住房屋已过户到父母名下)，转投中小户型的房产以待再出售或者转租。

　　来自亚豪房地产服务机构(简称亚豪机构)的数据显示，从今年1、2月份住宅项目的销售情况可以看出，中小户型的销售情况普遍好于以大户型为主的项目。

　　在亚豪机构针对1、2月份新增供应的住宅项目的统计中，套均建筑面积100平米以上的大户型项目平均销售率仅为24%，而套均建筑平米在100平米以下的中小户型项目平均销售率为36%，高于大户型项目12个百分点。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，虽然春节前后楼市处于淡季，而政府在通胀压力下收缩银根，但相对于大户型产品，中小户型产品仍以其低总价的优势，使得占大多数的中等收入阶层购房人的消费力能够达到，其销售情况明显优于大户型产品。

　　而我爱我家二手房的实际成交情况也表明，在房屋买卖方面，90平米左右的中小户型约占其总成交量的70%，以一居室和二居室为主的租赁业务也接近总交易量的70%，“市场的实际需求和国家要求的90平米的房屋占项目总开发量70%的规定竟然不谋而合，长远来看，目前投资者的这种转变不失为一种明智之举。”胡景晖说。