信贷紧控 大地产商曲线受益

　　本报记者 邓心

　　3月21日公布的年报显示，2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数跃居世界首位，而此前一年，这一纪录的保持者是美国四大开发企业之一的Horton.趋紧的货币政策环境，反而成为地产大鳄眼中的机会。万科正在酝酿年内能进行一次股权融资。

　　暗流涌动

　　日前，央行发布的“2008年第1季度全国城镇储户问卷调查”显示：2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。

　　尽管未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平，但国家统计局3月公布的数字显示，1至2月份我国城镇固定资产投资8121亿元，同比增长24.3%。其中，房地产开发完成投资2374亿元，增长32.9%。

　　这一高增长数字背后，如影随形的是行业整合的脚步正在逐渐加快。

　　分析人士指出，从万科年报可以看出，其市场份额提高速度是历年来最快的。尽管其市场份额已经达到了创记录的2.07%，但目前的行业低谷又为万科创造了低成本扩张的机会。中国房地产行业的集中程度仍处于较低的水平，万科的市场份额依然存在较大的提升空间。

　　建设部长姜伟新在首谈“居者有其屋”的问题时，着意指出：“要增加中低价位、中小套型普通住房的供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象，又没有能力进入市场的家庭解决住房。”

　　这，又被地产大鳄们视为机遇。

　　事实上，在他们看来机会还远不止这些。华远房地产集团总裁任志强坦言：“有人说宏观调控是在‘整’房地产业，但实际却让房地产业在宏观调控中受益。”

　　万科管理层表示：“如果年内能进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住行业整合带来的发展机遇。”

　　银行的房贷冲动

　　关于第二套房贷松动的传言已甚嚣尘上。

　　去年9月和12月，央行先后下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及其补充通知，对于严格住房消费贷款管理明确了相关措施。2008年1至2月，居民户新增贷款连续两个月同比少增，居民户贷款占新增货款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1至2月的13.9%，房贷调控成效业已显现。

　　房市交易惨淡、房贷业务缩水严重。也使得银行的的日子并不好过，记者以客户身份致电几家银行房贷中心发现，银行对二套房贷采取“暗降”的策略已相当普遍。

　　《通知》中“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，对于“人均住房面积”，建设银行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。建行的这一标准预示着第二套房贷政策的正式松动，各大银行的放贷热情也随之高涨。

　　央行发布的对银行家的最新调查显示，银行家信心指数从去年3季度的最低点有所提升，但仍在25左右的低位，这一数字也是2004年以来的低点，属于不景气区域。

　　同时他们的货币政策感受指数创历年来的新低，对于未来的货币政策，银行家们对货币政策的预期连续三个月下跌，认为政策“偏紧”的占比已高达62.4%。

　　面对银行的赢利压力，打政策模糊的“擦边球”或许成了银行家们无奈的选择。在上海，部分银行对个人购买第二套住房的贷款最高比例已上调至七成，而购买第二套住房时有的也可实行基准利率的优惠利率。

　　其实房地产信贷“紧箍咒”念起之际，“有保有压”就一直在舒缓着银行紧绷的神经。业内人士表示，对个人首套自住房贷款，银监会的态度一直是“保”。

　　在银行家们对生存前景看淡，开始忧虑的时候，素有实力的地产商们嗅到了机会，过去三年，全国商品住宅销售金额的复合增长率为33.7%，而万科销售收入的复合增长率则达到93.7%。万科董事会主席王石表示：“我们对行业的判断从未动摇过，顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。”