经适房交易可望从地下走到地上

　　经适房交易可望从地下走到地上：满5年缴纳土地收益可交易

　　郝倩

　　经济适用房与商品房之间巨大的价差，不仅吸引了囊中羞涩的工薪族，更引来了炒家，他们动用各种关系低买高抛。经济适用房一手市场分配的不公，已经引起大众的关注；二手交易的高额利润如何在业主与政府间合理分配，更是一大难题。

　　去年“五一”，北京的王小姐以4900元/平方米的价格购买了一套112平方米的经济适用房(二手)，她很庆幸，因为此后北京的经济适用房上市交易政策几经转变，最新政策已是新上市经济适用房只能由政府回购了。另外，包括杭州、南京在内的一些二线城市，经济适用房上市交易的执行规范目前均未出台。

　　昨天中国政府网公布，8月1日国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)(下称《意见》)，规定购买经济适用房满5年后，购房者可在缴纳土地收益价款后转让经济适用房。

　　业内人士认为，这一政策的出台明确了经济适用房可以上市交易的说法，并将如何严格执行的具体内容摆上台面，可能促使各地政府更积极地出台相关执行细则，同时也可避免经济适用房私下交易所带来的各种隐患。但房价上带来的收益有多大比例要上缴？这个关键问题还要看各地政府的具体细则。

　　满5年经济适用房可上市交易

　　5年，成为经济适用房是否可以上市交易的一个时间节点。《意见》规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年后，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。此外，购房人向政府缴纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。

　　类似规定在部分城市已有尝试。按照《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》，经济适用房达到规定年份上市交易的，其出让方在交易时需比一般的商品房交易多缴纳土地出让金(含级差地租和大市政配套费)以及相关规费。2004年3月4日的《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》也公布了执行标准，确定“在2001年2月5日前买了经济适用房的，需补缴的土地出让金按房改房的标准来执行”；“2001年2月5日至2003年3月31日之间购买的经济适用房，按照物价局核定的商品房价格与经济适用房价格之间的差价”；“2003年3月31日后购买的经济适用房，按照同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价”。

　　不过，3年前已出台政策的杭州，经济适用房的上市交易并没有完全落实。昨日，杭州市住房制度改革办公室对本报记者明确表示，因没有出台具体流程，具体执行部门很难操作。截至目前，即使是有私下转让经济适用房的情况发生，也不能过户交易。“下半年，杭州市政府会出台新的经济适用房管理规范。新规定出台后，我们会再度考虑上市交易的具体执行问题。”

　　杭州一家中介行的知情人士也坦言：从2006年至今没有一户成交。目前涉及满5年的经济适用房买卖，农税中心都不受理，说要等上面具体的政策。很多之前挂牌转让的经济适用房都改售为租。

　　同样面临经济适用房满“5岁”的南京市，也在拟定相关上市交易政策。其交易细则从上半年就开始纳入当地政府考虑范畴之内，预期可能在今年底或是明年初有一个明确说法。

　　执行标准含糊 交易亟待规范

　　去年在北京回龙观购置一套二手经济适用房的王小姐说：“我不是很明确是不是可以将去年刚买的二手经济适用房卖掉，原则上这也是可以操作的。”其购买单价4900元/平方米是去年当地的商品房价，而这套房子最初的买主仅花了2600元/平方米。按北京市的规定，经济适用房只可原价转让，“但很多政策中介行本身就可帮你规避，例如在定价方面就可以将差价定义为‘装修费’。”

　　由于面积偏大，购买这套经济适用房的王小姐还额外交了1万多元的契税以及印花税。而原本的房主并不需要为其个人所得缴纳费用。现在，当地房价已上涨至8000元/平方米左右。因王小姐所购买的这套经济适用房并不属于“新建”，所以她依然可以再度转让。按照《北京市经济适用房管理办法(试行)》，经济适用房的回购是针对“新建经济适用房”所说的，而王小姐的经济适用房是2000年左右上市的。        

　　按照2004年出台的《南京市经济适用房管理实施细则》，经济适用房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，可按照市场价上市销售。然而直到今年，首批交付的经济适用房还未满5年，上市政策也未出台。目前，南京一些买卖双方签订协议，往往支付了房款后，

　　“我们没有统计有多少经济适用房