工业土地惜售 早期投资商待价而沽

　　郝倩

　　按照业内人士的估计，随着更多的开发商态度积极地进入这一市场，无需多久，工业土地市场必然如同住宅以及商业开发市场一样，进入“战国期”，再进入“三国期”

　　因为越来越多工业土地的卖家开始“惜售”，买卖双方正在展开一场拉锯战。

　　“3年前拿到土地，即使有100万/亩的溢价，100亩土地转让后所得收益也不会超过1个亿。”上海浦东，一位早期投资工业土地的投资商给本报记者算了笔账。

　　他认为，这1个亿中，还要扣除所费不菲的财务成本、融资成本以及营销成本，结果显然并不令人满意。现在已经有更好的解决方案：自建物业后可以带来比单纯出售土地更好的收益，而成熟项目的价格可能又有一个几倍的增值。

　　此时市场背景是，工业用地在招拍挂之后价格已经水涨船高，并有望持续上涨。按照业内人士的估计，随着更多的

开发商态度积极地进入这一市场，无需多久，工业土地市场必然如同住宅以及商业开发市场一样，进入“战国期”，再进入“三国期”。

　　工业用地也开始“养铺”

　　一家南方

房地产公司决定在上海近郊做一个服装服饰产业链项目，以“低租金养铺”的方式来“养”他的工业地块时，国内一家房地产非主业的大型集团向他们抛出橄榄枝，欲整体收购这一项目。

　　这一项目所处上海近郊，3年前获取土地价格基本与市场价相当，也就是30万/亩左右。3年以来，针对这700多亩的土地，他们曾经改变过两三次执行方案，目前的服装服饰产业链项目是最终敲定的方案。

　　大型集团的收购显然是瞄准了700亩的土地，并希望借此配合其在北京已经投资的一个服装生产销售大市场，实现南北呼应。更为重要的是，大市场的经营将带来该地块的再度升值。

　　“虽然目前该地区已基本无地可放，但是，由于该地区处于上海尚不成熟的地块,人气依然不旺，很难卖出一个好价钱。要想实现区内的土地升值，必须要带动当地的人气。”知情人士对本报记者表示。

　　记者调查得知，这一板块目前的工业土地公开招拍挂的价格在100万/亩左右，周边也有报出130万~140万/亩的价格，但“有价无市”。根据世邦魏理仕工业及物流服务部副董事戴沁的估计，目前买家可以接受这一板块的工业土地收购价格，也就是100万/亩，可以有加价，但心理承受能力远远低于130万/亩。

　　鉴于这一市场行情，这家南方房地产公司并没有给该集团一个谈判的机会。他们的团队准备自己来“养”这块土地。

　　记者通过山东曹县一名刘老板得知，在苏州，虎丘、天赐广场等相同或相似产业的经营类商铺现在至少有1000多家商户在竞争，商铺的租金已经从3年前的每天0.4~0.5元/平方米提升到现在的1元/平方米以上。以前在苏州，一家40~100平方米的同类店面一年也能有近20万的纯利，但是今年以来，小店已经基本赚不到钱。

　　在这样的背景之下，上海的这个项目几个月之内迅速吸纳了100多户相关行业的厂家，这些小商户多来自山东曹县、安徽六安以及四川达县等地。投资商的初衷，就是要“低租金养铺”，先是吸引商家，然后是吸引消费者。

　　投资商认为，如果项目可以顺利实施，起码可以在现行基础上有一个2~3倍的地价增幅。“这种‘养铺’的方式还算是比较费心的，有些工业土地投资商就是直接捂地，就坐等着土地升值。”戴沁说。

　　在戴沁看来，“今年以来，生意一下子变得很难谈”。打个比方，就在上海浦东机场附近，一块170亩的土地，在2年开发期到了之后，先做一点标准厂房，再等着机场大开发带来土地大幅升值。

　　而更多有土地的公司更为直接，如果有买家前来洽谈，“开个价就把你吓回去”。

　　“有一些土地叫价140万/亩，比现行地价可能高出30%到40%。这个即使国际买家能接受，作为厂房，以及物流设施的最终用户也很难有这么高的成本承受力。所以最终，谈判只能告吹。目前，在松江、青浦，一些老的大项目都在进行谈判，项目面积多为100亩到200亩之间。”

　　机会与风险一线之间

　　“现在还没有到市场真正火爆的时候。”戴沁说。他认为，市场刚刚放开，远没有到“诸侯割据”的激烈状态。

　　根据仲量联行发布的报告，工业用地出让严格执行“招拍挂”之后，上海的工业用地价格至少有一倍的上涨空间。该行分析认为：工业用地地价上涨空间最大的是浦东金桥区域，目前该区域工业土地销售价格约100美元/平方米(约合53万/亩)左右，可以上涨到400美元/平方米以上。

　　其次是浦东康桥区域，有望从目前的100美元/平方米左右上涨到350美元/平方米左右。而上海的其他区域，例如宝山、嘉定、闵行等区域，地价可以从50美元/平方米以下上涨到100美元/平方米左右。

　　“一些之前专做住宅和商业的房地产企业投资工业地产，也是看准了工业地产目前的低成本和准升值。”业内人士对本报记者分析说。

　　“买家都在努力，但是不论通过一手、二手都很难拿到土地。”戴沁表示。从目前的情况来看，一手土地的控制太紧，买家都在“排队等指标”，此外，还要做好准备，防止在招标公告发出之后，有“黑马”冒出，抢走指标。

　　即使如此，买家依然更倾向于淘买“便宜货”，或者找寻“光地”的项目，尽量降低收购成本，以期获取高回报。买卖双方互相试探，却是谁也不愿轻易就后退一步。“国际买家考虑到国内投资者有本土的经营优势，所以往往在收购谈判时，乐意给出更高的价钱，但是现在的情形已经发生改变了。”

　　包括鹏润、鹏欣、运盛以及复地这样的本土地产企业都在很积极地进入工业地产领域，通过一手、二手领域寻找地块。这些本土企业往往本身就有强大的收购资源，所以收购的时候，都不乐意开高价。

　　“单纯的‘捂地’，也难以对这些国内买家奏效。”戴沁称。之前工业物业的回报率超过商业，但是这种态势正在发生改变。“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%~10%左右，降低到8%~8.5%。”世邦魏理仕工业及物流服务部执行董事安豪称。

　　“按照目前挂牌价格正规拿到的土地，已经‘卡喉咙’了，10%以上的回报率一定是达不到了。因为租金的升值还没有土地出让价格上升的速度快。”戴沁说。