专家指出：物业税开征必须解决三个问题

　　本报记者 王小霞

　　从几年前就开始传闻即将开征、试点城市几度落空难产后，一直被业界广泛呼吁的物业税，在2007年一开始，再次让大家看到了开征的希望。这一希望，来源于近期国家税务总局宣布“将研究物业税方案列入2007年工作范围”。而与国税总局密切配合的还有建设部同时的表态：“正在研究对大户住宅保有环节征税”。一时间，物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年，物业税能否真正启征呢？

　　应全国统一开征

　　“开征物业税势在必行，但物业税开征始终只是停留在讨论的基础上。这主要是很多地方政府不够积极，大家都想先看别的城市试征得好不好。所以，我认为应该全国统一开征物业税。”不动产税改革研究课题组成员、国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强在接受

中国经济时报记者采访时表示，税改小组在调研中发现，地方政府在物业税开征问题上普遍存在一种很矛盾的心态：一方面，他们觉得开征物业税增加了税源，对税收增加比较有兴趣；但另一方面，他们也有很多的担心，担心收取物业税会对投资环境产生负面影响。

　　“为了避免地方政府之间的恶性竞争，物业税一定是全国统一实施，不能有例外。”隆国强说，征收的税率也要做进一步的研究，设定一定的税率范围。在这个范围内，地方政府有权力根据当地经济发展情况选择一个合理的税率。除此之外，中央政府应该规定统一的评估标准，编制统一的教材，培训评估人员，避免地方不愿征税，而系统地压低当地的

房地产价值。

　　“同时，在中央和省级政府设立监督机构，尽管这两级政府并不分享物业税收入。”隆国强表示，中央政府还可以考虑，对于地方为开征物业税而建立评估系统的初始投资，在财力上给予一定的支持。

　　可以说，本轮房地产新政均是由中央政府发动，显示出中央政府规范住房市场的决心。物业税作为地方税，有利于中央的

房产新政实施。因此，中央一直是研究和推动物业税的主体，相比之下，地方官员因为担心土地出售的收益减少，反而是对物业税不太积极主动的主体。

　　逾越困难要看政府决心

　　“原来的房地产税收名目繁多，房源登记工作量大，评估机制不完善，免征额如何界定更合适等等，这些都是开征物业税必须要解决的问题。”隆国强告诉记者，虽然目前开征物业税的确有很多困难，但有些困难并不是不可逾越的，这主要看中央政府的决心。

　　“目前我国的房地产税费，税种过多，房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税等，名目繁多，重复征税严重。并且，税率普遍偏高。”中国社科院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新表示，若想在房屋保有环节征税，就要完善现有税收体系，扩大税基，减少税种，降低税率。

　　“中央必须下决心重新设计房地产税收制度，尽快取消不合理收费，为开征物业税打下基础。”隆国强认为，在中央改革房地产税收制度的同时，地方政府也应该对物业税开征进行技术以及人力上的支持，比如提前完善房源消息登记、建立评估机制。与此同时，为了减少阻碍，可以给普通家庭划出一定的免征额，还可以先在商用项目、高档住宅开始小范围征收，然后再逐步推进。

　　“此前，我们很担心很多地方没有足够完备的房地产登记资料作为评估的基础。但在青岛考察后，就有了一定的信心。青岛过去5年来每一套房屋交易都上网，交易价格非常透明。”隆国强介绍，对于房源登记，可以运用高效率、低成本的计算机辅助的办法；在确定一定的免征额后，大家会发现很多住宅在物业税推进的初期是不需要进行评估的。

　　这样，可以在初期把评估限定在一个有限的空间范围内；另外，可以确定一个比较适合中国国情的评估周期，适当拉长评估周期，比如说5年内将一个城市应纳税的房屋评估完，每年评20%，这样每一年的评估任务大大减轻。

　　如何解决土地权属问题是关键

　　“在国外，由于产权是完全私有化的，所以，对房屋的征税，实际上就是针对土地征收的。而我国，消费者买到的只是房子本身，并不包括土地。如此一来，如果征收房屋保有税，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有税，那么，50年、70之后，政府如果要无偿收回土地，便是对私有财产的剥夺。”刘维新表示。“土地是国家的，土地上面的住房是私人的，到底如何确定私人对该土地的权属是解决问题的关键。”

　　要么改变供地方式，要么确定房屋和土地权属统一。有关专家表示，“若想使这一税种真正落到实处，那么，就必须修宪，取消土地使用年限，并对房屋的财产权进行明确界定；或者，在未来出台的《物权法》中，将房地产权属统一。”

　　另外，要让公众认可这一新税种，必须保证房屋价值评估的透明与公正性，这在一定程度上考验政府的公信力。中国社科院曹建海教授提出，开征物业税应该注意防止地方政府“征了税、不干活”。因此，物业税的开征和运用都需要以公开、公平的公共财政制度为基础。 提高评估的技术和透明度也很重要，开征物业税需要一系列评估，评估的公正性直接影响征税的效果。