展望2007：楼市面临更严厉调控 二三线城市红火(3)

　　房价呈上涨趋势、小户型成主流

　　虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心显然将在未来随着大家的争相进入而改变。“当大家都关注二、三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来了。”范小冲告诉记者，2001年阳光100去济南、天津等地寻求发展时，当地政府表现得非常欢迎，积极从土地、招商政策等方面给予企业最大的支持。但现在，政府的态度不再像过去那么积极，企业之间的竞争也更加激烈。

　　“去二、三线城市‘开疆拓土’的开发商越多，其地价上涨的速度也就越快，成本增加，

房价必然呈上涨趋势。”此前已经在唐山、天津等地代理销售多个项目的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在接受记者采访时表示，外地开发商在当地拿地的成本肯定会高于当地开发商。据媒体报道，2005年天津外地开发商所获土地面积占总成交面积的15%，但交易金额却占总交易金额的40%。“外地开发商的开发成本高，所以必须做高端物业，否则根本不具备竞争力。”杨少峰告诉记者，品质提升后，房价必须要有合理的上涨空间。

　　与此同时，小户型在2007年将是二、三线城市的主流需求。“我们最近在南宁和柳州开盘的两个新项目中，小户型卖得特别火。”范小冲表示，小户型永远是市场中卖得最好的。与范小冲持有同样理论的业内人士不在少数，杨少峰认为，任何城市，购房人群基本是“金字塔”型，也就是对低总价、小户型需求量最大的普通消费者占多数。“我在唐山代理的一个项目，早上八点半开盘，但到了10点半时三百多套小户型基本全部卖完了。”杨少峰说，新的宏观调控政策要求90平方米以下户型占70%，这预示着以后小户型将成为市场主流。“有人担心这样小户型会过剩，其实根本不可能，因为供应在短期内还无法满足市场的需求。”

　　不可避免的市场洗牌

　　事实上，当从一线城市转战进入二、三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动，洗牌是不可避免的。“外地开发商在适应当地市场的同时，以雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式全面冲击着当地开发商。”一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉记者，二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商。“我曾在一个三线城市遇到一个开发商，其拿到了一个160亩的大项目，但手上的自有资金却只有3000万元。”该人士表示，像这种开发商资金链随时都会断裂。

　　“随着政策越来越严，再加上很多品牌开发商进入，实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰出市场。”杨少峰指出，现在有一些二、三线的当地开发商已经明显感觉到了品牌开发商带给他们的压力。

　　但与当地小规模开发商被淘汰出市场一样，拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。2006年9月6日，路劲基建(1098.HK)于联交所发布公告，路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12.8亿元的资金，出让了顺驰中国55%的股权，基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控，你想想顺驰现在什么样？”这是此前孙宏斌的肺腑之言，但现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。

　　“进军二、三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚得到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。”2007年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。(周雪松 王小霞)

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