展望2007：楼市面临更严厉调控 二三线城市红火(2)

　　一线楼市或将面临更严厉调控

　　中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为，不管是北京、上海、广州一线城市，还是其他二三线城市，“中国房价从长远看，总的趋势是上升的。”牛凤瑞说，这是因为促使房价上升的因素存在，但并不等于房价上涨越快越高越好，必须承认这个现象，并基于这种现象采取对策。

　　“房价上涨或下降，是市场配置资源的一种形式，政府没必要跟着走，不要过分重视，而忽视更重要的东西，比如房地产市场交易秩序。看房价应该看一个总的趋势，必须连着几年比较。”牛凤瑞说，从2000-2005年，中国房价上涨速度均低于GDP和人均可支配收入增长速度。

　　牛凤瑞表示，北京

房价今年出现的大幅上涨，带有一定补涨的因素。他预计，未来1-3年，北京房价仍将保持上涨态势，但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。“房价涨跌首先取决于供给，如果房屋供应量不能满足，还可能进一步上涨。政府真想控制房价，应想方设法增加供给。”

　　与牛凤瑞的观点不同，香港中原集团主席施永清认为，未来房价走势有很多的不确定性。

　　“我看到的情况是空置量比较多，有些人买了房子他不是住或用，而是买来投资。现在房地产的问题不是因为我们经济不好，也不是真正的供不应求，而是房地产速度比经济发展还要快，我们建的房子比实际需要的可能更多。”施永清说，现在房地产市场是供大于用的需求，但供小于投资的需求，换言之，即一方面是供过于求——从用家(自用或自住)的角度；但从投资者的角度，是求过于供。”

　　施永清还认为，房地产的走势，要看整体的经济。“现在是房价除了长三角升慢一点之外，其他地方，北京、深圳、广州都在上升，而且还上升得比较快。关于房价的涨跌，2008年我估计不到。从一线城市房价来看，市场里面有一定的泡沫，但是泡沫什么时候爆破我不知道，这要看政府的政策和外面的环境。”

　　“现在有一个估计，美国经济可能会放缓，美国房地产价钱也见底了，这可能会影响到中国经济。基本上，我的判断是中国经济可能是最多放慢了一点，但是就像前面提到，前几年有的地方房价上升的速度比经济增长的速度要快，尤其是大城市，这在某一种程度存在着危机。”施永清表示，“去年的宏观调控成效不是太好，所以很有可能中央还有新的政策出来，对原来政策落实的程度、落实的力量会加强，那就是看中央落实的力有多大，贯彻的力有多大。”在施永清看来，影响房价走势的变数还是很多的。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏则表示，从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为，有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。

　　廖英敏分析，问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。

　　“今年房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。”谈到北京等一线城市今年房价的迅速上涨，廖英敏认为，如果房价还继续大幅上涨，明年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，以使中央各项调控政策落到实处。

　　二、三线城市开发更红火

　　当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时，不少精明的开发商早已将触角伸向了二、三线城市。

　　2006年一年中，万科在天津挂起了东丽湖和水晶城项目的销售大旗；中海地产在苏州工业园区取得了20万平方米的居住用地；而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后又在山东东营取得新项目，这使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。

　　“万科挺进天津、沈阳、佛山等地；首创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；阳光100甚至成了很多房企挺进二、三线城市的榜样……”一位正打算进军外地市场的京城开发商向中国经济时报记者表示，如果说2006年很多房企还在观望中，那么，2007年将是房地产企业集中向二、三城市挺进的“火红”之年。

　　二、三线城市成香饽饽

　　“二、三线城市目前是地产界关注的焦点市场。”最早在全国二、三线城市进行扩张的阳光100公司常务副总经理范小冲在接受中国经济时报记者专访时表示，目前的一线城市竞争已经相当激烈，而二、三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是房地产企业的最佳战略选择。

　　阳光100是最先嗅到二、三线城市偌大商机的房地产企业，但绝非是最后一个。前不久，富力地产在西安召开新闻发布会，酝酿已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居乐集团与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目，项目规划面积2.3万亩；中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地；华润置地以挂牌方式获得苏州市一块住宅用地，地价高达7.85亿元。而在此之前，华润置地已经取得湖南长沙星沙国家级经济技术开发区的商住地块，土地规模为48万平方米……凯德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二线城市频频出手。

　　“一些并不引人注目的二线城市名字开始出现在知名房地产公司开拓名单中：西安、长沙、厦门、太原……”范小冲说，阳光100在不久前已经进入了三线城市如广西柳州、山东东营。“不用等太久，这个名单就可以拉得更长。”

　　今年以来针对房地产业的宏观调控一浪高过一浪。而在二、三线城市，尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售工作却有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，计划在2014年前在成都开发5到7个项目。

　　凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。

　　比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商很多信心。

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