政策与房价反向互动

　　■2006：房价怪圈■本报记者 王小霞

　　“从来没见过哪个行业会像房地产行业这样，一年当中频繁遭遇宏观政策的调控。而且，越调控房价越涨，房价大涨又导致土地价格上涨。可以说，今年大部分开发商都过得小心翼翼。”北京一位不愿意透露姓名的开发商向中国经济时报记者表示，2006年有土地的开发商还有钱赚，而没土地的开发商日子则过得很辛苦。

　　政策频出市场动荡

　　央行加息、“国六条”、九部委“十五条”、民宅禁商令、“外资限炒令”、土地出让规范等等政策的频繁出台，让业内强烈感受到2006年是的的确确的“政策年”。

　　“今年，央行两度加息，希望通过增加还贷成本影响部分以投机、投资需求为主的消费者退出房地产市场，从而挤压市场需求，令房地产价格回落。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文在接受中国经济时报记者采访时表示，但是，由于加息后增加的成本与

房价上涨所带来的丰厚的投资利润无法相比，因此，加息对打击投资起到的作用甚小，对减少市场需求的作用也不大，反而加大了真正需要购买自住房的中低收入者的负担。

　　他说，在九部委“十五条”规定的“90平米占70％”政策要求下，不少楼盘需要重新调整规划设计而延缓了入市时间，导致本身就供小于求的京城楼市出现供需矛盾的激化，特别是下半年新房供应面积大量缩水。“与此相对应的是，目前京城房地产的需求仍具刚性特征，在房价持续走高的大环境下，房屋仍是投资者投资保值的最理想选择。”“全民买房”的购房热情不但扩大了房地产市场的有效需求，而且进一步推动了房地产价格的上涨。

　　“也正是因为‘90平米占70％’政策的影响，令购房者视大

户型产品为稀缺产品，形成了今年对大户型的热购局面，使已经入市的在销大户型项目‘水涨船高’。”中大恒基不动产营销总经理王述告诉记者，“90平米占70％”的政策令大户型成市场香饽饽，而别墅用地叫停政策也使潜在的高档物业需求显现，反而造成其出现“惜售”现象，别墅价位成为今年物业类型中攀升最为明显的类别。在这两大类型高价房的助推下，整体的房价在调控中不断上扬。

　　北京土地供应向五环外扩展

　　与房价上涨相比，土地的价格也一路上涨。“2006年，土地交易中含住宅商品房性质用地的地块为53块，成交总价为182．10亿，2005年此数据为75．9亿，上涨幅度近一倍之多。”王述表示，2006年北京城八区出让的土地共为20块，占总量的37．7％，楼面均价高达4603元／平方米；城八区外远郊区县出让土地33块，楼面均价为1184元／平方米。

　　“分析今年的土地供应情况可以看出，2006年北京城八区出让土地的整体规划建筑面积呈现大幅度下降趋势，而且，住宅供应向五环以外扩展的趋势非常明显。”苏文告诉记者，虽然2006年、2005年的土地成交量都远低于该年度政府的计划供应量，但2006年土地的实际成交比例远远高出2005年，而容积率、楼面均价等其他指标则与2005年基本持平。

　　他说：“可以预计，如果拿地的开发商能将地块正常开发、投入市场，根据正常开发周期1－2年来计算，预计2007年中期到2008年，商品房供应套数将大幅增加，供需矛盾有望得到一定缓解。”

　　“但是，目前很多开发商对市场前景看好，竞相争夺位置、面积均好的地块，这样在一定程度上抬高了土地成交价格。据统计，2006年北京土地成交价格在交易底价的基础上平均提高了26．7％。”王述认为，由于北京房地产销售市场持续看好，价格居高不下，开发商看好未来市场价格和利润空间，土地的竞争激烈，导致土地成交价格居高不下，并远远高于起始价。

　　他表示，土地供给不足带来供需失衡的压力，加上不少大中型开发商的前期积极囤地、储地行为，并不急于投入开发，供需矛盾无法得到缓解，“僧多粥少”局面日趋严重，地价在竞争和调控中导向高位运行，地价的大幅度提高引起地块周边在售楼盘涨价，从而辐射状地带动整个市场的价格上涨。

　　8000元／平方米以上楼盘占近7成

　　“城里的房价一听就让人心跳加快，去年还八千多一平方米的房子，今年已经涨到一万多了，真后悔当初没买。”这是本报记者近期在北京东四环附近一家楼盘销售处听到的一段话。

　　其实，类似的话语记者已经听过多次了。根据中大恒基的最新统计数据显示，2006年1—11月，商品住宅整体预售均价已经达到10161元／平方米，其中普通住宅预售均价9841元／平方米，公寓预售均价11235元／平方米，别墅预售均价10990元／平方米。

　　“普通住宅的价格波动最大，作为主流需求产品，2006年的政策对其影响最为明显。”苏文说，由于公寓项目多集中在城区内，所以价格也是一路走高，但随着在城区内可供开发土地的减少，再加上《北京十一五城市建设规划》的要求，通州、顺义、大兴等郊区成为未来重点建设区域，公寓项目也逐渐步入郊区，价格呈现回落趋势；而别墅项目自“叫停”后走势看好，价格也随之水涨船高，由于不少别墅项目地处远郊区，使得整体价位与其他物业差距不是太大。

　　他说，与2005年相比，京城住宅商品房的整体预售均价持续走高。今年8月的一系列政策“组合拳”收效较为显著，价格出现大幅下降，随后又因“金九银十”而迅速反弹。“但市场并未如开发商的预期转入旺市，9月销售面积及套数与以前相比仅仅是略有增加，与2005年的‘金九’旺市相差甚远，直接打击了开发商的信心。到了10月份，预售均价迅速滑落。”

　　“但是，2006年房地产市场的另一个突出特点是中低档楼盘减少，万元以上楼盘占市场新增供应的4成左右；8000元／平方米以上的楼盘占到近7成。”王述表示，

北京楼市对于中高档楼盘存在较强的消化能力，升级换代者、外来置业者和高端需求者都是对中高档楼盘的有力支撑，且“未来大户型住宅供应减少”的预期也提前挤压出了部分需求，促进了目前的高档楼盘销售。

　　他说：“中高档的楼盘愈发受到消费群体的关注，成为2006年京城房地产市场的主流价位，导致整体价位高涨不下。”