深圳市规划局：严格执行毫无商量余地

　　90平方米以下占70%适用每个项目

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　一石激起千层浪。

　　6月20日深圳市政府出台了关于落实“国十五条”的房地产调控细则，主要内容包括：90平方米要占项目的70%，达不到70%以上标准的，不得签订土地出让合同；购买90平方米以上住宅，首付不低于三成。

　　“90平方米以下占70%，适用每个项目楼盘，没有达到这个比例的未开工项目要全部调整规划。这是要严格执行，毫无商量余地的。”深圳市规划局规划处副处长贺承军接受《第一财经日报》专访时这样表示。

　　微妙的90平方米

　　“仅这一条，深圳就将有近百个楼盘面临规改，政府这次不是闹着玩的。”一位业内人士这样说道。

　　此前建设部关于90平方米70%的比例是地区总量还是单一项目在业界一直存在较大的争议。

　　而更多专家认为，深圳出台这样一个规定，是“一个相当聪明的太极推手”。

　　“国十五条”出台后，关于这个90平方米的争论成为焦点问题，建设部一司长提出了对套型面积的解释，并指出所谓70%并非针对每个楼盘，而是地区总量，此话一出，恶评如潮。

　　事实上，建设部是希望将这一问题推给地方政府。但地方政府在如此强烈的关注下怎么会接如此烫手山芋呢？

　　但从现实来看，深圳还是接过来了。90平方米70%这一问题已细化到单一楼盘，如有楼盘想改动，要直接报建设部批准。

　　之前开发商集体失语，无非是寄希望地方政府出台细则。“这个政策一出台，很多开发商都炸开了锅。”有代理商如此表示。

　　“开发商反应很强烈，说明深圳楼市的炒风投机是多么的旺盛，因为这个政策主要对豪宅高端项目影响大，而深圳的炒家主要集中在大户型豪宅，这是一个事实。”英联国际不动产郭建波董事长说。

　　郭建波还表示，深圳的楼价起码有15%的降价空间，楼市拐点将在下半年来临，深圳可能会步上海楼市之后尘。

　　开发商很郁闷

　　而就在大部分开发商还在为改规划忙得焦头烂额的时候，一些地产巨头正在悄悄展开扩张行动。据万科公开资料统计，5月以来万科连连出手，在不到一个星期内斩获三幅土地，耗资11.1亿元，地块合计占地面积21.9万平方米，规划建筑面积43.3万平方米。

　　万科一位内部人士表示，新政策出台，万科短期内也会受到冲击，但这也是万科快速扩张的一次机会，地产的整合将会得到极大的推动。

　　而对于一些曾经高价拿地打算开发大户型的开发商来说，深圳细则的出台无疑给了一记闷棍。

　　有开发商坦言，所有的政策中杀伤力最大的还是两个70%的硬规定，这一条也将是引起争议最大的一条。留给市场的余地非常小，很多项目都将直接受到冲击。据深圳市规划局统计，上周有14个项目到规划局报批，其中有11个没有通过，无法按期开工建设。

　　招商地产一位策划师告诉《第一财经日报》，以深圳关外龙岗来说，招商依山郡、公元大地、振业城等很多项目的后期还没有拿到开工许可证。新政策一执行，深业地产和龙光地产可能会比较紧张。

　　今年深业地产以7.7亿元拿下的龙岗中心城北地块，楼面地价3780元／平方米，并且地块70%的面积都是自然山体，容积率低于1.4,按照现在的政策该怎么建？龙光地产的地块地价也接近3000元／平方米,如果按现行的新政策，执行也比较麻烦。“这一个月，大家忙着商议对策。很多地块的容积率不得不调，地价又不能不降。”这位策划师表示。

　　豪宅面临销售阻滞

　　“真希望细则出台后，深圳房价能降下来，目前深圳市内的房价都10000元/平方米以上。但新政策这么严格，房价为什么没有应声而跌啊？”不少网上的购房者这样询问。

　　短期内期望房价降下来并不现实，“政策有其滞后性。”有专家这样回答。

　　据广东省统计局最新统计数据显示，1~5月商品房销售价格继续上涨，全省均价涨幅10.1%，其中深圳市均价突破9000元/平方米大关，同比增幅约三成。

　　不过这一趋势在6月之后开始转变，具体到深圳楼市，新盘的价格涨幅和成交量最近下跌很大。

　　据深圳市国土资源和房产管理局网站的数据显示，6月第一周新房日均成交量只有100套左右，这与5月底日均成交近1000套的数字形成了强烈反差；6月6日，深圳市新房成交量跌破了75套，跌幅也达到了50%之多。

　　在这一轮风暴中，豪宅和投资型物业受打击最大。上周末，东西部各有2个楼盘开盘。东部的投资型物业，当日仅卖出28套；而西部南山某自住楼盘开售，却卖掉 200套。

　　兰江地产副总经理杨大谷给出一组数据：“6月6日，福田区某高档楼盘选房，仅被订出50套，占推出总量16%。而在去年，红树湾二期、中旅国际公馆，这样的豪宅一开盘便动辄成交上亿元，销售均达80%以上。由此看出，新政后豪宅和投资型物业遭受重创，对自住型物业影响比较小。”

　　“如果所有的政策都执行到位，那么至少90平方米以下的房子价格一定会跌。如果市场70%的房子都是90平方米以下，加上政府推出的大量

廉租房，这就改变了市场的供需关系。”杨大谷这样表示。