调控来袭 房地产金融市场顿入冰窖

　　

房地产金融调控的凛冽寒风中，可能会有不少开发项目被“冻伤”

　　【策划人语】 房地产和金融业这对“孪生兄弟”的美妙关系正不断受到挑战。

　　随着全国一盘棋、产业全跟进的大规模楼市调控在今夏袭来，我们的记者在第一线的调查显示：银行和开发商的蜜月已经结束，越来越多的开发贷款被拒之门外；以REITs为代表的所谓其他融资方式又解不了开发商的近渴；与此同时，个人房贷成了“可能中毒的美味蛋糕”，让不少银行又爱又恨、难以抉择；公积金贷款等则从中觅到了契机……

　　然而，我们始终认为，房地产金融市场是个不可分割的整体，任何畸型的两极化发展都于产业不利。既要防止“暗箱”共生下的行业腐败，也要防止没了感情、断了往来。“亲兄弟、明算账”，或许才是正确的态度。(柯鹏)

　　开发信贷：

　　蜜月结束 开发商最怕“一剑封喉”

　　□特约记者 于兵兵

　　也许在目前的房地产市场上，没有一种无奈能相比站在银行门外的开发商的心情：他们如此热切地想扣开这个日益紧闭的贷款之门，而门里却悄无声息，听不到一丝回应。

　　贷款审批愈加严格

　　“上海的房地产开发贷款真得越来越严，甚至基本不做了。”民生银行一家分行的副行长告诉记者。

　　据此前银监会的最新表态，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%。房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。

　　“但是，上海各家银行实际的考核标准比这个还要严格许多。”上述那位银行副行长表示，“比如自有资金要达到40%甚至50%，企业规模大、品牌度高、信誉度好等，甚至对具体项目的考量细化到地段和开发类型等更多要素。那些位于城市周边的楼盘，其它条件再好，也很难贷到款了。”

　　即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。“现在很多银行都是上市公司，时至年中，中报在即，银行要保证足够的资本充足率，放缓放贷或暂停放贷都是常见的。”北京一位熟悉银行业的人士称。

　　近日又传出消息，四大国有银行目前也基本叫停了中长期开发贷款的审批。业内人士分析，一般而言，大型国有银行的资金实力较强，保证资本充足率没有任何问题，像中国银行又刚刚成功上市融资。“这样的资金背景下叫停中长期贷款的可能性只有一个，就是得到银监会等中央级监管部门的授意，在目前的调控形势下，暂停开发贷款审批以回避风险。”分析人士称。

　　“打捆”贷款亦遭整顿

　　如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及“打捆”贷款的方式获得资金的道路也已被堵死。

　　程经理是某商业银行北京分行的公司部经理，掌管各行业的公司类贷款。在年初接受记者采访时，干劲十足的邵经理正热衷于各类打捆贷款。因为房地产类贷款已经占到银行所有贷款业务的50%以上，每天跑地、看地成了这位放贷经理的主要工作。

　　而信赖于地方政府授信，正是他引以为豪的风险防控手段。“我们以土地抵押和政府财政担保作为双重保险，对贷款风险的控制已经达到了新水平。”程经理在年初时这样表示。但是近日，记者再拨通他的电话，那边的程经理显得有些局促，对于目前的工作局面不愿多谈。

　　引起这种变化的原因是银监会主席刘明康日前关于严控房地产信贷的讲话。上月24日，也就是“国六条”下发后不久，银监会主席刘明康提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款。这一细节被业内认为是此轮调控信贷进一步收紧的信号。

　　土地评估师章林晓介绍，打捆贷款是由银行与地方政府合作，先以国有独资或控股的城市建设投资单位作为承贷主体，将一个城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目，即“打捆项目”，向银行申请贷款。如果这类打捆方式用于房地产开发，所谓的一级土地运营商就扮演了承贷主体的角色。“而其实目前一级开发与二级开发经常混在一起，风险比较难把握。”程经理称。

　　银行抵制担保坏账

　　除打捆贷款外，地方政府信用担保也是房地产信贷风险的集中表现之一。根据相关法规，地方政府目前很多类型的信用担保没有法律保障。对此，央行副行长吴晓灵曾经表示，政府背景的中长期贷款没有正常的第一还款来源，绝大多数地方政府财力并不丰厚，其实是变相透支，目前很多地方政府的负债都超越了政府承受能力。

　　于是，要求土地抵押成为程经理等银行审贷人的避险方式之一。“但是，当房地产出现行业性系统性泡沫，土地价值也会萎缩，地方政府财政风险和银行信贷风险一同加剧，这才是金融监管部门最担心出现的局面。”一位京城的金融业人士称。

　　“估计一些地区已经出现了这样的政府担保坏账。”民生银行那家分行的副行长称。而在银监会六点意见的影响下，这类变相的开发贷款方式也正在逐步退出市场，开发商可以寻找的边缘借贷空间正变得越来越小。

　　不是房地产融资避风港

　　□特约记者 于兵兵

　　房地产信托基金(REITs)一词对于2006年年初的内地开发商而言有点像“天使”的代名词。在内地房地产融资渠道单一的局面下，几家成功在香港上市的REITs让房地产企业，尤其是商业地产开发企业似乎看到了一扇异常透亮的融资之窗。

　　从今年2月开始，去年在香港上市的3只REITs，即领汇、越秀、泓富，都表现出良好的收益情况，而内地的多家房地产企业也传出跃跃欲试的消息：大连万达、北京城建、深圳国投、上海复地、上海绿地、深圳华侨城、中国海外、北京北辰、北京首创……甚至众多地方性的商业地产开发企业都声称在积极筹备REITs产品，热切希望尝试这一融资新事物，数不胜数。

　　然而，时至年中，房地产企业意识到REITs之路并不如想象中走得那般顺利：大连万达等内地房地产企业对外宣称的上市时间表一延再延，甚至香港一些房地产大鳄的上市计划也相继搁浅。包括新鸿基地产、恒基地产、九龙仓集团等在内的多家香港房地产企业近日先后宣布暂缓REITs融资计划，受挫的融资规模逾数百亿港元。

　　“最重要的问题是上市成本和投资者认同。”据大连万达相关工作人员介绍，香港联交所为了规避金融风险，已经将REITs上市的资金门槛提高。同时，随着香港REITs市场竞争的日益激烈，新REITs如何能够提供有吸引力的回报率也成为令房地产企业头疼的问题。

　　另外，香港市场对美国利率继续上升的预见使REITs投资者看到了资金成本提高的可能，加上内地出台房地产调控新政，也令香港融资平台面对内地企业的上市计划显得越来越谨慎。

　　综合各种因素，原本希望通过REITs成功融资的房地产企业或主动或被动地选择了暂时后退，而在目前银行信贷收紧的背景下，开发商们的房地产融资之路变得更为艰难。

　　个人房贷：

　　一场“欲迎还拒”的对峙

　　□本报记者 唐文祺

　　无论怎么说，个人住房贷款依旧是各家商业银行最值得依赖的优良贷款品种和稳定盈利来源。但是，在新一轮调控的冲击下，一面是各大银行不得不谨慎审贷，避免呆坏账的产生，一面是楼市交易清淡下的贷款申请骤减。一面是今年以来有增无减的放贷指标，一面是逐渐逼近的公积金贷款和海外银行的竞争……商业银行的个人房贷业务正在步入微妙的对峙期。

　　房贷商：业务量锐减一半

　　“从6月至今的市场反应来看，公司的业务量减少了一半。”昨天，上海一家大型贷款服务机构负责人告诉记者。虽然从以往的市场情况来看，6月原本就属于淡季，期间的业务量往往比旺季要跌三成。然而，降幅一半的业绩事实证明，上海二手房市场的确开始萧条。

　　汉宇地产市场研究中心提供的数据显示，作为“国六条”细则的“九部委十五条意见”实施半个月以来，上海汉宇地产经手的二手房成交业务量呈现整体下滑，与5月同时段相比缩减了40%。

　　但这种市场表现，还仅仅只是开始。

　　“现在成交的那些案例，实际上是5月遗留下来的。是否受到政策影响的实际反映，应该会在6月下旬至7月开始出现。”上海房产之窗房地产经纪有限公司副总经理聂圣聆表示。

　　银行：个人房贷具有危险的吸引力？

　　“现在我们在房地产金融方面有不少麻烦的问题，居民存款达到了14万亿元，商业银行存贷差达到创记录的9万亿元。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生介绍。这或许能够解释一下，为什么2005年个人房贷业务量在下滑，但仍然未能阻止银行对这块“大蛋糕”的期许。

　　“除了中国银行、农业银行这些国有大银行提高了今年的指标之外，兴业银行、浦发银行等原本未做明确规定的股份制银行，今年也开始对个人房贷业务有了量上的要求。”一位业内人士告诉记者。兴业银行某支行一位信贷部负责人透露，今年其所在支行的指标是达到1亿元。“幸亏乘着过年前集中释放的时候完成了，不然今年可就难过了。”他颇有点庆幸。

　　但后来的情况是，虽然今年5月的中资商业银行个人住房贷款扭转了之前连续10个月的跌势，出现了小幅回升。但在上海5月信贷运行报告中，央行上海总部表示，随着5月底房地产调控新政的出台，监管部门的监管力度和房地产市场供给结构的调整将对未来商业银行个人住房贷款的走势产生较大影响。

　　一方面是控制风险的谨慎心态，一方面是业务利润的“诱惑”，各家银行游走在缝隙之间。

　　房贷新品：大多反应不佳

　　既然防范风险的门槛仍然较高，那么对面临放贷压力的银行而言，另一种协调途径就此产生。“忽如一夜春风来”，各家银行的房贷新品纷纷涌进市场，掀开了“战国”时期的序幕。“适时调整信贷计划和策略，可以加大个人金融零售业务的营销力度，在这意义上而言，银行对于房贷产品的推陈出新，也说明了在金融创新方面已有所改观。”上海建言房地产咨询有限公司左静说。

　　然而，市场反应也并不如银行预期的那么理想。记者从全国各个中介及贷款服务机构得知，目前在这些机构选择深发展银行推出的“双周供”产品的人数很少，而固定利率产品更是乏人问津；上海银行正在宣传的“宽限期”房贷也被不少业内人士认为实用性不强。“现在的购房者都会精打细算，所以在产品设计上照搬国外的东西并不一定适合市场。”一位房地产业内人士分析说。

　　公积金：

　　挣脱尴尬的摆设地位

　　□特约记者 于兵兵

　　银行谨慎审贷的同时，是鼓励自住的个人公积金住房贷款政策的不断放松。

　　5月以来，北京、上海等地的公积金政策更新频率并不逊色于其它调控政策。先是上海于“五一”后推出公积金装修贷款，变相使公积金最高贷款额提高至48万；后在6月初举行的“上海住房公积金制度创新与发展高峰论坛”上传出消息，公积金提取后支付首付的做法有望在上海推广。

　　近日，针对“九部委十五条意见”，北京、上海两地的公积金管理中心再次表态，对于套型建筑面积在90平方米以下的自住型购房，均给予了公积金贷款最低仍可首付20%的宽松政策。

　　然而，政策的屡屡出新并没有改变公积金使用率低的现实。“这一方面是因为房地产市场交易整体趋冷，另一方面也是因为目前的公积金体制与购房者实际需要的金融保障比例严重不符。”上海一位公积金研究专家称。

　　简单而言，公积金能够提供的这些贷款优惠和目前动辄百万的房价相比，实在是杯水车薪。“公积金新政与其说是提供实在的优惠，不如说是配合调控的导向宣传。”上述专家认为。

　　当然，更深层次的公积金体制改革正在酝酿中。

　　“总之，市场类住房和保障类住房这两大领域应该有更清晰的划分，这样才能使公积金这样的保障性住房支持工具有更明确的定位和更快速的发展。”专家表示。