新的警戒线

　　翟宇/文

　　近日，一些地方开始发布针对“国六条”的实施细则。两种分化非常明显，深圳的实施细则明确，90平方米以下占70%以上的规定是针对单个项目控制。这意味着，深圳今后所有的住宅项目，90平方米以下的小户型必须占项目总面积的70%以上，否则将不能开工建设。

　　与深圳形成鲜明对比的是，处于去年宏观调控风暴眼中的杭州市，虽然没有出台相关的实施细则，但是对“国六条”中关于90平方米70%的规定做出解释：这一规定是总量控制，而不是项目控制。

　　如果将“90平方米以下占70%以上”的规定与去年“国八条”中关于普通住宅面积的界定均视为中央政府为各地设定的一条警戒线的话，这一新的警戒线正在考验各地的判断力。

　　去年关于普通住宅的面积实际是有浮动范围的，即消费者享受普通住宅政策的标准是120平方米以内，同时允许各地上下浮动20%，即在96~144平方米之间。

　　在去年各地出台的实施细则中，可以清楚地看到，除了青岛一个城市选择了下限，即96平方米作为普通住宅的界线外，其余城市均以上限140平方米左右作为普通住宅的标准线。据了解，在世界范围内，140平方米的房子已属于奢侈品范畴。2002年，日本、瑞典和德国这三个发达国家新建住宅平均建筑面积分别是85平方米、90平方米、99平方米，无一超过100平方米。

　　与此相对应的是，去年的“国八条”尽管获得中央政府的肯定，但是紧随其后出台的“国六条”仍向外界表达了政府的最终意见。如果去年的宏观调控效果理想，今年的“国六条”完全没有再出台的必要。现实是，去年“国八条”出台几个月后，除了长三角区域，几个一线城市以及二线城市均出现了房价大幅上涨的情况。

　　当然，房价的上涨并不能归结为普通住宅标准的认定，但是对于其选择上限或下限，则清晰地代表了各地对“国八条”或者说是宏观调控的一个态度。而今年的“90平方米以下占70%”或许仍然是中央划定的一条新警戒线。

　　选择项目控制还是总量控制，也将代表各地对“国六条”的态度。目前，从业界的反应看，普遍认为如果单项目控制，将对房地产市场产生巨大的影响；如果是地区控制，则这一规定将很容易通过推动经济适用房或廉租房等方式将70%的比例消化掉。

　　正是出于对后面一种可能性的“憧憬”，一些开发商目前并没有采取任何措施以应对可能到来的“巨大变化”，而是在等着各地可能更为宽厚的细则的出台。毕竟在九部委的细则中，对这一规定仍留有余地——因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。

　　这被很多开发商看成是“救命稻草”。与此对应的是，北京的房价在“国六条”出台后，至今还没有回落的迹象，甚至还在上涨。

　　可以想见，若大部分城市如去年般对“90平方米以下占70%”选择上限标准，则今年宏观调控的效果将与去年相差无二。

　　需要注意的是，各部委透露出的消息均显示，宏观调控还会有新的更具体的政策出台。如果上述判断准确，则各地根据九部委细则出台的针对地方的实施细则，或将成为中央制订新政策的参考——再下猛药，或适度放松。

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