深圳1000亿土地出让金蛋糕怎么分

　　深圳土地开发基金于 1988 年正式建立，1988年~2002年14年间,在招标拍卖不足其中10%的条件下，深圳土地开发基金亦累计收入600余亿元。这一数字从1996年后每年更达到100多亿元

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　新近出台的“国六条”规定，地方政府要从土地出让金中分出15%，以用于廉租房建设。而国土资源部近期正在酝酿土地出让金的重新分配问题。估计将在今年9~10月出台。

　　此前出台的政策规定自2005年1月1日起,土地有偿使用费实行先缴后分。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款70%的部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划解。

　　作为地方财政最大一块收入的土地出让金，面临一个新的地方政府和中央分成的格局。

　　出让金每年过百亿

　　作为中国改革开放后，开土地出让先河的深圳市也将受到影响。

　　1987年12月1日，深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会。深圳房地产公司以525万元的最高价获得了罗湖区东晓路一块8588平方米土地的使用权。从此，深圳开始了土地市场化的探索之旅，这是土地使用权在中国第一次作为资产进入市场。

　　1988年4月，全国人大修改《宪法》，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容，国有土地使用权出让由此正式“合法化”。业内人士指出，深圳土地拍卖的率先尝试，直接促成了宪法的修改。

　　在经济特区建立后，为了解决城市建设资金问题，深圳率先进行了土地管理体制的改革，变土地的无偿使用为有偿使用。到1990年底止，协议出让土地302幅,招标15幅,拍卖出让3幅。特区成立20年时，拍卖土地被媒体称为“深圳经典”。

　　包括土地按揭、农业用地转国有用地等一系列措施，都是由深圳先行先试。

　　大规模的土地转让，深圳市政府也从中获得不少资金。据了解，深圳市政府投资各项事业的资金主要来源于财政收入、国土基金、市属国有企业上缴利润和特区基础设施增容费，其中国土基金占第二位。

　　深圳的土地出让金包含在土地开发基金中。

　　深圳土地开发基金于1988年正式建立,据不完全统计,1988年~2002年14年间,在招标拍卖不足其中10%的条件下，深圳土地开发基金亦累计收入600余亿元。这一数字从1996年后每年更达到100多亿元。现在累计已经超过千亿元。

　　中国综合开发研究院城市经营研究中心李津逵主任在接受记者采访时说：“每年的土地出让金成为地方政府的最大财源之一，这一模式迅速在全国蹿红，不少内地政府纷纷来深圳取经。深圳的土地开发模式因此成为全国的样本，今年深圳还成立了土地交易中心，内地的近20个城市专程来深圳卖地，即是明证。”

　　炒地的内因

　　这每年100多亿的土地收入支出到什么地方去了呢？

　　“深圳的土地出让金基本上全部用在地方财政支出上，基础设备建设、公用建筑等，还有就是在转地过程中的土地补偿成本，这样一算下来，应该所剩无几。很多内地城市情况也差不多。”深圳社科院城市营运研究员高海燕主任对记者分析。

　　而据国研中心课题组调查，现在地方政府征来的土地基本上是这样分配的：30%~40%左右用作基础设施、道路、学校等公共用地；30%~40%左右用作工业用地；另外大约还有30%，就是商业和住宅用地，其中有一半要建经济适用房，也就是说只有15%才是真正的商业用地和房地产。

　　“尽管商业用地普及了招拍挂，但是，工业用地还是各地政府根据当地产业布局和发展的规划要求，由政府协议出让给企业的。”美联物业深圳宝安区分行经理江先生说，大企业是各地政府主动争取的对象，因此政府在协议出让土地方面由于有优惠政策，几乎不收什么土地转让费。

　　“大企业只需要许以政府高额的投资，政府就会奉上大面积廉价的工业用地，”江先生说，“因为大企业会给当地GDP、利税、就业等带来好处。”

　　一般来讲，工业用地，如果跟土地开发的成本打平就算非常不错了，多数情况是倒贴。经济适用房也如此。因此，地方政府要想从土地上获取利益，就必须拿占总数15%的商业用地，赚大于另外85%的非营业性用地的成本才能有利润。

　　“由于工业、仓储用地、文化教育卫生体育用地、公共设施等不仅没有直接收益，甚至是倒贴，住宅用地自然成了救命稻草。”李津逵主任对记者说道。

　　地价房价互动关系

　　“地价当然能拉高房价，对比一下历年的房价和地价涨幅就很明显，土地和房价是一种互动关系，尤其在深圳这个土地资源已经透支的城市，高地价自然拉动了房价的上涨预期。”深圳英联不动产董事长郭建波博士这样说。

　　公开资料显示，2004年11月，招商华侨城以楼面地价每平方米 8575元拿下尖岗山A012-0078地块，创下深圳迄今为止地价最高纪录。

　　“所以说土地拍卖是把双刃剑，七八千元的地价成本，你怎么可能把价格定得比这个低，而这样的地价是拍卖来的，房子的价格自然要包含这个成本和利润在中间。”郭建波博士分析说道。

　　在谈到地价这个问题的时候，还得先看看深圳土地的“家底”。深圳特区内的面积仅有327平方公里,可开发利用的土地面积191平方公里，已开发建设170平方公里,只剩下21平方公里可供开发。

　　根据《深圳市近期建设规划(2 0 0 3 —2 0 0 5)》中透露：2 0 0 3 ~2005年，深圳市新增土地供应量将逐年减少。2003年为11.9平方公里，2004年为8.6平方公里，2005年为6.1平方公里。由于土地一级市场供应量的急剧减少，供求关系发生严重的失衡。

　　水涨船高，特区内如此高昂的地价，必然拉动了深圳整体房价和整个社会营商成本的上涨。最终导致深圳必然师承香港的“三高”房地产发展模式——“高地价，高楼价，高容积率”。

　　深圳要争取更大的发展空间和生存空间，必然要把宝安和龙岗纳入特区的范围之内，这也是这几年每次“人大”开会，深圳

人大代表必提的“议案”之一。

　　深圳特区内的面积(327平方公里)只占深圳总体面积(2020平方公里)的16%，特区外的面积还有1703平方公里，尚待开发的土地面积大约219平方公里。

　　据深圳市国土资源和房产管理局公布的2005年度土地供应计划，深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，94%的供应土地在特区外。商品住宅用地今年控制在80万平方米，仅占供应总量的6%，并且全部位于特区外，今年特区内不再供应新的

商品房用地。业界人士称，深圳自1995年以来购房需求越来越旺，港人越来越热衷于投资深圳物业。