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律师李劲松给全国人民代表大会十届四次会议主席团提出建议
特约撰稿／朱雨晨
CIEN记者 王学会 丁玲 报道
一项调查显示，北京73%的业主对物业公司不满意。发生在北京太平家园、广州华南新城等社区的一系列恶性事件，也使物业公司与业主之间的矛盾暴露无遗。律师李劲松认为，立法是“远水救不了近火”，目前迫切需要解决的是：恢复物业公司的管理本能；砍掉物业公司的“打手”；让公权力介入到社区建设当中来。
律师李劲松，2006年3月7日，以一名愿意为国是建言献策的公民身份，给全国人民代表大会十届四次会议主席团提出建议，请求修改国务院《物业管理条例》。
他说，条例赋予了物业公司本不属于它的管人权力，这个权力应该回归到居委会手中。此外，恶性事件“实施者”保安问题也尤显突出，他建议全国的社区保安都回归到由居委会负责聘请和管理。
物业纠纷频发引关注
在过去的一年，物业公司与业主间的矛盾不断升级，甚至发生了多起流血冲突事件。北京太平家园的多名业主被砍伤；美然动力小区业委会主任的家中，两次被不明身份的人用重物袭击；广州番禺华南新城业主李刚在家中遭毒打，被迫切除脾脏；北京朝阳法院对 16 名欠交物业费的业主强制执行……
物业纠纷频发，引起人们的广泛关注。特别是北京太平家园事件，时间长、影响大，网上的一项调查，96%的人认为太平家园维权事件具有共性。针对日益显现的小区纠纷，各地都有不同程度的反应。在纠纷突出的北京，市十二届人大四次会议上，吕晓霖代表提出的“构建和谐社会，建设宜居城市，减少物业管理纠纷”的议案引来了35名代表联名。在天津、大连等地的人大会议上，代表们也提出了类似的议案。
全国两会上，“物业纠纷频发，如何减少纠纷”这一关系到和谐社区建设的重大社会问题也成为代表们关注的焦点。北京的罗益锋代表就提出，物业管理应纳入法制化轨道，加强包括《保安法》、《社区管理法》等在内的相关法律法规的立法。
立法救不了近火
“远水救不了近火。”作为北京太平家园的常年法律顾问，在深度关注太平家园、美然动力、华南新城、紫玉山庄等小区业主维权经历后，李劲松显然有不同的想法。他认为现在迫切需要解决的，就是削掉本不属于物业管理公司的权力。
物业公司的本职工作只是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，在现有的物业管理条例里，却同时赋予它“维护相关区域内的环境卫生和秩序”，正是后种权力，让停车管理、保洁等对人服务的工作也掌握在物业公司手中，致使后来的局面对业主越来越不利。
“能够立法固然是件好事，但是我们应该看到现在的形势。”3月8日，在律师事务所办公室里，李劲松律师接受了法制早报的专访。他说，在有些贪官和黑恶势力联手的情况下，维权业主依法维权之路十分艰难，假如靠立法来解决，立法出来之前的问题怎么办？这样做无异于画饼充饥，解决不了实际问题。
李劲松担心，基层政府如果还以找不到切入点为由，放任社区事务自生自灭，流氓恶势力肯定会迅速介入，现在的社区极有可能沦落为黑恶势力的大本营。
利益冲突的必然结果
“物业纠纷频发的根源是巨大的利益冲突。”李劲松指出，在现在的状况下，物业公司既管物也管人，成为小区事务的代言人，实际上物业公司代表的是暴利，后面藏有很多猫儿腻。就太平家园而言，业主们估算后的结果是，假如由业主聘请自己的物业公司，每年将有六七百万的利润可以返还给业主。
这部分利润的来源有：小区停车位收的费用、广告费、公共房屋出租费等。其中像取暖费，在美联动力社区，现在聘请了3个锅炉工人，自己到外面去买气，每年的取暖费花掉一百多万，而按照每平方米30元的收费标准，收上来的费用是200多万，这里面就存在很大的利益空间。
“这是一场利益博弈。”李劲松说，在这场战争中，物业公司为了维护自己的既得利益，在采用法律手段阻止不了业主的时候，就采用停水、停暖等不合法手段，甚至是暴力来解决。
李劲松认为，小区的生活秩序稳定，主要就是“供水、供电、供暖、供气的稳定”及“保安、保洁、停车管理工作的有序”。只要“供水、供电、供暖、供气”这关系国计民生的四大项目能“回归市政供应系统”，处于政府的有效监控之中；只要“保安、保洁、停车管理”这3项居民服务工作“回归到居委会全面负责”，则物业纠纷的社会危害程度即可大大降低。
因此，他呼吁对国务院《物业管理条例》进行修改，以法规的形式规范物业管理的职责，同时让居民服务权回归居委会，公权力在适当的时候介入社区事务。
具体修改建议
建议一：回归“管家”角色
将条例第二条修改为：“本条例所称物业管理，是指业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的活动”。
即：1.删除“通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定”。2.删除“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
正是这些事件让人们开始反思，小区保安保的到底是什么？
“在这些事件当中，保安其实充当了物业公司的打手。”李劲松说，试问这样的保安能保证业主的平安吗？答案当然是不能。
那么为什么会出现这种现象呢？李劲松认为，应归咎于《条例》对物业管理的界定。“维护相关区域内的环境卫生和秩序”这一活动，其实并不是“对小区内建筑物这一物品”的管理活动，它是“对小区居民即小区内物业使用人”的服务和管理活动，在《中华人民共和国城市居民委员会组织法》中已明确规定是居民委员会的任务。
正是这个规定，让保安的聘用，保洁人员的聘用，以及停车管理工作人员的聘用等事务都掌握在物业公司手中。
由此造成了“只占小区居民的30%左右的业主全权确定居民管理公约后，将社区管理权全部转交无良私营物业公司的老板负责，并由其雇请的家丁换上保安服实际行使对社区全体居民的管理权，使得黑社会和流氓恶势力以所谓的物业内保人员的名义在小区合法化”。
删除上述规定之后，物业管理的本能得以彰显，其从管理权力回归至居委会。即小区的保安及保洁和停车管理人员，应由社区居民委员会负责聘请。保安费及保洁费和停车管理费也应交给居委会而不应交给物业公司。
建议二：可以不请物业
“第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，增加“小区业主大会也可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”的内容。
沿用赵恒律师的“保姆理论”，李劲松认为，作为主人的业主有权利决定自己的行为，有钱有条件的可以聘请保姆；无钱无条件的可以自行管理。
众所周知，任何一个物业管理企业在和任何一个小区及其业主签订物业管理服务合同并进驻该小区开始从事物业管理活动之前，该物管企业对于该小区根本不能享有任何权利。
很明显，物业管理企业之所以对某个小区享有物业管理权，是因为该企业与这个小区的全体业主签订了物业管理合同，而小区的全体业主正是通过签订物业管理合同这种方式对物业管理企业进行了授权。也就是说物业管理权实际上是因业主享有物权所派生出的权利。是“决定与物业管理企业签订物业管理合同授权物业管理企业进行物业管理”还是“决定不聘请物业管理企业而对自身物业进行自治管理”，这“属于业主对于其自有或共有财产进行自由处分的权利范围”，不应加以任何不合理的限制。
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