上海房地产博弈中的标本事件

　　(声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权并注明摘自中国新闻社《中国新闻周刊》。)

　　在上海地产博弈之中，至少明面上，有三个主体：中央政府、地方政府和市场。

　　于是，在主体之间的故事纷纷展开。尤其是3月以来，政府和市场频繁过招，“市”中 即有不同的“事”发生。

　　“两个一千万”

　　“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”，“满足消费，规范投资，抑制投机的房市调控目标”，这是今年3月上海两会工作报告中令人瞩目的内容。3月底，“两个一千万”政策应声而出。

　　“两个一千万”，指今年推出1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品房。前者适用人群是世博园区、轨道交通和经市政府认定的旧区改造项目以及其他工程项目的动迁居民，后者适用的人群标准，目前尚未公布。房子的定价大约会在4500元左右。

　　该政策出台的具体时间是3月26日，恰恰与建设部副部长刘志峰在沪调研同期。另据上海媒体报道，3月底、4月初，市政府给各区县相关部门下了“死命令”：迅速落实“两个一千万工程”，确保今年全部开工，并实现可预售。为了保证这个目标实现，两者在完成拆迁、开始打桩后，就可以办理预售许可证。

　　5月17日经过上海市政府的联合会审后，披露的数字是已有1390万平方米配套商品房和958万平方米中低价普通商品房项目完成了所有审批手续。从数字上看，认为不仅完成无虞，而且会超额。

　　“坦率说，这就是经济适用房，换个名字而已。”一位在沪闯荡多年的北京发展商对《中国新闻周刊》说：“这几年，上海楼市涨成现在这个样子，‘经济适用房’能‘经济’到哪里去？你可以看看北京，在回龙观，现在还可以买到3000元一平米的房子。”

　　业界普遍认为上海此举的目的是平抑房价。根据市政府公布的规划，今年上海商品房总投放量只有3000万平米，有了这两个一千万，“剩下一千万的价格就保住了”。有评论者向《中国新闻周刊》表示：“你在金贸大厦边上造100个大排档，也不会影响金贸的生意，不过这个区块的餐饮总体价格就下来了吧。”

　　可是，在上海楼市，从“金贸”到“排挡”的距离实在太远。普陀区西康路、长寿路、新会路(内环线以内)一带共1000多户老旧里弄将在一年内拆迁完毕，就在第一个“一千万”计划之内。居民们听说将会被动迁到宝山罗店(外环线以外)。一位张姓中年男子说：“我现在开助动车上班40分钟，如果搬过去就要4个小时。”根据罗店的交通配套情况，每家动迁户的月出行成本会高上一千元左右。

　　上海曾有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的传统。这种传统现在已经转移到了动迁上，上海的动迁难度大，和房价一样已经是全国第一。上海房地产学者顾海波面对《中国新闻周刊》记者时，更是从总量上质疑“两个一千万”的消化能力：“比如说世博会园区，是现在动迁的最大头，其他的都比较零散。我看到数字是世博会动迁一共才1.7万户，每户住100平米也就是不到200万平米。”

　　比较温和的观点是认为配套用房的一千万“问题不大”，但中低价商品房的“一千万”会“有些困难”。一位曾和某区政府谈过该项目的发展商告诉《中国新闻周刊》：“没什么配套的优惠条件，只是政府给了一个限价，其他的完全是以市场方式去运作。”

　　他的计算结果是，建筑成本达到了每平米4700元出头，而区政府限价4900元。最后由于利润太小，公司放弃了这个项目。“我也不是第一个谈这个项目的，其他公司放弃的原因，我想应该差不多。”

　　巨额商铺利差税

　　“投鼠忌器。市场下来对谁都不好，尤其是银行。”一位代客理财公司的朱姓经理这样向《中国新闻周刊》总结他看到的一系列房产政策，“政府有足够的政策工具让房价下来，甚至不必出新政策，现有的政策已经足够了。不过到目前为止我并没有看到这种决心。”

　　让朱姓经理深刻感受到这一点的，是今年年初的一单生意。他代理的某客户二手办公楼转让时，多了很大一笔税款。看到数字，他吓了一跳，难道是什么新政策出台了吗？税务局给出的依据是几年前早就推出的《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》。和该规定中的细则一比较，今年3月份以来上海的各种房产新政，甚至是5月11日的七部委文件，“温和的就像毛毛雨”。

　　朱姓经理查询后发现，这个通知的原件发布于1998年，不过一直没有被认真执行。根据文件规定的复杂计算公式，他应该上缴的税款总比例是差额部分的55.55%。

　　“那最后你交了吗？”记者问。

　　“怎么可能，我们当然想办法绕过去了。”至于是“什么”办法，是否违规，朱姓经理拒绝再透露半个字。让他无法理解的是，这么重要的税收政策，怎么就没见媒体宣传解释过？

　　《中国新闻周刊》记者向上海的媒体朋友询问此事，一位专业房产媒体的主编也吓了一跳：“还有这规定？那商铺的利润还有多少？”他马上打电话给专跑政策的记者。

　　记者回答说，文件是有的，而且在2003年底开始重申执行，但是实行了几天之后就没人“搭理”它了。

　　本刊记者为此向上海税务局求证，但负责政策解释的分机一直是忙音。朱姓经理说，在3月份政策频频出台之前，他已经抛售了自己在上海的所有房产：“因为政策是没法预测的。”

　　开发商的“挺经”

　　开发商捂盘是由来已久的做法，但是此轮上海楼市的捂盘模式却有些奇异。早在4月7日，搜房网副总裁代建功就在公开场合提起：“听一个高档的楼盘的开发商说，他们有一个楼盘要开盘，但是要通过申报，因为有可能对楼盘有一些不良的影响。”

　　而5月11日中央楼市新政推出之后，开发商还一直在挺。“开发商绝对不会轻易降价。”上海某地产集团营销总监在接受新华社记者采访时表示。5月12日，曾因违规售房而被责令整改的耀江花园二期重新开盘。首日放出的摇号号码只有136个，比预约人数还少，而房源总数却是215套，但耀江花园仍然把开盘均价定在每平方米25500元。可以对比的是，去年11月推出的耀江花园一期均价在每平方米17000元左右，此次涨价幅度相当之大。一个极端个案是内环以里的杨浦区华升新苑。2004年6月25号该楼盘就取得全部53900平米的预售许可证，但至今，在总套数463套中，还有房源309套。从网上公布的信息看，其累计均价是11422元。《中国新闻周刊》记者打电话过去，售楼小姐张嘴就给了17000元的均价：“我们的一楼都要15000，各个楼层情况不同，好楼层要18800。现在卖的只是一个楼，其他的还没有开始卖。”记者继续询问详情，她承认，总房源的确还有300多套，而且包括其他还不卖的楼。虽然大市不好，她一点没有可以商量的意思，只是坚持一句：“你来看看嘛。”

　　信心何在？一位开发商对《中国新闻周刊》说：“这一轮开发商拿到的地，都是2003年以前的，便宜得很。大家撑得住，最多只是下调一些被这大半年市场炒起来的非理性预期而已。”

　　上海楼市二手房成交价格下跌，成交量萎缩已成定局。但是开发商们都认为，二手房对一手房的冲击波，还没有到来，至少要等上几个月。

　　而一位已经退出江湖的老开发商则对《中国新闻周刊》表示了他的担忧：“十年前楼市出毛病，整死了差不多80%的开发商。现在的都是初生牛犊，没吃过那个苦。从政策出台，到银行逼债，再到开发商跳楼，大概是一年到一年半的时间。等着看吧。虽然具体情况十年来变化很多，可是基本游戏规则还是一样的。”

　　谁在抢地

　　楼市应声下挫，已是舆论的一致结论。然而楼市下挫，却没有导致地价的下挫。

　　2005年以来，上海的土地交易减少，但需求持续旺盛。3月各种房产政策井喷性推出的同时，上海公开出让土地两次，共20幅，全部顺利完成。

　　不过有两幅土地的出让颇为引人注目。

　　让《中国新闻周刊》注意“长风二号”地块的，是某位消息人士。他仍然坚持上海房地产的“良性发展论”，对中央的降温政策颇有微辞。访谈结束的时候，他突然没头没脑说了一句：“现在上海内环以里的好地已经不多了，你可以看看最近都是谁在入市，比如长风公园边上。”

　　根据上海房地局网上公布的信息，“长风二号”地块位于普陀区中山西路以内的位置(地块公告号：20050208)。此地块为2005年上海市第二次出让土地的17幅土地之一，性质为储备用地，面积11.58万平米。

　　3月25日下午，北京天鸿集团与上海市普陀区签定了《上海市普陀区长风2号地块国有土地使用权出让合同》和《上海市普陀区长风地区2号地块委托动拆迁合同》，这块地转让完毕。

　　但是该地块的价格至今不明，有报道称为3.22亿元。在上海市房地资源网上的公告中，《中国新闻周刊》记者查到挂牌价格为4.4亿元。根据这一数字，再根据土地面积和容积率，可以计算出“长风二号”每亩地价为253万元，楼板价每平米1520元。上海的媒体记者说这相当于外环线的价格。

　　记者致电普陀区房地局询问详细情况，但是被告知：“能公布的都在网上公布了。”

　　另一幅是世贸滨江花园前的浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块(地块公告号20050103)，出让性质也是挂牌。入围的竞标者为四家：保利上海集团有限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司(联合竞买)；上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(独立竞买)；上海古北(集团)有限公司(独立竞买)；上海金丰投资股份有限公司(独立竞买)。

　　4月26日为原定挂牌日，上海市房屋土地资源管理局却于当天突然宣布暂停挂牌。据内部人士透露，这幅地块很可能会拍出一个天价，而此时恰逢国务院领导在沪调研上海房价，所以不得不推迟。而交易会当天，据目击者称，只有北京保利方面的代表到场，发现推迟挂牌显得非常不快。

　　截至记者发稿时止，此地块的挂牌一直没有进行。

　　(文章来源：《中国新闻周刊》 作者：朱雨晨)