卖房赚的钱要交20%所得税 明年1月1日起实行

　　

广州二手楼交易火爆，新政策因此格外引人关注。陈国 摄

　　本报讯 记者 严丽梅 通讯员 王凌 报道：从明年1月1日(税款所属期)起，在广州进行个人二手房买卖，税务部门可向售房者按照“财产转让所得”据实征收20%的个人所得税。如果售房者能够提供完整材料来证明转让房产没有所得的，不用交纳个人所得税。这是广州市地税局最新出台的《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》(以下简称《通知》)中明确规定的。

　　根据《通知》，税务部门对个人二手房买卖征收个税分两种征收方法：一是“据实征收”，二是“核定征收”。

　　实行“据实征收”的，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%。

　　实行“核定征收”的，按售房收入全额计征。计算公式是：应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%。

　　《通知》还规定，广州市个人转让房产适用的“应税所得率”：转让住房的为5%；转让非住房的为7.5%。

　　广州市地税局有关负责人表示，如果纳税人能够提供完整的证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用交纳个人所得税。

　　据介绍，根据现行政策规定，还有两种情况可享受二手房转让税收优惠：一是个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税；二是个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房，可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。

　　缴税计算示例

　　一套二手房以60万元卖出，假设房产原值和合理费用合计52万元，如售房者提供相关完整资料的，根据“据实征收”方法，要缴个税额：(60-52)×20%＝1.6万元。如售房者不能提供相关完整资料的，按“核定征收”方法，要缴纳个税额：60×5%×20%＝0.6万元。

　　但如果卖出价为60万元，而房产原值和合理费用合计58万元。则按照“据实征收”方法，要缴个税为0.4万元；按“核定征收”方法仍为0.6万元。

　　成本核算方法

　　“房产原值”包括：(1)自建房：报建及建造过程发生的费用；(2)购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等，下同)；(3)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

　　合理费用是指，转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

　　五项证明材料

　　“据实征收”证明材料包括：㈠合法、有效的售房合同；㈡合法、有效的购房合同和构成房产原值的相关凭证；㈢支付合理费用的相关凭证；㈣个人转让已购公有住房的，还应提供所有扣除项目相关资料凭证；㈤主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见。

　　时间界定标准

　　对个人自用房屋的起点时间的确定，分以下四种情况：

　　一是购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；

　　二是购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；

　　三是自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；

　　四是个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。

　　如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。这项规定充分照顾了纳税人的实际利益。

　　申请退税的房屋买卖时间确定原则为：

　　个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则来确定重新购房的时间。

　　而个人转让自有住房时间则以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。