物权法草案吸纳民众意见 住宅用地期满自动续期

　　本报记者 刘晓林  

　　2005年6月，十届全国人大常委会第十六次会议对物权法草案进行了第三次审议。其后，物权法草案向社会全文公布征求公众意见，共收到11543件意见。4个月后，凝聚着民众智慧的法律草案再次提请全国人大常委会审议———

　　10月22日，物权法草案再次提请十届全国人大常委会第十八次会议审议。在物权法草案四次审议稿中，民众提出的许多意见都得以吸纳，诸多与民众自身利益密切相关的问题也进一步明确。

　　坚决防止国有资产流失

　　城镇集体所有财产归属未做具体规定

　　征求意见中，有人认为，草案应当突出对社会主义公有财产的保护，不能强调对私有财产的保护。有人认为，

物权法应以保护私有财产为主，按先个人、再集体、再国家来设计法律保护制度。

　　全国人大法律委员会经对各种意见进行研究认为：对草案做修改，必须以宪法为依据，既要体现公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，又要体现对国家、集体和私有财产平等保护的原则。针对当前存在的问题，尤其要防止国有资产流失。要借鉴国外物权制度中对我有益的规则，但不能照抄照搬。

　　草案三次审议稿规定：“城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。”对此，有人提出，应具体规定城镇集体财产的归属。

　　全国人大法律委员会研究认为，城镇集体所有的财产，其形成背景和资金构成相当复杂，目前很难对其归属作出统一的具体规定。这个问题尚需通过深化改革，待实践经验比较成熟时再由有关法律、行政法规作出具体规定。据此，草案四次审议稿将这一条修改为：“城镇集体所有的不动产和动产的归属，适用有关法律、行政法规的规定。”

　　征收征用分别规定并予“合理补偿”

　　“公共利益”界定有待研究

　　征求意见中，对草案有关征收、征用和拆迁的规定，主要意见有：一是认为征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定。二是对“公共利益”是否应予明确界定有不同意见。三是认为，“合理补偿”的标准难以掌握，应进一步作出明确规定。

　　草案四次审议稿将征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。

　　关于征收，草案规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。”“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　关于征用，草案四次审议稿规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。”

　　关于“公共利益”的界定问题，拟进一步研究。

　　住宅建设用地期满自动续期

　　使用费标准授权国务院规定

　　在征求意见中，对草案中建设用地使用权期满规定的意见比较集中，有的提出，现行住宅用地使用权期限太短。有的建议取消使用年限规定。有的认为，住户买房时已支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量土地使用费。

　　草案四次审议稿修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

　　物业服务用房归业主

　　“会所”归属不再做规定

　　针对草案中有关业主的建筑物区分所有权的规定，征求意见中有人建议，绿地、道路、

物业管理用房的归属应分别规定。有人认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有人认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　草案四次审议稿将此修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　四次审议稿还规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”四次审议稿认为，现实中“会所”一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，故删去了关于“会所”的规定。

　　土地承包地经营权可有条件抵押

　　农村宅基地使用权转让抵押暂不放开

　　对草案有关耕地和宅基地使用权不得抵押的规定，四次审议稿增加规定：“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”

　　对宅基地使用权转让的有关规定，全国人大法律委员会研究认为，中国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似不宜放开。因此，建议对这一款的规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。