| 赛格烂尾楼之困：海南中行抵债资产搁置四年 | ||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年07月31日 13:31 21世纪经济报道 | ||||||||||
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本报记者 贾玉宝 实习记者 刘文星 陈丽 海口报道 赛格国际大厦，尽管这栋烂尾楼与周围高尚商业区的氛围有多么不相称，但它却在海口繁华的滨海大道上风雨班驳了八年之久。 近日，海南省政府招商办公室将一批有代表性的大宗停缓建处置项目进行对外招商
参与此次招商的海口市房地产代为处置中心(下称“代为处置中心”)的王小姐称，目前有很多买家对赛格国际大厦看好。 买家看好的楼盘为什么在多年里卖不出去？作为这座大厦的债权人——中国银行海南省分行自有一番苦衷。 担保之“祸” 数年来，赛格国际大厦伴随着赛格信托被整顿一事成为海口金融界议论不休的话题。 1996年6月，中行海南省分行担保赛格国际大厦有限公司(下称“赛格大厦公司”)向中行纽约分行借款1950万美元，用于进口设备建设大厦项目。而赛格信托是赛格大厦公司的大股东。 当时，中行海南省分行出具担保的反担保条件是：赛格信托提供连带责任保证担保；赛格大厦公司、赛格信托与中行海南省分行签订《反担保抵押协议》，将赛格国际大厦项目土地使用权及地上建筑物抵押给该分行，并在海口市海洋国土资源局办理抵押登记手续。 由于大厦未能建成营业，赛格大厦公司表示无力还款，于是这笔贷款从1998年起进入还款期后，中行海南省分行就不得不履行担保责任代为垫付到期贷款。 长期垫付贷款让中行海南省分行成了苦主，为了盘活赛格国际大厦，1999年初，该分行与赛格大厦公司、赛格信托共同商议大厦的抵债事宜，甚至准备在收回大厦后投入资金续建。是年9月，三方达成了《债务偿还协议》。 三方会谈进展得很顺利。2000年5月，赛格大厦公司与中行海南省分行正式签署《以物抵债协议》，将赛格国际大厦作价2.8亿元一并抵偿赛格大厦公司及赛格信托拖欠中行海南省分行和纽约分行的债务。一个月后，中行总行正式批准了这份抵债协议。 抵债协议生效后，一个棘手的问题冒出来——赛格国际大厦的土地使用权尚处于查封状态，中行无法办理产权过户手续。 查封事由缘于赛格大厦公司的大股东。1998年2月12日，海南省高级人民法院在审理海南机场股份有限公司起诉赛格信托发行特种金融债券担保纠纷一案中，查封了赛格国际大厦的土地使用权。 为了解冻赛格国际大厦的土地使用权，中行海南省分行多次请求省高院解除查封，以便尽快办理产权过户。 在多方协助下，海南省高院于2001年7月17日解除了对大厦项目土地使用权的查封(1997琼经初字第26-2号)。这一番折腾，使赛格国际大厦的抵债过户被推迟了整整一年。 人民银行两次异议 本以为过户的障碍解除了，中行海南省分行对赛格国际大厦的处置将顺风顺雨，谁知半路发生了变数。恰好在2001年期间，赛格信托因早期存在违规经营行为，其公司总裁李建民被审查，致使公司无人牵头与中行办理大厦产权过户的最后手续。 同年11月6日，人民银行发布公告，宣布对赛格信托实施停业整顿，并派工作组进驻其中。 得知消息后，中行立刻派人与工作组就赛格国际大厦的产权问题进行协商。工作组答复，目前正在清理个人债务，公司债务须拖后处理。 2002年2月8日，海口市国土海洋资源局以中行为产权申请人的名义，在《海南日报》刊登了确权公告。在公告有效期之内(两个月有效期)，人民银行工作组以赛格信托的名义向海口市国土海洋资源局提出了异议。 公告期结束后，人民银行工作组、中行海南省分行、赛格大厦公司及赛格信托于4月16日举行了四方协调会，召集人为海口市处置积压房地产办公室(下称“海口市处置办”)。 根据海口市处置办的会议纪要显示，在四方协调会上，人民银行工作组与中行海南省分行的代表展开了唇枪舌剑。 人民银行工作组代表说，赛格信托在停业整顿期间，应停止其有关金融业务活动。同时，最高人民法院在2001年下发了“保护令”，要求各地法院暂停受理赛格信托的诉讼案件。 中行代表即刻予以反驳：首先，赛格国际大厦确权给中行是该公司履行抵债协议的正常行为，因为大厦公司具有独立法人资格，不受上级信托公司停业整顿的限制，应以《债务偿还协议》、《以物抵债协议》为据。其次，赛格国际大厦的抵债行为是经三方协商的结果，没有提起法律诉讼，所以最高法院的“保护令”并不适用。 由于双方各执一辞，四方会议对大厦的产权过户问题没有达成实质性协议。 人民银行工作组代表在会上还称，将就有关事项向领导反映。随后的事情是人民银行于4月27日再次向海口市国土海洋资源局提出异议(《关于对“赛格国际大厦”确权登记提出异议的函》(海清办200211号)。 异议理由主要有两点。一是赛格信托是赛格国际大厦的股东之一，现该大厦股东结构不清、内部管理混乱，如盲目抵债，必将对赛格信托清理整顿工作带来极大的困难和侵害其他股东的利益。二是中行纽约分行于1996年向赛格大厦公司提供的1950万美元贷款根本没有进入赛格大厦公司账户，贷款流向不明，正在进一步清查之中，赛格国际大厦抵债协议并不能说明双方的债务关系。 因此，人民银行工作组要求，“赛格信托公司在停业整顿期间的各项债务暂不处理，等到停业整顿期满后再依法进行处理”。另外，该工作组向海口市处置办提出暂缓过户的申请，主要理由是赛格大厦公司财务账上没有反映该笔贷款。 对于人民银行的异议理由，中行海南省分行于2002年6月在给海口市政府的函中解释，赛格大厦公司向中行纽约分行借款时，因在该分行没有开立账户，于是书面授权该分行将贷款资金转入赛格信托在美国设立的公司账户。赛格大厦公司财务账上未反映该笔贷款，纯属公司内部管理不规范所致，并不能影响到双方债权债务、抵押登记以及抵债协议的合法有效性，更不能影响到大厦的过户。 海口市政府于6月7日作出批示：海口市处置办抓紧协调，不管是哪一家，不能拖延，否则代为处置。 2002年4月18日，中行致函海口市国土资源海洋局亦称，省高院解除对赛格国际大厦土地使用权的查封，从事实上证明最高法院的“保护令”不适合中行与赛格公司之间签署的抵债协议。 政府招商问题大厦 僵持不下的过户事件在2003年出现了转机。 8月27日，代为处置中心致海口市处置办的函中显示，人民银行工作组此时已有松动，要求中行海南省分行必须支付余款2700万元(赛格国际大厦1999年抵债评估值2.8亿元，中行海南省分行的抵债金额2.53亿元，差额为2700万元)，才能同意将其项目过户给该分行。 但中行海南省分行觉得不合算，价格太高，因而并未谈拢。随后，皮球又被踢到人民银行和中行的总行。 中行海南省分行资产保全处郑处长说，2004年初，赛格国际大厦的问题已上划总行，但账目仍挂在分行，目前尚未核呆。产权过户问题依然没有解决。 “赛格国际大厦是赛格信托的最优资产，自然所有债权人都在争抢。”代为处置中心一位部门负责人称，该中心多次派人赴北京进行协调，但目前还没有最终结果。 就在过户纠纷尚未了解之时，2004年7月，海南省政府招商办将赛格国际大厦纳入招商项目，进行对外公开招商。已发布的招商公告称，赛格国际大厦抵债评估值2.84亿元。上述数额比当初的2.8亿元竟多出了400万元。对此，代为处置中心王小姐的解释是，这个评估值依据的是最新的项目评估报告。 “事实上，在未完成产权过户的情况下，对赛格国际大厦进行招商是仓促的，而新的评估价也值得商榷。”海口市金融界一位人士分析，赛格国际大厦被列入省政府招商项目表明了海南省处置烂尾楼的决心，因为当地停缓建项目问题必须得到解决。 该人士说，据海口市处置办统计，截至2004年6月底，海口市未处置的停缓建项目有166宗，建筑面积527万平方米，其中，涉及金融单位的有17宗，建筑面积79万平方米。 而整个海南省的金融房产处置问题更加严峻。到2003年8月为止，海南未处置的积压房地产资产中，逾70%属于四大国有商业银行；而金融机构在海南的停建、缓建工程项目有90多个，建筑总面积达160多万平方米，沉淀资金达180亿元。 海南省建设厅有关人士透露，许多金融机构对省政府的代为处置方式并不认同。今年4月，在海口市处置办给建设部、财政部、国土资源部及人民银行联合调查组的报告中称，不少金融机构认为，金融资产处置有自己的行规，政府在协调金融单位时往往显得力不从心，所以不希望由政府代为处置。 同时，专为承接、处置该类项目而于2003年8月组建的海南联合资产管理公司也遇到了挫折。该公司在对停缓建处置项目的移交上，与商业银行沟通下畅，执行效果也不理想。中行海南省分行一位人士说，目前并没有一宗停缓建处置项目向联合资产管理公司移交。 虽然由省政府牵头招商的赛格国际大厦还有许多不确定性，但无论如何，这毕竟是中行处置这座烂尾楼的一次转机。
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