房地产市场震荡 个人房贷或临政策风险

　　国际金融报特约作者　张吉光　发自上海

　　经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是禁止外地人投资本地房市的政策等等。在此情况下，银行个人房贷往往会面临政策风险

　　个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患

　　个人房贷业务面临六大风险

　　世界各国的情况表明，房地产市场的发展总会呈现出或长、或短的周期性特征。作为房地产市场发展的重要推动因素的个人住房贷款业务，其在房地产市场周期的不同阶段，往往有不同的风险表现形式。

　　这就要求商业银行必须根据房地产市场所处的不同周期阶段，采取不同的措施管理个人房贷业务表现出来的风险。

　　显然，目前国内商业银行个人房贷风险管理过分注重信用风险，而忽略其他诸如操作等风险的做法有失偏颇。说的严重一点，如果不能认识到个人房贷风险的周期性表现特征，银行往往会陷入两种困境：要么是以偏概全，过分注重一种风险的管理，而意识不到其他风险的存在，从而在业务发展的同时埋下风险隐患；要么是以全盖偏，不去区分个人房贷业务在不同阶段表现出来的不同奉献，而是眉毛胡子一把抓，从而造成主要风险抓不住、管不好，进而只能对该种业务采取一棍子打死的态度，错过业务发展的最好时期。从这意义上来讲，认识个人房贷风险的周期性表现对当前国内商业银行尤为重要。

　　近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。

　　但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。

　　由于个人房贷持续期较长(最长为30年)，其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。

　　一般来讲，个人房贷业务会给商业银行带来以下风险：

　　(1)信用风险，即借款人由于某种原因(如失业或突发事件)而不能按期足额偿还银行贷款的情况；

　　(2)流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机的情况(从理论上讲，商业银行的流动性风险包括两种情况，第一种情况是负债的流动性，即银行不能及时足额满足存款人的取款要求；第二种情况是资产的流动性，即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求)；

　　(3)操作风险，与很多人印象中所认为的不同，操作风险并非单纯指操作方面的风险。根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。按照导致操作风险的不同因素，操作风险可被分为四类：人员因素导致的操作风险(如操作失误)、流程因素导致的操作风险(如流程执行不严格)、系统因素导致的操作风险(如系统失灵)和外部事件导致的操作风险(如外部欺诈、突发事件)。其中，人、流程和系统导致的操作风险为内部因素导致的操作风险，而外部事件导致的操作风险属于外部因素导致的操作风险；

　　(4)利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；

　　(5)市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；

　　(6)政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。

　　个人房贷风险的周期性表现

　　正如前面所述，个人房贷业务可能会给银行造成诸如信用、操作、利率等风险。但这些风险一般不是同时发生，而往往是分别出现在房地产市场周期的不同阶段。也就是说，个人房贷风险在房市周期的不同阶段呈现出不同的表现形式。

　　从国外房地产市场的发展情况来看，一国的房地产市场周期一般有两种情况，一种情况是房市周期从起步阶段经过快速发展阶段，到震荡整理阶段，再到平稳发展阶段；另一种情况是房市周期从起步阶段经过快速发展阶段到震荡整理阶段，再到衰退阶段(见左下图)。如图所示，在房市周期的不同阶段个人房贷面临的主要风险有很大差异。而两种不同房市周期个人房贷风险的差别主要体现在第四个阶段，即平稳发展或衰退阶段。

　　以一个完整的房市周期来分析，在房市起步阶段，由于个人房贷业务刚刚开办，银行办理房贷业务的信贷人员尚未熟练掌握该项业务，操作流程也不规范，从而使银行面临内部因素造成的操作风险。

　　同时，由于个人房贷业务的信用风险一般在贷款持续期(20年-30年)的前半个周期结束时(即10年-15年左右)才显现出来，房市周期第一阶段的信用风险不太明显。

　　进入快速发展阶段后，银行个人房贷的内部操作流程日益规范，但由于此时房市处于快速上升过程，很多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人房贷形式骗取银行资金的现象。

　　而房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险(正如前面所提到的，严格来讲，外部欺诈，如票据诈骗应属于操作风险，而不是人们一般意义上认为的欺诈风险或道德风险)和流程执行不严格造成的操作风险。

　　个人房贷快速增长也使银行面临潜在的流动性问题的困扰，如果不能引起注意，可能出现流动性风险。

　　经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是禁止外地人投资本地房市的政策等等。在此情况下，银行个人房贷往往会面临政策风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度趋缓，进入震荡整理过程，甚至于出现小幅下滑。此时，房市的租金收益和投资收益大大低于预期，很多投资(机)者开始出现信用风险。在政府有关政策的调控下，好的情况是房市进入平稳发展或健康发展阶段。这时，银行个人房贷业务面临的风险很小，风险主要集中在利率风险上。如果政府调控不成功，房市极有可能进入衰退或崩盘阶段(如亚洲金融危机时香港的房地产)。

　　房市的急剧下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，很多借款人纷纷选择违约。因为，对借款人来讲，当房屋的市场价值下降到低于其在银行抵押价值时，选择违约是最有利的。此时，房地产的市场风险是通过转化为借款人的信用风险的形式表现出来的。

　　从理论上来讲，利率风险应该是伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式(即利率一年一定)，从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。值得注意的是，如果个人房贷利率上升，由于还款压力加重，借款者很有可能出现违约，从而造成信用风险。

　　上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。

　　专家视点(链接)：

　　萧灼基(经济学家)

　　将视点对准老百姓房价

　　现在很多人反映，房价太高了，买不起。房价是否与居民购买力相适应，可以用一组数字来说明：目前，我国城镇居民人均建筑面积23平方米，平均每户3.5人，每户建筑面积为80—100平方米，城镇居民住房平均价格为2500元/平方米，也就是说，买房需要20.25万元。去年城镇居民人均可支配收入为8472元，一个家庭的可支配收入不到3万元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要8—12年。

　　萧灼基再次给降低房价开出“药方”。他说，目前商品房70年的土地使用费是一次付清的，在房价中占的比重很大，开发商负担重，购房者负担重。他提出，如果改为按年收取地租的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。降低房价，需要多方的共同努力，仅靠开发商或政府都是不行的。

　　陈淮(建设部政策研究中心主任)

　　中国地产业远没有供大于求

　　根据认为，即使有20％的城镇家庭(约2700万户)想要增加20平方米的住房面积，其需求总量就达5.4亿平方米。到2020年，预计城镇人口将增加3.5亿，人均住房面积达到35平方米，这样算来中国大陆的商品房其实不但没有过剩，反而存在巨大的缺口。针对“中国大陆大多数居民买不起房”的观点，陈淮并不同意。他认为，普通老百姓望房兴叹的主要原因是二级、三级市场没有建立起来，住房存量资源的流动性太差。发达国家每年的房地产交易总额中80％以上是存量住房，而中国大陆85％以上是增量住房。也就是说，发达国家是用老房加一部分钱买新房，中国大陆是老房子不卖又买新房，这样当然就“买不起房”了。

　　谢百三(复旦大学财务金融系教授)

　　政府迟早要挤掉房地产泡沫

　　“我早说过房地产有泡沫，政府迟早是要把它们挤掉的。这样可以压制房地产开发商向银行贷款，从而抑制房地产投资。开发商的投资成本增加以后，自然会向商品房上转嫁成本，从而造成房子的价格更高。加上个人房贷利率的上调，会使更多有购房意愿的人望而却步。等到没有人买得起的时候，最终房价就会降回合理的价位，泡沫也就被挤掉了。”

　　赵晓雷(上海财经大学财经研究所所长)

　　上海房地产市场需求结构正常

　　房地产经济在相当程度上是一种“信心经济”、“预期经济”，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。一旦需求萎缩，房地产价格便会止升转跌。房地产需求大体分为消费性需求和投资性需求。消费性需求主要是自用居住和保值；投资性需求主要是获得增值回报。如果增值预期乐观，投资性需求很旺盛，房地产价格大幅上升，则会产生泡沫，支撑泡沫的是信心和预期。一旦信心受到冲击，预期悲观，泡沫便会破灭，市场便会崩盘。但据最新统计，上海投资性购房比例已从16%左右下降到11%，自用常住比例为85%，自用闲居比例为3%左右。从此需求结构看，上海房地产市场基本还是正常的。因此，调控房地产需求的政策和手段要非常谨慎，要遵循市场经济规律，维持房地产市场供需两旺的态势。

　　(陈书宇)

　　《国际金融报》 (2004年07月30日 第七版)

　　

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