专题摘要：国务院重拳出击房地产市场，接连出台了国务院常务会议文件、国土部2010年供地计划及国务院通知、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款等政策措施。此举对房价走势产生了相应冲击，地产股面临重新估值的压力。[评论][国务院出台楼市调控政策]
主要城市“价跌量缩”很快将出现，预计2010年开发商的销售业绩不会好，11年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件，与此同时，上市公司的股权融资步履艰难，将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢，这期间板块累计跌幅达可能有小幅反弹，但我们仍不建议介入，维持行业“中性”判断。
本轮过猛的政策调控可能导致内地三大城市二手房价最多下跌20%，回到07年历史最高水平，但如果跌破这一水平——这种可能性更大——二三线城市的房价今年或仍会零星上涨。
我们认为，投资者或许应再次以市净率为可靠的估值指标选择个股，即便如今和2007年相比流动性和地产股的财务状况要好得多。
调控政策已经从国务院层面转向部委层面，政策的严厉程度超出预期，尤其是此次信贷政策透出的信号，“宁可错杀，不可漏过”的态度，我们认为后续还将有其它配套政策出来，包括土地增值税和房产税等，政策风险还没有释放，建议投资者保持谨慎，尽管地产股调整幅度较大，我们仍维持“房价不跌，地产股不会涨”的观点不变，下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。
| 券商 | 发布研报时间 | 主要内容 |
| 中信证券 | 4月19日 | 1、提升投资需求成本和门槛，管控首次购房人预期； 2、抢贷后的冷寂——销售量预测； 3、房价预测——实际降价空间小； 4、行业性机会离我们远，安全边际离我们不远； 5、个股建议：保障房，拿地综合优势评定，低地价低杠杆高质量，商场； |
| 联合 | 4月19日 | 1、信贷的松紧，对楼市购买力的影响进而对成交量的影响至关重要。 2、更为严厉的是，本次通知规定可“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，可对”非本地居民暂停发放购买住房贷款”，以及可“在一定时期内限定购房套数”。我们认为该规定基本击中异地炒房的要害。基于“考核问责机制”的建立，判断地方的执行力度将大大增强。 3、我们选取房价/人均消费支出指标筛选出投资性需求比重较高的城市为：深圳、苏州、上海、合肥、北京、杭州、南京、无锡和厦门、银川。判断暂停第三套以上贷款和限制异地购房贷款的政策，将对这些城市的交易量带来较为显著的影响。 4、“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，显示以税收的手段来调控楼市仍有可能。但预期政府推出仍将较为谨慎。这是因为税收政策相对信贷政策在灵活性以及可控性上都相对较差。 |
| 国信 | 4月20日 | 1、调控组合拳超预期，需求将大范围受到打压； 2、调控将产生负效应——未来供给将难以释放； 3、调控引发的风险将陆续在相关上下游产业链中显现； 4、投资一旦持续下滑或将导致政策松动； 5、下调行业评级至？谨慎推荐？，建议关注保障性住房受益股以及受调控影响较小的商业地产股； |
| 广发 | 4月19日 | 1、措施严厉，涉及面逛，根据操作性时间约束更强，政策严厉超预期； 2、精确打击投资、投机性购房； 3、只有加息和收货币才能真正有效抑制房地产泡沫； 4、未来相当长一段时间地产股都难有大的行情； 5、不排除出现阶段性和个股性的机会，阶段性机会应该出现在政策利空释放之后，个股机会主要来自区域市场，价值重估和管理层激励等刺激因素上； |
| 安信 | 4月19日 | 1、强调住房问题是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。 2、明晰执行标准。如对于二套房、中小户型等执行中容易打“擦边球”的问题： 3、抑制不合理住房需求，措施清晰。针对一人买多套房、纯外地人炒房等提出具体抑制措施。 4、强调采取必要的监督和惩处对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 5、加强新闻导向作用。这对于引导市场预期的作用不可小视。对于投资投机购房、恐慌性购房的引导作用会更为突出。 6、考虑了地区的差异性和政策的灵活性。 |
| 平安证券 | 4月19日 | 1、如此密集且大力度的政策出台充分表明了政府对前期调控政策无效，房价继续高涨下房地产市场可能引起的政治、经济问题的担忧。 2、政策是明确针对投资和投机性购房，政策取向主要是信贷政策，属于短期调控最有效政策，短期内对打击投资和投机购房将产生巨大影响；有利于政府争取时间和空间解决房地产问题的体制根源。 3、意味着异地投资购房的将不能使用信贷杠杆，从了解的情况来看，房地产市场目前投资客占主体，一线城市的异地购房比例尤其较高，对于一线城市影响更大。 4、上述措施有利于遏制非正常的价格暴涨，对行业长远发展属于利好，房价过高目前是现实，也是政府已经无法回避的问题，短期内维持对行业中性的看法。 |
| 高盛高华 | 4月14日 | 1、更多紧缩措施将出台；不确定性尚未消除； 2、建议在股价接近悲观假设水平时增加仓位； |
“我们已经清掉了所有的地产股。2008年宏观调控时，我们没有跑掉，吃了很大的亏，这一次，还是提前走比较好。”但斌说，2009年12月9日国家开始释放房地产调控政策时，他就将所持有的地产股全面清盘。
季报信息显示，一季度，华夏大盘和华夏策略两基金齐齐加仓地产股，持仓比例各上升了近5个百分点，分别达15.7%和14.62%。业内人士指出，王亚伟加仓地产股可能是对近期政府这么快出台力度这么大的房地产调控政策估计不足，抄底抄早了，当然，也不排除王亚伟判断地产股目前的估值已充分地反映了大力度房地产调控政策的影响。
房价未降,股价先行。在这次中央针对楼市的严厉调控政策出台后，高房价似乎注定要被送上断头台。不过业内普遍预计，房价的调整还没有真正开始，真正拐点要1个月出现。管理层对楼市的宣判要“缓期执行”。然而，地产股作为楼市的先行指标，开始了疯狂跳水。
国家近日出台的地产调控政策，被很多人解读为地产业的大利空，但本人理解与此完全相反，国家的政策不仅不会打压房价，更是为明年推高房价做铺垫！对大型的地产上市公司来说，不仅不是利空，而且是重大利好！近期遭到抛售，属于严重错杀。
群众的心情我非常理解。我也知道所谓“蜗居”的滋味。
银监会将抑制投机性购房，遏制部分城市房地产价格过快上涨的势头
未来20年是城镇化、工业化的快速发展时期，房价上涨的压力仍然很大。
| 时间 | 措施 | 要点 |
| 2010.04.20 | 住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金 | 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。【更多】 |
| 2010.04.17 | 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 | 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 |
| 2010.04.15 | 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50% | 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 |
| 2010.04.13 | 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 | 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 |
| 2010.04.11 | 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 | 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 |
| 2010.03.10 | 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 | 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 |
| 2010.03.18 | 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 | 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 |
| 2010.03.10 | 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 | 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 |
| 2010.02.20 | 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 | 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 |
| 2010.01.12 | 央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 | 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。 |
| 2010.01.10 | 国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展 | 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 |
| 2009.12.23 | 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 | 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。 |
| 2009.12.17 | 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% | 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 |
| 2009.12.14 | 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 | 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 |
| 2009.12.09 | 个人住房转让营业 税征免时限由2年恢复到5年 | 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 |
| 2009.12.07 | 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 | 中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。 |