中金:取消商品房预售制度系市场误读 投资者不必担心

　　中金：取消商品房预售制度系市场误读，投资者不必担心

　　来源：中金点睛

　　原创：张宇 王璞

　　继9月24日港股地产板块大跌后，25日早盘A股地产深跌近5%，我们认为主要原因为上周五下午媒体报道出广东省酝酿取消商品房预售制度[1]，引发市场对后市政策的担忧情绪。我们提示投资者当前无可能也无条件取消商品房预售制度，市场担忧情绪将伴随对该事件理解的逐步清晰而打消，其对股价的短期扰动也将逐渐修复。

　　政策意图并非取消预售制度，

　　市场存在明显误读和过度猜测

　　广东省此次关于取消商品房预售制度的方案，是对住建部日前下发的《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》的回函意见，而住建部此次政策探讨的目标是针对是否取消预售审批许可，意在实现行政审批流程上的简化并给地方更多自主权，而并非取消预售制度。

　　因此，广东省住建厅拟定的回函材料实际上存在对中央政策意图的错误审题，进而导致市场对取消预售制度的不必要猜测，这与房地产税推行、棚改货币化补贴比例调整等情形并不相同。

　　市场当前也并不具备取消预售制度的基础

　　我们认为当前市场并不具备取消预售制度的基础，主要体现于三方面：

　　►“一刀切”的取消预售制度将使市场供应量大幅萎缩。商品房预售制度于1994年出台的《城市房地产管理法》首次建立，已在国内实行20余年，目前全国商品房供应中超过80%为预售的期房，取消该制度意味着至少未来1-2年内市场供应会进入巨大真空期，从而引发房价的大幅攀高，这显然与政策“遏制房价上涨”、“防范市场风险”的初衷相悖。

　　►开发商销售现金流将受到巨大冲击，拿地积极性将大幅降低。开发商现金流半数来自销售回款，取消预售制度将极大程度上抑制其后续拿地和投资，造成中长期市场供应和成交的持续弱势。

　　►房企的抢工行为将影响工程楼盘质量，在现金流和周转压力下，房企势必将加速抢工，甚至可能牺牲工程质量和楼盘品质，不利于地产行业的健康平稳发展。

　　综上所述，我们再度提示当前无可能也无条件取消商品房预售制度，市场担忧情绪将伴随对该事件理解的逐步清晰而打消，其对股价的短期扰动也将逐渐修复。

　　[1] http://house.people.com.cn/n1/2018/0921/c164220-30308598.html

　　文章来源

　　本报告摘自：2018年9月25日已经发布的《取消预售制度系市场误读，提示投资者不必担心》

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责任编辑：李彦丽