年轻人被压榨干了?比高房价更可怕的是房租也交不起

　　来源：中国基金报　　

　　最近，房租上涨的新闻刷屏了。

　　2018年上半年全国各地出台近200次的房地产调控举措，7月31日召开的中央政治局会议更是将房价调控由“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。

　　可能当你在朋友圈高高兴兴转发了“房价被严控”的消息之后，转眼你的房东就给你打电话要涨房租了。

　　下个月房子该续租了，你看租金是不是涨一点？你考虑一下好吧，不能接受的话这个月就要找找房子。

　　房子买不起可以等，但没想到连租房子也交不起了是怎么回事？

　　北京房租在房价的静默中上涨

　　7月北京租赁市场进入旺季，房租大幅上涨让政府、市场、租客都措手不及。

　　据贝壳研究院数据，2018年7月北京市场成交节奏持续加快，单平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据，同比来看，北京平均租金同比上涨21.89%。

　　近日，北京天通苑的陈先生以网名“仙翩”在水木社区发帖，帖子称，欲以7500元出租三居，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说要比自如高300元，几轮过后，蛋壳给到10800元。

　　一石激起千层浪，该帖子一出，一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。

　　网友Leonardo：2年前我就发现是这个套路，去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右，结果中介直接给8k租3年，他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客厅做了隔断当3居分租，整租9.5k。

　　#买不起变租不起#迅速变为微博热门话题，截至8月17日上午，话题讨论量已达1万，阅读量已达3532万。

　　很多人都在微博上吐槽，“没有高房价，哪来的高房租”，“如果有一天我突然离开北京了，一定是房租涨价到租不起了”……

　　中国经济网甚至验证了一下，找到了“实锤”。

　　中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室，他透露，这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的，谈价过程如下：

　　房东报价6500元

　　链家报价7500元

　　李先生报价8000元（签三年）

　　最终的成交价比房价的出价高出23%！

　　深入交谈后，李先生还表示这套刚刚拿下的房源，他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用，头一年的分红将在1万左右，后两年收入无疑将更多。

　　从装修到可入住，中介李先生表示，“十天之内便可完成！“，随后，便可挂在平台上供租户选择。

　　“房子面积够大，我打算给每个房间建独立卫生间，这装完之后，按3300元租出去，肯定抢手！” 李先生显得有些开心，这样算来，这套房月收入将达13200元每月，比8000元的成交价凭空高出65%！达到房东预期的价格6500元的200%！

　　资本力量成为房租上涨的一个推手？

　　一般来说，自如会与房东签订3年-5年不等的长期托管合同。

　　自如提供给房东的价格一般低于市场出租价格（幅度大约是1000元/月左右，主要包括翻新成本），3年托管模式中价格固定不变的，5年托管模式中每年给房东的租金上浮5%。为了避免可能的租房纠纷，不少想长租的房东为省事将房屋进行托管。托管房源后，公寓运营商往往会进行一系列装修后再出租或整租，与租客的合同大多一年一签。

　　房屋品质提升的同时，装修及管理成本也就转嫁到了租客身上。在这一过程中，公寓运营商收取一定的管理费用，若租客或房东违约还将产生违约金，以往一锤子买卖的中介费模式变成了现金奶牛还可吃差价。这使得长租公寓运营商有动力持续“圈地”。

　　恒大研究员副院长夏磊撰文指出，资本在此轮房租上涨中也有一定作用。

　　在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。

　　当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场。

　　某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。

　　如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。

　　而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。

　　大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

　　而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

　　“一旦资本选定了谁，往后只会在其上不断加注，后来者是没有活路的，怎么都融不到钱。”一位创始者曾如此感慨。“烧钱”烧出了行业壁垒，烧出了行业定价权，资金实力不够雄厚的公司要么无法入场，要么最终只能旁观。

　　我爱我家(3.040, -0.01, -0.33%)炮轰自如蛋壳推动房租暴涨

　　比P2P暴雷更严重

　　8月17日，在一场电话会议中，我爱我家副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

　　“我爱我家旗下的相寓不会干，因为没有融资，没有资本市场的压力，我们是长租公寓领域中唯一盈利的企业。”胡景晖说。

　　有媒体测算，通过比较杭州同一小区、同一户型的自如与非自如房间的差价可以得出，自如用简单装修+打包管理费+租金月付的变相高息贷款模式，将年轻人的租房成本直接推高接近了20%。

　　胡景晖认为“自如、蛋壳等长租公寓，因为有资本的支撑，从市场上不计成本疯狂收房子，再转嫁给承租人，推高了房屋租金。”他还特别强调，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。

　　“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”胡景晖直言。贝壳研究院联合21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，目前已有多家长租公寓“阵亡”，主要原因是资金链断裂。

　　在胡景晖看来，租购并举本身是一件好事，完善并发展租赁市场也是好事，但资本的大规模进入扰乱了市场的发展。“大规模抢房源刺激租金上涨，就是直接的表现。”

　　恒大研究院夏磊认为：

　　与争抢房源、房租上涨相伴而生的，是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格形成倒挂。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本，构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。

　　针对长租公寓推高房屋租赁价格，自如发布官方声明表示：不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。

　　此外，自如还认为，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

　　8月16日晚，央视播出的《新闻1+1》栏目，将其原因归纳为以下几点：

　　第一，季节：毕业季、求职季、开学季叠加，季节性因素导致租房需求大增。

　　第二，业态：90后成为租房主力，更追求品质生活，租赁业态升级换代，结构性上涨。

　　第三，调控：楼市调控升级，部分有购房计划的人群，没有购买资格和能力。

　　第四，竞价：业主房租预期提高，中介竞价推波助澜。

　　第五，炒作：个别中介公司提前囤积区域房源，炒作个案误导市场。

　　第六，资本：资本推动下，将中低端租赁房源改成中高端，事实上拉高了租金价格。

　　第七，供给：一线和二线城市总量不足与结构失衡的矛盾。

　　在《新闻1+1》上，国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，这七点原因里面，让他尤其关注的是两个：一是买卖房市场遇冷的情况下，更多人愿意把精力放在租房市场上：二是资本要素——“最近有大量风投进入到长租市场上。如果资金与房源能够很好地匹配当然是好事，但是如果有限的房源匹配了过多的资金则不然。”

　　不过在8月18日早间，我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职。

　　胡景晖表示，因为众所周知的原因，我，胡景晖即日起辞去在我爱我家集团（SZ000560）的所有职务，我的余生，将义务服务于中国房地产经纪行业，并已启动个人创业项目。

　　房租上涨，哪些人受影响？

　　一是高收入群体，虽具备买房实力，由于换工作，或是子女上学，都需要就近租房。

　　二是中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。

　　三是有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。

　　我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

　　北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

　　据此我们可以测算得出，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅。

　　刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

　　通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说，如果房租超过收入的百30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降。

　　根据统计，即使是中国最顶尖高校北京大学、清华大学的毕业生，第一年的平均月收入也只徘徊在一万元上下，而在北京市区整租一套房子，低于五六千元几乎是无法办到的。

　　租房一族对租金变化是相对敏感的。富士康的工人，租住城中村，月租金涨100块都会很紧张。

　　北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳公寓：

　　不得恶性竞争抢占房源

　　针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。

　　同时，也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。

　　证券时报评论：

　　资本介入租房市场应紧急刹车

　　长租公寓对租房市场的负面影响有三：

　　一是在房主和租户之间，凭空多出一个从中食利的中间环节；

　　二是长租公寓经营者为了尽快抢占市场份额或为了取悦投资人，疯狂开展“跑马圈地”，哄抬底租，并大幅提高转租价格获利；

　　三是各类二房东们在特定区域内基本垄断了可租房源，形成了对租户的不对称优势，由此形成垄断价格，成为剥削者。

　　提高租赁市场层次和服务水平，是发展长租公寓的一个理由，这一理由不能成立。

　　如果居民收入提高，从而提高了对租住房的品质要求，那么它就会导致高质量好环境房屋租金上涨和低质量房屋租金下降，这将自动引导市场升级。

　　通过外力强行提高住房品质，只会造成供求错位，不但不能为低收入阶层解决租房问题，反而是断其生路。

　　今年6月份，某龙头房企进驻富士康周边城中村进行改造，引发了富士康员工的巨大恐慌，就反映出对这种“高品质”住房的需求实际上并不存在，只能让消费者无所选择而被迫接受。

　　“房租不是用来炒的”

　　新华社评论称，一方面，在过渡期内存在着新建开发投资追不上市场需求，不足以补缺口的空档期。在空档期，市场供给主体会加深对现有房地产存量的运营，比如进行精装修以提高房价获得更高的利润。同时，受到严格的限购限贷等房地产调控的影响，相当部分人群进入租房市场。

　　另一方面，在政策的驱动下，租赁市场预期利润率提高会有大量的资本进入，在巨大的房源竞争压力下，他们会不顾成本激进地拓展房源、抢占市场，以获得垄断地位和定价权，这必然会推升市场的价格。此前有报道称，北京两家房屋中介公司为争抢一套房源，将原本预期为7500元/月的房子，硬生生炒到了10800元/月。

　　诸多因素综合发酵，改变了市场对房租的预期。眼下，房屋租赁市场的资本大规模流入才刚刚开始，为了争夺市场上的房源，租赁市场的烧钱模式恐怕仍将持续，假如任由“炒”因素在租赁市场兴风作浪，那么房租很可能重蹈房价的覆辙。

　　房屋是公众赖以遮蔽风雨之地，具有很强的刚需属性，房价上涨之后，租房住在很大程度上缓解了房价上涨所带来的供需矛盾。从这个角度来说，“租不起”的危害远甚于“买不起”，人们的这种担心不无道理。

　　对于在城市打拼的“漂族”而言，房租过快上涨，导致“住不起”“租不起”，也可能伤害到青年在大城市打拼奋斗的梦想，长远来看，也不利于城市“筑巢引凤”留住人才。

　　在个别房租上涨过快的城市，“租不起”的苗头已经显现，必须强化“房租不是用来炒的”的定位，遏制资本兴风作浪。

责任编辑：吴化章