长沙楼市调研：限售三年合肥投资客哭了|长沙_新浪财经

　　来源：樱桃大房子

　　先介绍下长沙，0731房产网的地图做的很差，链家的地图也跟不上时代了，长沙从2011年后主城区就是6个区了，除了下面图中的岳麓、开福、芙蓉、天心、雨花，还有望城县改区，以及1个长沙县，代管的2个宁乡、浏阳市就没必要说了。

　　2016年末常住人口764万人，6个内区加1个县是3945平方公里，大概是2个深圳的概念。长沙老城区面积很小，总共只有2环。

　　长沙房价涨幅

　　1、老城区江景代表盘——北辰三角洲，203套房源，认筹2824组，2月4号开盘，去化100%；价格10800-13000元/平米。而这个小区目前二手房的成交价都已经在1.6万/平米了，新房价格比二手房便宜百分之二三十。而且新开盘的房位置比二手房更好，距离地铁近。

　　北辰三角洲总建筑面积达537万平米，2007年由北辰实业以92亿元的价格拿下，拿地成本约2800元/平米，成为当时的“全国总价地王”，2010年的售价就已经达到7200元/平米了，七八年时间过去，现在才让卖一万出头，说句公道话，这个价确实是良心价。

　　2、新省府片区，以欧洲城为例，目前二手房成交价1.2万/平米左右。2016年1月份，133平米毛坯房，有成交总价78万的，单价六千，另外税费中介费不到10万由买家支付，这套房在2010年末买的时候就是5500元/平米，五年时间几乎没涨，如果说是投资，你在2016年初买，肯定比你在2010年末买收益率高，但如果是自住，毫无疑问还是2010年买最划算啦，所以投资和自住是完全不同的概念，明白不。

　　3、洋湖片区

　　中海国际社区，2017年9月已全部卖完五期，新房价格1万左右，目前一期二手房1.1-1.2万/平米左右，二三四期二手房因房产证不满3年不能交易。这盘2010年我当时看时一期最高就卖到了7800元/平米，后来，2013，2014，2015年，二三四期带精装都是6400元/平米左右，这几年市场平稳期，都是买房的好时机，后来因为限价，新房涨了60%左右，也不算多。

　　北大资源理想家园，2017年12月开盘，高层售价9000元/平米，这个价被限的太狠了，旁边二手房都1.4万了，新房与二手房存在5000的价差，不抢才是傻子；今年2月份，140平米洋房开盘均价1.3-1.4万/平米；2016年8月，88平三房6900元/平、117平四房7300元/平。

　　旁边的中天栖溪里，2017年7月份，二手房成交价1.4万/平米，但9月限售之后都不能交易了。因为限售，整个洋湖片区的房源都无法交易。

　　4、梅溪湖片区，新盘万科里梅溪郡，住宅处于最后的清盘中，只剩一楼，117平、130平住宅，单价1.8万/平米。2015年6月，高层房价8500元/平；洋房均价9500元/平，9月份分别涨了一百块。2016年10月开盘均价1.5万/平米。从2015年到现在，两年半时间，也翻倍了。

　　二手房，中建梅溪湖壹号，万科隔壁，更靠近湖边，2014年建成，中楼层78平米小三房，最新成交是2017年9月22日，成交总价124万，单价1.57万/平米。另一套低楼层的78平米，隔一天成交价是1.44万/平米。旁边的金茂梅溪湖二手房价格差不多，但因为限售了，目前都不能交易。

　　万科里金域国际，12月，新房1.2-1.4万/平米，2014年的时候是七八千，涨幅也不算大吧。

　　5、武广新城，明昇壹城二期新盘目前售价1.2-1.3万/平米，一路之隔的恒大绿洲二手房，127平米三房，2017年9月成交价是125万，1.17万/平米，2017年1月份是8600元/平米。该片区的新房与二手房价差不明显。

　　6、滨江新城，景秀江山，154平米，2017年9月成交价185万，单价1.2万/平米，2016年5月时，成交单价7500元，目前87平米两房，105平米，放盘单价也是1.2万左右。

　　调控后的市场反应

　　没有对比就没有伤害，看完上面的长沙房价，是不是非常羡慕长沙人民呢！隔壁武汉套路玩的那是相当6啊，比如限价了，开发商又想涨价卖怎么办呢，那就茶水费啦，装修费啦，实际上，最后购房者的首付反而多增了几十万上百万，长沙可不行，查的严，给你批的预售价是1万，你就不能再附加其他的费用，否则购房者去投诉罚死你，于是开发商都老老实实的，要么不开盘，要么守规矩。

　　长沙楼市从2016年下半年才启动大涨，没涨几个月，到10月份，受其他热点城市的影响，也开始加入调控大军了，2017年调控更是一波接一波，限购都升级了3次，大量非长沙市的投机资本被清洗出局，同时因为政府对新房指导价的干预，暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹奔驰中的野马被突然拉住，进入一个看似稳定的阶段。

（说明：以下图片均来自0731房产网）

　　但短期的问题在于，市场的供给量还是跟不上，所以限价之后，就造成了开发商惜售，不愿意以政府指导价开盘。尤其是长沙县，大量的开发商捂盘惜售，推盘意愿较弱。

　　根据0731地产研究院的数据，2017年长沙市（内六区+三县）商品住宅供应1479万平米，同比下降10.46%，成交1624万平米，同比下降37.13%，成交均价6896元/平米，同比上涨10.37%。这已经是2015年以来连续三年供不应求。2018年1月份长沙全市商品住宅供销比为0.85，仍然供不应求。只要有新房入市即造成哄抢。

　　特别是明显低于二手房的新房，因为价差明显，如果有百分之二三十的价差，即使房价下跌，意味着还有二三十个点的空间才会亏损，谁都知道买了风险不大，所以我长沙的亲戚朋友问我意见，我都会建议他们去看新房，但前提是一定要看有价差的新房，能排队抢到就买新房，因为政府调控确实是挺厚道的。上文中提到的北辰三角洲、中海国际、北大资源理想家园跟二手房都是存在至少20%的价差，当然不用担心买贵了，还有朋友跟我说，天心区政府规定了9500元/平米的均价，望城区是6500，宁乡市5500，因为本身长沙这一轮涨幅就不算多的，毕竟已经有六年时间没涨过了，补涨一下是很正常的。但有的片区新房二手房如果没有价差的，那买新房也没有什么优势了。

　　调控政策中，去年9月23日出台限售规定，购买二手房需取得产权证三年方可交易，也就是说，你买了新房子，需要拿到房产证后三年才能卖，一般买新房需要一年半到2年才能拿到产权证，加起来就四五年才能交易，这基本上就意味着2012年之后买的房子都不能卖了。

　　去年我劝一位同学赶快卖掉长沙的房子等着到深圳买，她不肯听，主要是太贪婪了，因为当时长沙二手房市场行情好，老想着再涨几万块卖，结果9月份出来限售政策后就卖不了了，深圳上车梦又得延后，以小失大，所以有时候别人问我涨多少卖，我一般都是回答翻倍就赶快卖，即使后面还会涨，但你也不要留恋了，说不定就出什么政策被套住，人往往是被自己的贪婪所误，李嘉诚之所以是超人，就是他懂得不去赚最后一个铜板，宁可错过这一场大牛市，也要提前跑路，否则他的钱完全出不去。

　　说远了，我这次回长沙跑了跑盘，跟地产中介也聊了聊，在长沙中介门店最多的新环境地产小哥跟我说，他们内部都有大数据统计，2016年初那一拨还没有上涨的时候，外地投资客来长沙买的最多的就是合肥人，不过他们大多也被套住了，因为他们买的大都是新房子，更不了名，必须拿到房产证才能卖，让他们万万想不到的是，长沙涨幅才这么点，还远不到一倍，政府就接二连三的补刀，还限售简直不可思议。

　　要是像武汉、成都、广州那样睁一只眼闭一只眼变相涨价也还是有机会，谁知道长沙还真刀真枪的干，合肥投资客算是彻底套牢，想卖也卖不了，买房真买成了房东。好在他们买的便宜，只要资金链没问题，也不用亏本甩卖，拿着就是了，大不了五年后再卖。

　　另一位樱桃知道的投资客，2016年初，他带领几位同学一起在梅溪湖团购了十多套房，现在账面上的价格是翻倍了，但是因为限售三年，目前都不能交易，所有投资梅溪湖的人都被套其中。

　　2012年以来，长沙最热点的区域在梅溪湖板块，但该片区外来投资者偏多，炒作水分较大，空置率高，晚上黑灯瞎火的。而且梅溪湖片区的新房并不比二手房便宜，没有什么价差优势。

　　长沙的未来走势

　　长沙过去这么多年房价涨幅偏慢，说到底，主要还是因为供给量大的原因，长沙城区范围很小，也没有一个中心城区的概念，但东南西北可以不断向外围开发，连偏远的天心区中信文化广场二手房都卖到1万了，我记得2010年的时候，才四千多，武广新城早几年还是荒无人烟的郊区，现在也卖到一万多，跟老城区相差无几。所以一般人可无法理解，在长沙就没有什么核心区和郊区，那五六年要是买了远郊四五千的，收益率肯定会比近郊七八千的收益率高多了。

　　为什么会这样呢？因为长沙二环以内太房屋老旧，交通拥堵，市容市貌不太好，居住环境一般，以前有房的人想改善的也会往二环以外搬，要么就选二环以内的新江景房，但毕竟是少数盘，没房的人首次买房肯定也不会去老城区，很多人说想想河东在二环以内堵车堵的就头痛，而且谁都想住新房子啦，大部分新盘都在二环外，而且在长沙买房的人，老家都是湖南省各地市州的，大家买房都会考虑回老家上高速的便利，比如老家益阳、常德的，肯定会优先考虑买长沙的西北，老家湘潭、娄底的，肯定会优先考虑买长沙的西南。

　　还有最重要的一个原因，在长沙，政府要发展一个新片区，都会优先搞好教育配套，把一些名校的分校配建过去，本来很多人买房主要也是为了解决孩子上学问题，房子自然好卖了，而且随着这些新区域的新盘入住，教育和交通，商业配套逐渐起来，而老城区的房子越来越旧，那新城区的房价也就自然赶超了。

　　对于未来，还会以这样的态势演变下去吗？

　　二环以内的老城区，这个毫无疑问是没有什么前途的，因为路的宽度就在那了，拥堵不堪是无法改变的现状和未来，棚户区改造毕竟是一个漫长的过程，不是一朝一夕就能焕然一新的，其实任何一个城市的都是一样的道理。但对于你买房自住，也不要生搬硬套，假如你就在芙蓉区上班，旁边刚好有一个新盘或次新盘，价格也合适，那完全没有必要舍近求远，非跑到河西去买新房，每天路上堵个一小时来回开车上班。

　　而新发展起来的片区，比如梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些片区，房子盖完了，地就没了，以后你要想买这些次新片区，那就只能买二手房了，或者你再往更偏远的地方买，那毫无疑问，这些次新片区的价值按道理是要比往后的偏远地区的价值要高的，为什么呢？这就回归到一个地段的概念了，这些次新片区居住品质比较高，环境好，配套齐全，又靠近老城区，去城中心上班方便，但老城区的地段论为什么失效了呢，我前面说了，老城区拥堵破旧，像平贫窟，中产阶级不爱住，而梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些次新片区同时补足了这些缺陷，这些次新片区的价格估计就稳定在上万了。

　　地肯定是要继续卖的，房子肯定也还是要不断建的，依然是东西南北继续往外围扩下去，但以后房价几千的就只能去更偏远的地方，比如宁乡、长沙县，岳麓区往更南的方向了。

　　长沙房价对百姓而言是幸福的，但对于投资者来说确实是令人失望的，2003年三千多一平米的房子，现在也就涨到1.2万，跟一线城市跟没法比，2003年深圳同样三千多的房子，现在即使关外至少也是四五万一平米了，关内都是十万八万了。

　　长沙新房与二手房的比例还在2.11，2017年新房（住宅）成交量1628万平米，二手房的成交量是674万平米。

　　新房是二手房的2倍多，长沙进入存量市场估计至少还要三五年以后。只有当市场进入存量市场，即二手房成交超过新房成交了，二手房的价格才有可能迎来大涨的机会。

　　环顾中部六省会，不论是人均GDP还是人均可支配收入，长沙都是排名中部第一，房价收入比长沙最低6，也是最健康的。长沙对房地产依赖度比郑州和太原、武汉都要低，房地产投资只占固定资产投资比例的不到20%，长沙还是有一些不错的实体产业，消费力也比较强。长沙2017年的GDP已进入万亿俱乐部，排名全国第14位，位于无锡之后。

　　同时，长沙的常住人口增长率，在中部城市中也位列第一，甚至超过高校云集的武汉。

　　所以相对其他城市来说，我觉得长沙的房价还是比较健康的，尤其是新房，在政府的限制下，价格真的非常良心。

　　我身边在深圳工作的朋友有很多也想过回长沙，但有的是找不到合适的工作，有的回了长沙创业但收入无法维持生活，有的回去发现无法接受纸醉金迷的生活，又回到深圳起早贪黑，回长沙虽然很安逸，但精神世界是空虚的，回深圳很累，却很充实。但如果你天生厌恶压力，长沙就非常适合你，长沙的基础教育和医疗资源，说实话比深圳好太多了，在长沙生活的幸福感是非常强的，唯一不足的是就业，如果有合适的工作，在长沙待着很不错。

　　当然我今天说这些，跟我是不是湖南人无关，我完全是站在客观的角度上去评说的。长沙毕竟是湖南的省会城市，教育和医疗资源是无可匹敌的，我还是看好长沙的未来，但千万要分清楚，投资和自住是两码事，现在还入场投资是买套，自住优先选新房，二手房可以不急。长沙能竭尽全力让房价保持稳定，是百姓之福。开发商捂盘几个月不卖，不可能捂几年不卖吧。

　　唯一有些担心的是这几年长沙的土地出让有些少了。