深圳楼市泡沫成因再反思：土地不败神话破灭

　　关于第二套房贷的严格界定大大超出了各方预料，尤其令开发商措手不及。因为在实际操作中，大部分银行还是采取以借款人为单位来认定房贷次数。

　　在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投资性购买比例的陡然降低，土地的流拍，这一切显示楼市的“拐点”早已到来，远比市场的察觉来得要早。

　　“现在还讨论什么‘拐点’。”房地产投资人邹建民，对于所谓“拐点”争论一脸不屑，“应该讨论的是，深圳房价要降多少。”

　　疯狂楼市的冰火两重天

　　“去年的楼市可以用两个‘百年不遇’来形容，上半年是百年不遇的热，下半年是半年不遇的冷。”世华地产总经理梁文华表示。

　　去年年后开春，深圳的房地产市场以惊人的速度不断攀升。国家发改委统计，深圳市新建商品住宅价格在去年1～10月，同比涨幅月均达13.5%，每个月都居于 70个大中城市的最前列。

　　中原地产深港研究中心的数据显示，去年1月份深圳的住宅销售均价为10872元/平方米，9月份达到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60％。二手住宅市场就更是火热，仅6个月的时间内，价格就由2006年12月的8984元/平方米上升为去年6月份的14572元/平方米，增幅高达62%，部分高档楼盘的增幅甚至超九成，被称作又一次“深圳速度”。

　　而自去年“十·一”黄金周之后，深圳楼市急转直下，整个黄金周七天内成交量只有82套。深圳统计局2007年11月总结分析也指出，与2006年同期相比，全市的商品房竣工面积大幅减少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面积同比下降40.5%；商品房销售面积同比下降13.2%，幅度均不小。

　　差不多时候，国家发改委价格司司长曹长庆也在媒体上公开表示，深圳、广州等先期房价涨幅较高的城市，房价正在逐步回落。

　　但实际上，“拐点”远比市场的察觉来得要早。进入去年下半年，中原地产月度数据显示，市场观望气氛不断加剧，6月份开始，住房销售面积就逐月下降。从6月份的56万平方米，下降至12月份的17万平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3个月，而2006年10、11、12月是成交最为活跃的月份。

　　相应的，新开楼盘的住宅价格在去年9月份达到全年最高后，从10月开始回落，11月、12月价格都在向下调整。

　　二手楼盘从来都是“春江水暖鸭先知”。二手楼价格自去年8月份之后，上升趋势就开始止步。中原地产季度统计显示，第三季度一共才成交二手住宅113.99万平方米，比第二季度萎缩六成多。

　　明显的价格回落开始出现在去年第四季度，成交量低位运行，市场成交仅以自住需求为主，全市共成交二手住宅66.18万平方米。二手楼交易价格，已经环比下跌了一成。

　　但即使如此，收益上半年的疯狂增长，全年均价仍有较大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均价为12729元/平方米，同比增长51%。

　　世华交易系统也显示，虽然二手住宅买卖成交均价并未出现明显降幅，但是成交面积却急剧下降，到了去年10月，35.55万平方米的成交量甚至低于有农历新年的2月（51.9万平方米），创造了去年的市场新低，“金九银十”的行业历史惯象被打破，深圳二手住宅牛市从此拉开了调整的序幕。

　　“真是罕见的大起大落，用我们业内的话来说就是‘冰火两重天’。”世华地产总经理梁文华如此形容2007年的深圳二手楼市场。

　　土地不败？

　　土地的有限供应导致价格“只涨不落”的论断曾经是深州房地产业内的共识。美联物业市场研究员冯永恒至今也还同意这种说法。“从长期来看，深圳土地供应还十分有限。”他认为，土地成本是支撑深圳市楼价的刚性因素，预计在未来，随着深圳住宅用地供应进一步减少，土地价格会继续走高，深圳楼价也会继续攀升。

　　2006年，深圳市政府共出让商住、居住用地90.6万平方米。而2007年截止到目前的数据，深圳市政府共出让商住、居住用地40.9万平方米，连前一年的一半都还没有达到。

　　政府紧缩地根，又对土地实行竞价拍卖，导致巨大供需缺口，进而造成楼价飞涨。从出台的《深圳市住房建设规划（06-10）》来看。2007年以后的深圳市住房建设用地供应，肯定呈现出逐年递减趋势。

　　但这种说法出乎意料地遭到中介老总们的一致反驳，梁文华指出：“最近频频出现的土地流拍，尽管有捆绑了政策性住房的因素，但市场的考虑还是很重要的。”他认为，是过热的市场带动了地价上升，而不是反过来。

　　对于 “刚性需求”论，邹建民认为，“根本不是理由，需求是由价格决定的。买不起房的话，再怎么需求，还是买不起房。”

　　在深圳，政府去年12月推出的6块居住用地竟然罕见地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房产交易中心透露，位于宝安区三宗地块因为无人竞买宣布“流拍”。这三宗地块分别位于西乡和观澜，合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。

　　而这已经是深圳该月内第二次出现土地“流拍”的现象了。前年12月6日位于龙岗11万平方米的居住用地也未能成交。

　　同样，毗邻深圳的东莞，和位于珠三角另一隅的佛山，去年12月以来相继有几块地，不是以底价成交就是“流拍”。哪怕是地产巨鳄云集的广州市场，去年最后一次的“卖”地也格外“遇冷”，最低成交价竟然仅有1602元/平方米。

　　“开发商也有考虑，并不是只要拿块地盖房就能挣钱。”美联物业总经理王书权凭借他对香港市场的资深研究，提醒市场理性的重要，他一再强调，既然房地产是个买卖，那么有涨上去的一天，始终就有它跌下来的一天。

　　王书权强调了香港的前车之鉴，“这个情形跟香港1994、1995年非常相似，当时大家都认为地那么少，回归之后内地人又要过来，房价怎么可能跌呢？结果怎么样，香港好多人不是到现在都还套在里面嘛。”

　　釜底抽薪是贷款

　　不过业内人士普遍认为，深圳楼市成交量快速下跌，主要原因是投资需求急剧减少所致。

　　世华地产的监控资料显示，在深圳的二手楼市场上，投资客一度高达八成。去年上半年房地产市场火爆时，投资性购房比例约占总成交量的八成，而当国家系列政策出台以后，投资性购买一下子下降到只占成交比例的10%左右。

　　而投资背后是信贷。通过对深圳二手住宅市场按揭情况的长期监控，世华市场研究中心发现，紧缩银根之前，办理八成以及八成以上按揭的买家达到七成。首付两成买房的情况最为普遍，首付三成以及三成以上的买家都十分稀少。

　　以至于去年第三季度开始，许多银行已经用完全年的信贷额度，无款可贷。大情势之下，银行限贷的传言也首先来自深圳，虽然官方均未予以回应，但各大银行营业网点纷纷表示“暂不办理房贷业务”。

　　去年8月22日，中国建设银行深圳分行已全面停止房贷相关业务，这是首家全面停止房贷的商业银行。随后其他银行也相继暂停“同名转按”业务，切断了投资客的资金来源，最终导致房地产市场低迷。

　　有数据显示，在去年的1月至3月份，投资型买家中的50％～70％，其资金来自于“同名转按”。

　　而政策面上，央行持续加息，并联合银监会强势出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，这项“9·29”通知明确提出要提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，同时严格房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理，直接抑制了房地产的投资、投机需求。

　　去年12月11日，中国人民银行、银监会又再度联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知关于第二套房贷的严格界定大大超出了各方预料，尤其令开发商措手不及。因为在实际操作中，大部分银行还是采取以借款人为单位来认定房贷次数。

　　“杀手锏”一出，深圳市房地产市场投资、投机现象立刻得到抑制。国土局资料显示，去年10月交易量跌至年内最低，仅有 35.55万平方米，环比 9月下降 36.78%。市场高涨之下的突然受冷，中介机构成交明显萎缩，以至于出现“中天置业”老总不得不失踪潜逃、“长河地产”直接宣布关门歇店的现象。

　　世华的调查显示，至少有41％的买家，因为限贷政策而不能支付足够的首期。而深圳的各大开发商们立刻一改往常捂盘惜售的常态。中原地产资料显示，通知发布后的11天内，深圳共推出大大小小共8个项目、5020套单位、48万平方米，比11月份整月的推盘量还要多出10%。5日后至今拿到批预售的项目就高达13个，83万平方米，开发商推盘速度异常迅猛。

　　同时，开发商拿地也变得谨慎起来，流拍现象纷纷出现。

　　扭曲的市场

　　但高企的投资气氛长期刺激之下，已经造成了深圳房地产市场严重扭曲的构成形态。

　　对于投资者们而言，天然倾向于首付款投入和增值获利比更高的豪宅和大户型结构。加上各商业银行在房贷上的趋之若鹜，使得深圳市场的产品供给结构出现严重的扭曲。

　　据中原地产提供的全年数据显示，2007年深圳全市共推出59453套新房，其中90平方米以下房型比例为55%，90平方米以上房型比例为45%，几乎是五五开，离国家70％目标还有较大距离。

　　“一个稳定、良好的市场应该是，60平方米左右的户型最好卖，也占据市场上的大多数。”王书权表示，“但目前购买者主要的目标是100平方米左右的三、四房户型。而豪宅的空置率最高。”

　　在2007年的新房供应中，3房比例为31%，4房及以上房型比例为11%，复式及别墅比例为7%。而适合于大多数一次置业者的2房比例仅为27%，和1房的17%，加起来才约占市场的1/3。

　　扭曲不只是房子，更加严重的是购房者的心态。世华的统计显示，去年上半年投资与自住所占的比例当中，投资一直高居60％以上。而中原地产的研究数据表明，在5、6月份，投资的比例更是高达80％以上。

　　“这是一个很不好的信号。这显示，市场上最活跃的是以投资需求为主的投资客群体，市场基础很不牢固。”王书权强调，“一个正常的市场，应该以第一次置业者占主要的大多数。”他说，一个成熟的市场应该是首次置业者占到60％，投资者大约30％，豪宅持有者大约10％；并形成与之相对应的市场供应。

　　“断裂” 的价格

　　严重的产品结构扭曲之下，现有的市场呈现出来的，是价格的“断裂”式表现。

　　“一个在天上，一个在地下。”世华总经理梁文华调侃现在市场行情，“开发商们抱着盘不卖，客户们搂着钱不买。”

　　最先顶不住的就是中介，继中天置业老总突然失踪、长河地产直接宣布关铺之后，金地置业、招商置业等拥有雄厚实力和背景的中介也相继传出“门店调整”传闻。据世华肖小平表示，实际上绝大多数中介都在收缩，只是程度和表现不一而已。

　　如此低的成交量，在王书权看来，“房价没有不下降的理由。”而林晓华也判断，即将入市的大量中低楼盘，也将融化目前的市场，从而带低价格指数。

　　事实正如他们所料，深圳的万科、中海就已纷纷率先实行了降价策略。

　　“这是一个非常聪明的决定。”梁文华对此极为赞赏，“现有的市场行情之下，无疑是个‘现金为王’的时代。这样做的话，不仅回收现金，又一次地占据了市场先机，而且还赢得了极高的社会声誉。”

　　“大家都需要回归理性，一个理性的市场对谁都有好处，疯狂的市场对谁都没有好处。”王书权提醒道。

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