从捆绑到限价 深圳住房政策转向

　　深圳市已开始实行多项住房政策的转向。此前，11月30日，国土局发布A816-0039、G02113-0021 2宗“限面积、限房价”的双限用地土地使用权出让公告，前幅宗地位于宝安龙华，后幅宗地位于龙岗宝荷路，2宗地列出了详细的出让条件，包括最高售价、竣工时间、购买者资格、单套面积、开发企业资质等，其中龙华地块的最高限价为9840元/平方米，龙岗地块的最高限价为8400元/平方米，开发建设的限价商品房单套建筑面积一律在90平方米以内。

　　业界普遍认为，这是深圳继“捆绑政策性住房”之后深圳在土地出让中的又一次大胆尝试。

　　比较二者差异，在中原地产深港研究中心看来，“捆绑”的办法比较直观地实现了“土地出让净收益的10%用于公共租赁住房建设”的目标，而且让有实力、有信誉保证的开发商承建政策性住房，可以确保建筑品质。

　　但弊端就是，开发商仍旧不惜代价拿地，最终通过提高商品房的售价把政策性住房的建造成本转嫁给购买商品房的人。“捆绑”的形式，政府土地收益不会减少，开发商的利润空间也不会压缩，但是最终结果仍是直接助涨了楼价。

　　而限价房是在限定房价的前提下来竞标土地，剥夺了开发商的定价权，实际是通过挤压开发商的利润空间来实现约定售价，当然政府也必然会损失土地出让收益。以深圳龙华地块为例，最高限价为9840元/平方米，而今年3月份，位于龙华的2块“捆绑”有政策性住房的楼面地价达到7000余元/平方米。房价与地价相差不到2000元/平方米，限价房与目前龙华市场售价相比要低20%左右，只有通过政府与开发商共同让利来实现。

　　对此，研究人士认为，限价房的推出将对市场的影响比较明显。开发商的囤地捂盘行为，能够彻底扭转。在收益透明的情况下，开发商只能加速开发，通过加快资金周转来弥补开发收益降低的损失。

　　他还指出，“90/70”政策实施一年多来，中小套型普通商品住房的供应并没有增加，拼接户型、豪华小户取而代之，政策效力被轻易瓦解，而“限价房”不具备自由交易和投资功能，能够实实在在地解决部分既买不起商品房又不符合经济适用房购买条件的中间阶层的住房需求。尽管目前推出的量还比较少，但毕竟让中间阶层看到了购房的希望。

　　最后，限价房的推出将有助于抑制该区房价的快速上涨。如果深圳不断地推出限价地，尤其是对个别地区集中大规模推限价地，将有效稳定该区房地产市场价格。