开发商现金为王不出手深圳土地频频流拍

深圳楼市的低迷，已让开发商拿地格外谨慎 本报摄影记者/任玉明

　　深圳楼市的低迷，已让开发商拿地格外谨慎。

　　12月17日，深圳市宝安区的三宗地块因为无人竞买而宣布“流拍”，这三宗地块合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。

　　顾虑市场低迷，土地频频“流拍”

　　此前深圳市国土局公告表示，17日下午3时，宝安3宗居住用地将出让土地使用权。

　　12月17日下午，《第一财经日报》记者来到土地房产交易中心现场查看宝安3宗居住用地的出让情况。国土局的土地交易中心拍卖大厅却大门紧闭，现场工作人员告诉记者，由于无人竞买，原定于当日竞价出让的3宗地块宣布“流拍”。18日，土地交易中心有关负责人向媒体证实，3宗土地没有成交。

　　据深圳市土地交易中心公布的资料显示，挂牌出让的3宗地块均位于宝安，占地面积近13万平方米，使用性质均为居住用地。

　　至于“流拍”原因，深圳市土地交易中心相关人士表示不方便发表评论。而业内人士则普遍认为，这是深圳楼市低迷的一大信号。市场持续低迷的表现，已让开发商拿地格外谨慎。

　　而这已是深圳本月第二次出现土地“流拍”现象了。此前的12月6日，位于龙岗的2宗挂牌出让的11万平方米居住用地也未成交。但是本月还会有5宗居住用地相继出让，20日龙岗区有3宗居住用地挂牌出让，深圳的首批限价商品房用地也将于31日以招标的方式公开出让使用权。

　　现金压力绷紧，开发商拿地不再盲目

　　公告中显示，这3宗土地分别位于观澜街道高新技术园区，宗地号为A907-0009(地块用地面积为21099.13平方米，建筑面积为37970平方米)的地块，挂牌起始价为1.36亿元，折合楼面地价为3582元／平方米；位于宝安大道西侧、航城大道北侧，宗地号为A115-0131(地块用地面积为81044.12平方米，建筑面积为218000平方米)的地块，挂牌起始价为10亿元，折合楼面地价为4587元／平方米；位于宝安大道东侧、航城大道北侧，宗地号为A116-0306(地块用地面积为25995.4平方米，建筑面积为71700平方米)的地块，挂牌起始价为3.5亿元，折合楼面地价为4881元／平方米。

　　世华地产总经理梁文华接受记者采访时，如此强调：“现在是‘现金为王’的时代，开发商首先要考虑的是自己的资金周转问题。现有市场行情之下，不可能盲目开发。”

　　一名开发商也表示，楼面地价超过4500多元/平方米，销售价格如果不足1万元/平方米，就没有多少利润空间可言。但现在的市场状况，未来的价格将很难说。

　　比较之前的成交价格，观澜最近一次公开土地成交是2007年11月2日，2宗地块都是被和记黄埔地产以5.1亿元的价格拿下，楼面地价分别是6487元/平方米和6826元/平方米。

　　深圳中原地产总经理李耀智在接受媒体采访时说，在市场低迷、国家政策、银行贷款等宏观因素都不稳定的情况下，只有有实力的开发商才敢拿地。现在开发商会更加关心现金流的问题，利润空间反而是其次。如果地块本身不是太优越，开发商都不会选择在这个时候出手。

　　政策“捆绑”失效

　　另一个不可忽视的因素就是，在本次拍卖中，国土局的公告同时提出要求，“3宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的90％以上。”

　　但这已经不是第一次实行“捆绑政策性住房”的土地政策了。2007年伊始，截止到12月21日，深圳一共出让11块居住、商住用地，土地面积共40.88万平方米，可建住宅面积96.5万平方米，其中7块地捆绑了15%的政策性住房，共9.4万平方米，一块地为定向发售项目，面积8.8万平方米，实际可向市场发售的住宅面积为78.3万平方米。实行“政策捆绑”的7块地中，要求套型建筑面积90平方米以下的比重须达到开发建设总住宅面积的95%以上。

　　“政策捆绑”的方式增加了开发商的开发成本，但从出让的情况看，只要市场疯狂还在，地价还是屡创新高，其中位于龙华的两块商住用地楼面地价达7000余元/平方米，比当时地块所在区域商品房售价仅低1000元/平方米左右。就如同市场高潮时期无法遏制房价一样，此次的“流拍”也显示出，低潮期的市场一样不买账，“政策捆绑”还是失效，其对于市场的作用十分有限。