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东莞楼市三大预测 料有新政出台但楼价趋稳

http://www.sina.com.cn 2008年01月04日 05:18 信息时报

  东莞今年楼市三大预测 料有新政出台但楼价趋稳

  业界认为东莞可能会学习广州新增“蓝印”户口,因此取消入户政策对房价影响不大

  时报记者 徐超萍

  2007年,对于全国房地产行业来说是一个不折不扣的“政策年”,对东莞房地产行业更是如此。央行加息、第二套房贷新政、物业税、限外令等国家调控接踵而至,让东莞三级市场备受打击;而最近出台的本土政策,如强征20%个人所得税、叫停“购房入户”等,对于东莞三级市场更是“雪上加霜”。

  在刚刚到来的2008年,东莞房地产交易又将呈现什么走向,今年是否还将出台新政?近日,一场围绕2008年东莞三级市场走向的座谈会在东莞召开。业界认为,今年国家很可能将继续出台宏观调控政策,但楼价稳步略升的趋势仍不会改变。

  预测1 将会再出新政 在莞执行加速

  越来越好地产阮棉新认为,2007年出台的一系列国家宏观调控政策,从加息到提高第二套房首付、强征个税,对东莞二手中介的打击非常大。

  “但即使2007年连续出台了那么多政策,我认为2008年国家还是会再出新政策。”他认为,东莞是比较特殊的城市,虽然属于二级城市,但却可能以一级城市的方式和速度来应对国家政策的执行。

  阮棉新告诉记者,一般而言,对于国家发布的新政,很多地方的执行时间都会相应延后,而且还会根据本地情况再出台相应的地方政策。但东莞却是原原本本地执行国家的政策,而且执行得很到位。他预计,在这些新政的控制下,2008年东莞楼市交易估计不会太乐观。

  预测2 或学广州将新增“蓝印”户口

  信诺地产沈雪峰表示,从东莞近几年的发展趋势来看,是朝着一级城市发展,而一级城市所必备的条件之一,就是城市人口。因此,近几年来东莞一直在不断地增容城市人口。

  对于东莞2008年1月1日开始购房不能入户的政策,沈雪峰认为,东莞可能会学过去广州的做法,新增“蓝印”户口,不断吸纳一些外来人口。“个人认为,购房不能入户的政策对2008年东莞房价和楼市销售量来说,影响应该不会太大。”

  预测3 新政或会区分真正需求与炒作

  “9·27房贷新政,对整个东莞房地产市场确实造成了很大的影响。”光怡地产总经理赵籽钧表示,但受打击最大的主要是一线城市,作为二线城市,东莞本身的房价还不是很高,因此所受打击不是太大,“展望2008年,国家税务总局局长也在税务工作会议上提到,要研究和推进房地产税制改革。从这方面来讲,我相信对未来房地产市场会是一个友好的预兆。因为政府也不希望房地产跌得太厉害,就算2008年有一些新政出台,对房地产行业来说也不会太严厉。”

  不过,他认为,国家新政也要配合实施,因为在执行过程中,要有一些配套才会比较完善,所以要尽快完善执行系统,与国家政策相匹配,分开真正需求和炒作的区别。比如新加坡等国家,就是将真正需求和炒房区别对待,对真正需求的买家,在税费上会有一些优惠;而对炒房,则实行一些高税制。

  市场观察 二手楼价稳升仍是趋势

  对于东莞二手中介来说,2007年是颇不寻常的一年,楼市的大起大落让中介从业人员经历了戏剧性的大喜大悲。楼市大热时,业主“反价”破坏了交易原本的秩序,伤的不只是买家,还有中介;而楼市低迷时,中介则面临业绩下滑、利润萎缩的局面。于是,大中介行停止了扩张脚步,小中介行积极求嫁,乃至关门大吉。

  中介的存在,令二手房交易成为三方而不是双方的事情。三角形是最稳定的状态,同时也让关系变得复杂,从年中中介行的遍地开花,到年尾的惨淡收场,这也凸显了行业管理的盲区。

  对于2008年,大部分中介专业人士认为颓势可能扭转,二手房业主经过这一轮波折,会变得相对理性。总之,东莞二手楼市还有发展的空间,同时二手楼价也存在上扬动力。观望所带来直接影响就是交投的不活跃,而二手楼价是受多方因素所决定的,只要国家宏观经济继续保持快速发展,城市化进程依旧,人才、资金、技术、信息、资源不断在城市汇集,城市基础设施建设一如既往,人们收入增加,那么,房地产的需求就不会萎缩,土地和房产的增值趋势也很难改变,楼价长期看涨的支持力就仍十分强大。目前条件下,几个新政策远不足以改变楼市的基本格局,不足以根本逆转市场预期,二手楼价继续稳步略升是后新政时代的必然趋势。

  相关回顾 去年莞楼市交投呈“抛物线”

  从满堂红监测数据来看,2007年东莞楼市全年交投状况基本呈“抛物线”走势,7~9月是全年交易量最多的月份,而9月也是全年交易量出现下滑的“拐点”。

  成交量 7月开始加速 9月现转折点

  2007年前9个月,东莞楼市成交量整体呈上升趋势。其中1~6月增幅较缓,从7月开始,交投状况有明显的上涨态势。

  根据满堂红提供的成交数据显示,7月成交量环比6月上涨了54.6%,8~9月基本保持这个增量的发展。

  9月底,由于9·27房贷新政的影响,市场观望气氛开始形成,从而致使10月成交量出现了下滑,环比9月下降了16%。紧接着,11月初地税新政的出台,在一定程度上加重了购房者的负担,致使观望气氛变浓,市场疲软加剧,成交量出现了大幅下滑。

  满堂红的监测数据显示,11月成交量环比9月下滑了33.3%,二手楼市好似随着季节的变换,从而进入了“隆冬”。

  成交均价 一年涨逾四成 上升速度放缓

  从成交均价上看,2007年东莞楼市总成交均价呈上升态势,从年初的3500元/平方米,上涨到现在的将近5000元/平方米。

  从满堂红的监测数据来看,前三个季度的成交均价都有比较大的幅度增长,第二季度环比第一季度上涨了21.6%,第三季度环比第二季度上涨了8.3%。

  而从10月开始,成交均价基本维持在9月的水平之上并略有微升。可以看出,新政下的二手楼价还是保持上升势头的,只是在各方政策的调控下渐渐放慢了前进的速度。

  满堂红市场分析人员认为,东莞二手楼价今后不会出现大幅下滑的景象,同时也不会出现像上半年那样的飙升现象,只能在维持现状的态势下,保持健康的稳步微升状态。

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