房价跌20%还是50%

　　最疯狂的时候已经过去，但危机仍未散去。

　　世华地产市场研究中心的调查显示，虽然去年7~10月间，深圳二手住宅市场买卖成交量大幅下挫，但是成交均价却降幅有限。7月的市场高位与10月的市场低位相比，整体降幅仅为9.2％。

　　中原地产深港研究中心也认为房价只是“有所回落”，还将“继续调整”。

　　应该下降50%

　　但低量成交的背后，显示的是市场上严重的信心缺失和悲观预期。“现在的市场，就好比一个在河这头，一个在河那头。买家不买，卖家不卖。”梁文华说。一个现实的情况就是，现有的零星交易都是在相对低的价位上才能成交，“现在的楼价，比起最高峰期，大概已经下降了20％。”

　　而中原地产董事长赖国强的观点与他不约而同：“据我的判断，这个楼价会有15％~20％的向下调整。”不过他也自认，像这样涨跌的市场，是他自1997年进入深圳创办中原，“进入深圳地产中介行业整整十年以来不曾有过的”。

　　美联物业代理（深圳）有限公司总经理王书权更是肯定，“没有道理不降，”他依旧以市场成交量作为最基本的参考指标，“成交量代表的是市场的预期，以及投资客的气氛，这么少的成交量，价格肯定还会下行一段时间。”

　　“在我看来，深圳楼价应该下降50％！” 著名房地产投资人邹建民一语惊人，“下降20％，大多数人还是买不起房。”

　　降价要理性

　　房价的下降已是大势所趋。但是在“降声一片”的喧嚣之中，王书权也说出自己的担心，“房价肯定要下调，但是下调多少是个问题。”他提出，“并不是越降越好，而是要回归理性，因为深圳市场长期肯定是看好的。”

　　对此，他不无担忧，“房价如果下调过多，首先会造成银行的坏账和信贷违约增多。而房价如果继续下降，超过‘临界点’之后，银行持有的不良资产入市，将会继续带低市场，带来更多的坏账，如此往复，从而陷入一个恶性循环当中。”他所言的情况，正是美国“次贷危机”呈现出的景象。“因此，市场均衡的把握是很重要的。”

　　同许多投资客保持业务联系的邹建民说，据他在实际中的观察，很多投资客已经在往外抛盘。而他们中的很多人，“已经是负资产，整个首付已经没有了。顶多再坚持三四个月，就会在银行产生大量坏账、负资产，这部分冲击市场，影响将是极其恶劣的。”

　　王书权也强调，“一个良好的市场应该是稳中有升，大起大落谁也受不了。”在他看来，已经禁不起大涨的深圳楼市，同样禁不起大落。

　　开发商的应对之道

　　而早在去年10月份，专门负责代理一手楼的广厦地产总经理助理林晓华，接受记者采访时就指出，现有以高档楼盘占据市场的情况不改变的话，即使成交量稀少，市场的整体价格很难降下来。只有等到新推出的中低楼盘陆续推出，市场的整体价格才会下行。

　　中原地产董事长赖国强解释了个中缘由，他指出，即使销售十分不好，已开盘的楼盘也不太可能实行降价策略，“开发商面临的压力太大，一旦降价的话，他将成为罪人。”最不答应的就是已经购买了先期物业的置业者，他们最不能接受的是物业贬值。

　　其次是银行，将不得不面临着信贷危机。政府同样不会乐意，房价的走低将意味着地价的走低。

　　从以往的情况来看，只有两种情况下，开发商才会迫不得已而采取降低价格的方式进行销售，“一种是上市公司，对于他们而言，不存在资金问题，主要是年终报表的财务需要、销售业绩的压力。另一种是小公司，面临急切的资金链压力，不降价就会破产。”赖国强表示。

　　波及珠三角

　　在赖国强看来，现有的结构之下，定位高档的楼盘将不会直接采取降低价格信号的办法，“这对市场而言，将是致命的，市场就是这个样子，价格越涨大家越买。降价将会极大打击市场的信心，开发商也需要投资客们的购买。”他认为，这些楼盘将会采取其他一些做法，比如加大广告宣传和推销力度，或者让利给社会其他经营渠道如中介。

　　但是新开的楼盘不受此影响，它们的定价策略就比较灵活，“这部分楼盘将成为价格先行的主体。

　　而邹建民认为，之前深圳楼市的暴涨明显带动了其他一线城市，如北京、上海的房价上升。“楼市的刺激是相互的。”他表示，“之前的各地楼市有相互形成推高之势，此轮深圳楼市的下降，对其他一线城市的房价是个强烈的信号。”

　　“二手房是最敏感的，深圳跌落之后，珠三角的其他城市已经也有部分跌落。”世华总经理梁文华告诉《第一财经日报》记者，世华在珠三角门店统计得出的数据显示，“传导效应”已经出现，广州二手房价在去年11月出现明显下跌，去年11月成交均价7012元/平方米，环比下降6.95%。

　　其他中小城市也有调整，包括东莞、佛山在内的一些城市都出现了不同程度的下调。

　　相关专题：

　　传内地大中城市房价下跌

　　相关报道：

　　中原集团副主席黎明楷：深圳房价明年下跌20%

　　拐点论成为地产业的货币战争

    房价逆转：没有只涨不跌的楼市

    房价真的降了吗

    新华社：深圳楼市降价只是个别现象

    潘石屹：深圳现象不代表全国 出现拐点不确切

    珠三角争论房价拐点 房企酝酿降价应对

    深圳炒房客撤资内情：提前获知银行将收紧房贷

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。