房价逆转：没有只涨不跌的楼市

　　假如楼市骨牌现在顺势被推倒，专家给出的结果只有4个字——“金融危机”。

　　本报记者 公培佳 北京报道

　　购房者看到希望，炒房客惊慌撤退，国际热钱镣铐缠身，中介无奈洗牌，房产商倍感寒冷，银行业破绽百出，地方政府重新定位。

　　楼市曾像脱缰野马一路狂奔，在货币、财税、行政政策轮番上阵层层加码之下，终于在2007年下半年出现了最强烈的逆转信号，局中博弈各方的表情变化跃然纸上。

　　其中，三个事件颇具玩味：小产权房像是皇帝的新装，揭开了高房价之谜；中天置业案发，暴露了楼市资金链黑洞；北京“准地王”流拍，尝到了高地价种下的苦果。

　　事件反映到市场上，从9月份开始出现有价无市，到12月份的一线城市房价调头，“学习万科好榜样”如今再次应验：12月中旬，王石称楼市区域性调整期已经到来，业界哗然之际看到，万科正低价出售新盘。

　　土地风暴

　　土地就像楼市中所有问题的症结点，开发商不惜代价囤地掌控话语权，地方政府卖地生财支撑业绩，而国家却在千方百计守住18亿亩耕地红线。

　　长沙一地块拍出92亿元天价！今年以来，开发商圈钱圈地几近疯狂，不断制造“地王”。近日有研究报告称，集中在开发商手里的地已够其开发10年之久。

　　“面粉贵过面包”怪现象登堂入室之际，去留未定的小产权房却揭开了其中奥妙：省去上缴土地出让金和各种税费之后，竟比同地段房价便宜一半。全国工商联房地产商会会长聂梅生对本报称：“地方政府卖地冲动太强烈。”

　　病态之下，土地风暴卷土重来。2007年年初，调控政策首拿土地增值税开刀之后，9月，国土部通知要求各地要加大闲置土地的清理力度，并开展全国土地执法百日行动，严控土地“以征代租”行为。

　　国土部第39号令、《土地储备管理办法》陆续公布。聂梅生称连环招正击中地产商囤地和地方政府卖地要害。

　　风暴正愈演愈烈之际，监察部最近公布一年来查处土地违法违规名单显示，众多地方官员正因此落马；而已收官的百日行动则把涉及58个地区的251件典型违法案件列入了重点调查对象。

　　银根紧缩

　　与此同时，央行则高举另一把剑指向了收紧的钱袋。

　　央行连续6次加息，在回收流动性上还10次上调存款准备金率、多次发行央票和特别国债。加上银监会第四季度对各商业银行发放贷款进行了“窗口指导”。

　　开发商普遍反映，现在贷款非常难，此前还能大靠上市融资，随着地产股不断领跌，越来越承受不住还贷压力，被迫降价销售加快回款力度。另一边，贷款炒房者受紧缩影响，年前正集中提前还贷。

　　“调控政策矛头直指投机需求。”长城金融研究所所长徐滇庆称。

　　9月27日，央行提高二套房贷。这一天几乎成了全年房价走势的分水岭，接下来的“金九银十”，有价无市行情宣告楼市入冬。而12月11日，央行下发补充通知，明确以家庭为单位认定二套房贷，更是熄灭了最后一根稻草带来的温暖。

　　12月18日，央行继续施压；取消“转按揭”和“加按揭”贷款。整个地产中介业和担保业“冬粮”被劫杀。

　　早就闻风而逃的炒房客耿怀明现在回忆起来仍感后怕：“这招直接掐断了炒房资金后路，成本负担太重。”

　　穷人也有房住了

　　楼市调控除了层层加码外，最为精彩的则是从单一的调控市场，增加了调控保障。这也被徐滇庆称为，走了许多弯路后，楼市调控终于“对路了”。

　　8月13日，国24号文发布，保障住房制度上路。

　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的解读是：“10年房改重市场轻保障、治标不治本导致房价高歌猛进，现在新一轮调控开始转向，‘双核时代’来临会对高房价釜底抽薪。”

　　记者了解到的信息显示，保障房上路，让更多买不起房的人欣喜若狂，而地产商也可借此逃脱应背负社会责任的指责，惟独要出巨资的财政会捉襟见肘。

　　数据显示，今年前三季度经济适用房用地增幅达到了47.55%；而未来5年，政府每年将投入数百亿财政兴建廉租房。

　　止步“金融危机”

　　在目前楼市走势处于十分微妙的关口，王石的表态一度被认为是房产商在向政策高压低头；而万科的低价销售、快速回笼资金的做法，却又涉嫌大玩心理游戏，从而暴露出了大地产商借机清理弱小的企图。

　　假如楼市骨牌现在顺势被推倒，徐滇庆给出的结果只有4个字——“金融危机”。

　　近日，央行首次对房贷违约风险发出警示。美国余波未了的次贷危机恰时充当了一次房贷金融安全的“活教材”。惊魂未定的中天置业事件引发的楼市地震，更是暴露出了楼市资金链无人监管的黑洞。

　　有谁真的希望房价暴跌？地产商不会，银行不会，政府显然也不会，即便是买不起房的低收入者真正明白金融危机的后果时，也未必执着。事实上，各方苦苦博弈的结局，不过是求得楼市平稳发展。

　　=== 越来越多的观点认识到，如今楼市在高速前行的路上转身，最大的好处是平抑对立矛盾继续激化，建立购房分级市场，继而为软着陆做好准备。