地产指数一周深跌10% 第二套房绷断楼市资金链

　　政策从紧系列报道之二

　　本报记者 公培佳 北京报道

　　从紧，从紧，这个明年宏观调控的基调，就像市场的一个魔咒。

　　预期是一种可怕的东西，12月13日，中国股市再遇“黑色星期四”，上证指数下跌137.5点，失守5000点关口，地产、银行板块在此前连续3天深幅杀跌之后，继续成为主要做空力量，尤以地产股上机构出逃的迹象最为严重。14日，金融股回暖，但地产股依然萎靡，一周深跌10.03%。

　　从时间逻辑上说，让地产金融股持续领跌的消息，源于11日央行明确第二套房贷以户为标准。但从更内在的逻辑来看，提高存款准备金率等货币从紧政策集中发力，信贷急剧紧缩，才是真正砸向房地产行业的重拳。

　　除了地产板块的股市表现，在房地产真实的市场上，能最先感知楼市冷暖的房产中介资金链，已被接连出台的从紧政策和预期出台的从紧政策绷断。

　　本报记者调查发现，地产中介如此脆弱，祸根还出在其“准金融运行模式”上，这是一个资金黑洞，一旦货币政策有从紧的风吹草动，首先暴露的就是它。

　　对此，接受本报采访的中国房地产及住宅研究会的专家和房产经纪公司、担保公司、银行等单位的负责人，均承认中介“准金融模式”危害太大。

　　“未来几个月内，房产中介资金链断裂将使风险在整个楼市蔓延。”北京联达四方地产经纪公司总经理杨少锋甚至发出如此危言。

　　惊慌失措的地产股

　　谁没有真正读懂政策从紧的意义，谁就付出代价，机构和散户都一样。

　　“就在一周前，主流观点还在做多地产股，我就是那时重仓杀入的，现在已被深套。”13日，在朝阳路银河证券营业厅门口徘徊的小散户赵阳欲哭无泪。记者采访到的投资者中类似赵阳的不胜枚举。

　　到周四，地产金融板块整体已连跌4天，过半个股跌幅在10%以上。到底是谁在抛弃地产和金融股呢？有基金经理向记者证实，市场分歧加剧，正是机构在出货，而且动作相当大，理由是利空消息密集冲击。

　　12月8日，央行宣布今年第10次上调存款准备金率。11日晚，央行“第二套房”贷款统一标准公布，为9月27日以来的房贷新政打了“补丁”。市场认为这才是一个开始，明年的政策会更紧。

　　记者从多家银行了解到，随着年度放贷任务完成，现在他们已“无钱可贷”，尤其是部分股份制银行由于额度超标，不但暂停发放贷款，还在加紧修改明年信贷条款。央行统计显示，11月金融机构人民币贷款同比少增1000多亿。而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌称：“政策从紧，主要是针对个人住房贷款。”

　　“明年货币政策用‘更紧’比较准确。”银河证券首席经济学家左小蕾认为，今年来的货币政策调控力度已经相当紧了。

　　收紧钱袋，直接影响的就是地产股和金融股。

开发商融资难度加大，必将调整经营策略，加快房屋销售、土地开发和资金回流速度。华泰证券一位高级研究员对记者称，楼市“见风”，地产股就会“使舵”，此时减持占比较大比例的地产金融股成了机构的首选。

　　事实上，股市只是晴雨表，反映到现实中，楼市已是连续3个月喊冷，而最先感知楼市冷暖的房产中介，受到市场和政策两面夹击，早已风雨飘摇。

　　二手中介严重贫血

　　12日下午，朝内大街一家房产中介内，十余个工位上仅坐着3个工作人员。员工小秦介绍，现在生意萧条，员工已陆续走了近一半了，但老板怕影响不好，硬撑着没关店。

　　从深圳到北京，房产中介集体过冬。记者近日在京城走访多个中介开店密集区发现，不少已人去店空，营业的也门可罗雀。12月初北京爆出的中介“信一天”多家门店关门事件，至今并无改善，“信一天”留存员工人心惶惶。

　　曾经京城街头中介扎堆成为一景，而在杨少锋看来，资金不足盲目扩张正是祸端，“楼市红火时还可掩饰，一旦楼市降温，就会祸起萧墙”。

　　本报调查了解到，

二手房中介要靠佣金吃饭，店面大肆扩张，贫血随之而来。统计显示，北京1800余家正规中介开了约6000家门店；而去年全市登记二手房交易量不足10万套，平均每个门店16套，收取佣金比例1%-3%。以此计算，每月需要数万资金打点的店面生存困难。

　　进入今年10月，京城二手房交易急剧萎缩：从1月的80.26万平米降至10月的15.36万平米。世华地产董事总经理梁文华表示：“如果哪一家说10月份盈利，我不相信。”全行业亏损，还怎么生存？

　　怎么生存？“我们办法多着呢！”小秦不愿多说，同事小郑抽了根烟后却侃侃而谈：“我们挣钱的常用手段很多，玩好了，收益丰厚。”

　　据他介绍，中介主要是靠吃差价和挪用交易资金过活：比如一套房源出来时，业务员付少量定金私人盘下，一个月左右的过户时间完全可以高价卖出，然后才支付尾款；除了暗吃外还有明吃，中介常与房主约定卖高价后分摊利润。

　　至于挪用购房款，则是黑幕惊人，客户动辄数百万上亿元的资金，中介公司甚至可以零成本地挪用，进行拆借、炒房、炒股。“中天玩的正是这招。”杨少锋称，资金链本来就命悬一线，市场一波动，政策稍一紧，中介就可能出现资金链断裂，盲目扩张、违规操作的中介首当其冲。

　　顾云昌承认，最近中介案发集中，根源就是中介资金链出了问题。这些中介的资金链到底有多脆弱呢？

　　“准金融”资金链黑洞

　　记者在采访中找到了答案：地产中介越来越像金融机构，不但有现金流，还可以担保贷款、放款，在严重缺乏监管的情况下，资金链存在着深不见底的黑洞。

　　“一笔交易资金在中介账上大概一个月。”北京桦达地产经纪公司董事长曾新慧称。以每套房子100万元计算，有点规模的中介账面现金就会有数千万。

　　事实上早在今年初，建设部和银监会就要求二手房交易在银行设立专项监控账户；目前除了深圳、北京少数城市外，进展并不理想。但奇怪的是最近中介出事就频发在这两地。

　　北京一家银行信贷部人士透露，无利不起早，银行对于第三方监管并不积极。公开数据显示，北京市场通过资金监管成交的房子不到一成，去年二手房近8万套成交量，在中介沉淀下了至少6000亿的现金。

　　手握重金，又可随便支配，诱惑多多。中介借此完成了类似银行的吸储功能，加上自己成立担保公司进行贷款、放款，一个“准金融机构”雏形显现。

　　“深圳中天事件卷款的并非中介，而是担保公司。”中联地产总经理助理杨磊称，中天背后，出逃的蒋飞还以法人身份控制着一家担保公司。

　　记者了解到，中介背后总有担保公司身影，有些两者完全是一人控制，甚至走一个账目；担保公司本身就已类似金融机构，不过不能吸储，也没正式纳入监管。

　　北京安华投资担保公司的谢经理称，正规担保公司在处理客户产权清晰的贷款时，会将资金直接由银行转入客户账户；但在处理客户“赎楼”或

公积金贷款申请时，为了加快运作流程，大都将资金存进担保公司的指定账户；前提是担保公司与中介无瓜葛，中介碰不到这笔款，否则就容易出事。

　　显然，中介天天都在碰这些款子，这就是他们成立担保公司的图谋。

　　上述银行人士介绍，地产担保主要是替客户转按揭，担保成功后，银行将赎楼款先放款到担保公司账号，再由担保公司放款到银行赎楼；其间一笔赎楼款在担保公司停留长达几个月，完全可以拆东补西、高息放款。

　　如果担保公司钱紧，中介购房款则流入补充，两个账瓜葛一起，一旦政策从紧，投资客打进来的房款收紧，资金链就很容易断裂。

　　“监管不到位，市场不成熟。”顾云昌称，要吸取中天事件教训。而更多的人认为，中介资金链断裂只是第一步，楼市过冬，一旦整个地产行业的资金链大面积绷断，受伤的最终还是楼市和银行，一场金融危机或许出现。

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