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地产指数一周深跌10% 第二套房绷断楼市资金链

http://www.sina.com.cn 2007年12月14日 22:13 华夏时报

  政策从紧系列报道之二

  本报记者 公培佳 北京报道

  从紧,从紧,这个明年宏观调控的基调,就像市场的一个魔咒。

  预期是一种可怕的东西,12月13日,中国股市再遇“黑色星期四”,上证指数下跌137.5点,失守5000点关口,地产、银行板块在此前连续3天深幅杀跌之后,继续成为主要做空力量,尤以地产股上机构出逃的迹象最为严重。14日,金融股回暖,但地产股依然萎靡,一周深跌10.03%。

  从时间逻辑上说,让地产金融股持续领跌的消息,源于11日央行明确第二套房贷以户为标准。但从更内在的逻辑来看,提高存款准备金率等货币从紧政策集中发力,信贷急剧紧缩,才是真正砸向房地产行业的重拳。

  除了地产板块的股市表现,在房地产真实的市场上,能最先感知楼市冷暖的房产中介资金链,已被接连出台的从紧政策和预期出台的从紧政策绷断。

  本报记者调查发现,地产中介如此脆弱,祸根还出在其“准金融运行模式”上,这是一个资金黑洞,一旦货币政策有从紧的风吹草动,首先暴露的就是它。

  对此,接受本报采访的中国房地产及住宅研究会的专家和房产经纪公司、担保公司、银行等单位的负责人,均承认中介“准金融模式”危害太大。

  “未来几个月内,房产中介资金链断裂将使风险在整个楼市蔓延。”北京联达四方地产经纪公司总经理杨少锋甚至发出如此危言。

  惊慌失措的地产股

  谁没有真正读懂政策从紧的意义,谁就付出代价,机构和散户都一样。

  “就在一周前,主流观点还在做多地产股,我就是那时重仓杀入的,现在已被深套。”13日,在朝阳路银河证券营业厅门口徘徊的小散户赵阳欲哭无泪。记者采访到的投资者中类似赵阳的不胜枚举。

  到周四,地产金融板块整体已连跌4天,过半个股跌幅在10%以上。到底是谁在抛弃地产和金融股呢?有基金经理向记者证实,市场分歧加剧,正是机构在出货,而且动作相当大,理由是利空消息密集冲击。

  12月8日,央行宣布今年第10次上调存款准备金率。11日晚,央行“第二套房”贷款统一标准公布,为9月27日以来的房贷新政打了“补丁”。市场认为这才是一个开始,明年的政策会更紧。

  记者从多家银行了解到,随着年度放贷任务完成,现在他们已“无钱可贷”,尤其是部分股份制银行由于额度超标,不但暂停发放贷款,还在加紧修改明年信贷条款。央行统计显示,11月金融机构人民币贷款同比少增1000多亿。而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌称:“政策从紧,主要是针对个人住房贷款。”

  “明年货币政策用‘更紧’比较准确。”银河证券首席经济学家左小蕾认为,今年来的货币政策调控力度已经相当紧了。

  收紧钱袋,直接影响的就是地产股和金融股。

开发商融资难度加大,必将调整经营策略,加快房屋销售、土地开发和资金回流速度。华泰证券一位高级研究员对记者称,楼市“见风”,地产股就会“使舵”,此时减持占比较大比例的地产金融股成了机构的首选。

  事实上,股市只是晴雨表,反映到现实中,楼市已是连续3个月喊冷,而最先感知楼市冷暖的房产中介,受到市场和政策两面夹击,早已风雨飘摇。

  二手中介严重贫血

  12日下午,朝内大街一家房产中介内,十余个工位上仅坐着3个工作人员。员工小秦介绍,现在生意萧条,员工已陆续走了近一半了,但老板怕影响不好,硬撑着没关店。

  从深圳到北京,房产中介集体过冬。记者近日在京城走访多个中介开店密集区发现,不少已人去店空,营业的也门可罗雀。12月初北京爆出的中介“信一天”多家门店关门事件,至今并无改善,“信一天”留存员工人心惶惶。

  曾经京城街头中介扎堆成为一景,而在杨少锋看来,资金不足盲目扩张正是祸端,“楼市红火时还可掩饰,一旦楼市降温,就会祸起萧墙”。

  本报调查了解到,

二手房中介要靠佣金吃饭,店面大肆扩张,贫血随之而来。统计显示,北京1800余家正规中介开了约6000家门店;而去年全市登记二手房交易量不足10万套,平均每个门店16套,收取佣金比例1%-3%。以此计算,每月需要数万资金打点的店面生存困难。

  进入今年10月,京城二手房交易急剧萎缩:从1月的80.26万平米降至10月的15.36万平米。世华地产董事总经理梁文华表示:“如果哪一家说10月份盈利,我不相信。”全行业亏损,还怎么生存?

  怎么生存?“我们办法多着呢!”小秦不愿多说,同事小郑抽了根烟后却侃侃而谈:“我们挣钱的常用手段很多,玩好了,收益丰厚。”

  据他介绍,中介主要是靠吃差价和挪用交易资金过活:比如一套房源出来时,业务员付少量定金私人盘下,一个月左右的过户时间完全可以高价卖出,然后才支付尾款;除了暗吃外还有明吃,中介常与房主约定卖高价后分摊利润。

  至于挪用购房款,则是黑幕惊人,客户动辄数百万上亿元的资金,中介公司甚至可以零成本地挪用,进行拆借、炒房、炒股。“中天玩的正是这招。”杨少锋称,资金链本来就命悬一线,市场一波动,政策稍一紧,中介就可能出现资金链断裂,盲目扩张、违规操作的中介首当其冲。

  顾云昌承认,最近中介案发集中,根源就是中介资金链出了问题。这些中介的资金链到底有多脆弱呢?

  “准金融”资金链黑洞

  记者在采访中找到了答案:地产中介越来越像金融机构,不但有现金流,还可以担保贷款、放款,在严重缺乏监管的情况下,资金链存在着深不见底的黑洞。

  “一笔交易资金在中介账上大概一个月。”北京桦达地产经纪公司董事长曾新慧称。以每套房子100万元计算,有点规模的中介账面现金就会有数千万。

  事实上早在今年初,建设部和银监会就要求二手房交易在银行设立专项监控账户;目前除了深圳、北京少数城市外,进展并不理想。但奇怪的是最近中介出事就频发在这两地。

  北京一家银行信贷部人士透露,无利不起早,银行对于第三方监管并不积极。公开数据显示,北京市场通过资金监管成交的房子不到一成,去年二手房近8万套成交量,在中介沉淀下了至少6000亿的现金。

  手握重金,又可随便支配,诱惑多多。中介借此完成了类似银行的吸储功能,加上自己成立担保公司进行贷款、放款,一个“准金融机构”雏形显现。

  “深圳中天事件卷款的并非中介,而是担保公司。”中联地产总经理助理杨磊称,中天背后,出逃的蒋飞还以法人身份控制着一家担保公司。

  记者了解到,中介背后总有担保公司身影,有些两者完全是一人控制,甚至走一个账目;担保公司本身就已类似金融机构,不过不能吸储,也没正式纳入监管。

  北京安华投资担保公司的谢经理称,正规担保公司在处理客户产权清晰的贷款时,会将资金直接由银行转入客户账户;但在处理客户“赎楼”或

公积金贷款申请时,为了加快运作流程,大都将资金存进担保公司的指定账户;前提是担保公司与中介无瓜葛,中介碰不到这笔款,否则就容易出事。

  显然,中介天天都在碰这些款子,这就是他们成立担保公司的图谋。

  上述银行人士介绍,地产担保主要是替客户转按揭,担保成功后,银行将赎楼款先放款到担保公司账号,再由担保公司放款到银行赎楼;其间一笔赎楼款在担保公司停留长达几个月,完全可以拆东补西、高息放款。

  如果担保公司钱紧,中介购房款则流入补充,两个账瓜葛一起,一旦政策从紧,投资客打进来的房款收紧,资金链就很容易断裂。

  “监管不到位,市场不成熟。”顾云昌称,要吸取中天事件教训。而更多的人认为,中介资金链断裂只是第一步,楼市过冬,一旦整个地产行业的资金链大面积绷断,受伤的最终还是楼市和银行,一场金融危机或许出现。

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