广州二手房价二季度或回升

　　去年十一开始广州二手楼市由旺转淡，业内人士预测低迷局面有望在近期结束

　　时报记者 罗莎琳

　　连续经历2005年、2006年两年中央调控之后，2007年在穗七条出台的背景下，广州二手住宅市场依然量价齐升，再创新高。但是，9月底“房贷新政”的出台成为广州楼市分水岭，二手成交量明显下降，价格也结束了持续快速升涨。有专家预测，从今年第二季度开始，市场需求将逐渐恢复正常水平，价格也将逐渐稳定。

　　市场 去年十一开始由旺转淡

　　2007年，广州二手住宅交易量价增长幅度都接近两成，明显高于前几年。除春节期间的市场休眠期以外，2007年1~3季度，二手市场持续保持活跃的成交势头，成交量始终维持在较高水平，就连6月、7月也是淡季不淡。

　　从10月份起，市场走势发生逆转。在观望气氛的影响下，广州二手房交易量连续大幅下降，交易价格也出现下调迹象。9月27日，央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，虽然该政策的实质性影响不大，但政策累加的心理效应在黄金周楼市发酵，使得一手市场成交不旺，带动了二手市场成交随之下降。在随后的11月、12月，买家对楼价上涨的预期发生逆转，观望气氛持续并加重。

　　投资者 10月起开始急售撤场

　　广州楼市连续几年只涨不跌，需求久旺不衰，政策调控安然无恙，使买楼投资成为最安全、最升值的投资方式，投资客也从专业炒家扩大到殷实的普通家庭。

　　中原地产研究部分析，虽然二手市场的投资客比例要小于一手市场，但队伍同样不断壮大，资金快进快出，换房的只买不售或待价而沽。但10月份起市场逆转，首先受到最大冲击的也是投资客，大部分投资客不得不急售撤场，只售不买，投资客的比例迅速下降到少有的低水平。

　　记者采访了解到，经过几年的实践，业主实收早已成为二手住宅交易的普遍规则。实收有两重含义，一是价格没得谈，二是税费买家包。今年第4季度，在市场供求关系出现阶段性变化之后，业主的强势地位动摇，首次大面积出现“价格可以谈，税费可以分摊”的局面，交易方式开始向理性靠拢。

　　预期 二季度起房价或回升

　　目前买家的观望气氛、市场成交的低迷，专家预计会延续到明年的第一季度，从第二季度开始，市场需求将逐渐恢复正常水平，价格也将在稳定中有所回升。

　　有资深业内人士预测，2008年二手住宅价格将由现在的快速上涨回归到稳中有升的理性态势，全年增幅约在10%。受一手推货量及上市户型的互动影响，二手住宅成交量不会继续大幅增长。

　　此外，广州的经济走势、城市价值、人口结构、居民居住现状等都是未来楼价的支撑因素，但2008年国家将实行从紧的货币政策，加上广州保障性住房陆续上市、前两年调控政策的实际效果开始释放等因素，将对房地产开发、楼价上涨会有一定的约束作用。