成交量快速萎缩 上海楼市提前入冬

　　□本报记者 李良 上海报道　　

　　在银行提高第二套房贷款首付等政策影响下，今年一路狂飙的上海楼市在10月骤然刹车。中国指数研究院提供的统计数据显示，10月份，受房贷新政的影响，上海商品房成交量大幅下降，传统的“金九银十”效应并未显现。全月共成交商品房277.03万平方米、26242套，较9月下降22.03%和18.56%。

　　分析人士认为，由于房贷新政直接影响市场资金供给，加上此前购买力过度释放，预计春节前上海楼市将会保持持续低迷的状态，而春节后新的贷款增量可能会引发一波新行情。

　　新政的杀伤力

　　新政出台半月有余，中原地产的小张和同事将办公桌搬到了十字路口。

　　“政策一出来，看房的人骤然少了很多，没办法，我们只好出来找客户了。但即便是这样，也多是那些手里有房的人过来了解一下价格，有诚意要买的人太少了。”小张抱怨道。他告诉记者，新政出来后，很多中介都面临着成交量下滑的状况，为了争夺客户，加大撒网力度、费用优惠和强化服务等成为中介们明争暗斗的主要手法。

　　统计数据显示了新政对

二手房市场的杀伤力。在新政出台后的短短半个多月里，上海的二手房成交量就下滑30%以上，在衡量人气的重要指标“带看量”(带客户看房)上，一些中介的下滑幅度惊人地达到了40%以上。长达半年时间的房地产高烧在二手房市场迅速消退。

　　而一手房市场同样不容乐观。在成交量逐步下滑的同时，成交均价也开始回落。统计显示，上周上海商品住宅成交均价环比下降7.24%，为每平方米10614元；商品房成交均价环比下滑7.66%，为每平方米10360元。

　　分析师指出，造成这种现象的根本原因在于，房贷新政直接击中了上海楼市的软肋。在高企的房价面前，大部分普通市民已经丧失了购买能力，而富裕的中产阶级们则被勾起了改善住房的欲望，他们的二次消费成为今年上海楼市的购房主流。据上海中原物业代理有限公司研究咨询部在2007年秋季房展会上进行的问卷调查显示，对于购房套数的选择，99%皆为购买第二套住房。而在此次银行出台政策中，不仅对第二套及以上住房贷款提高了首付，还提高了贷款利率，这直接提高了这些消费者的购房成本，影响了他们的决策。

　　三理由扛住信心

　　新政的出台让上海楼市迅速降温，但惯性并未就此改变轨迹。虽然观望情绪开始浓重，纯粹的看空者却已不多。在采访中，无论是开发商，还是普通购房者，依然坚信上海楼市的牛市并未结束。

　　支撑他们信心的第一个理由是对宏观调控效果的怀疑。在连续近三年的调控未果后，许多业内人士对调控的方向和效果有了新的看法，普遍认为宏观调控的方向并非是降房价，而是试图稳定房价，但在目前僧多粥少的境况下，宏观调控并不能抑制房地产市场中的自住和投资冲动，加上流动性泛滥影响，房价下跌的可能性不大；

　　第二个理由则是在今年的上海楼市广为流传的一句话，那就是“供不应求”。尽管很难有人能清楚解释去年还“供远大于求”的市场为什么突然变得“供不应求”了，但事实的情况是，上海一手房市场中的存量房正在大量消耗，从年初的1000万余平方米迅速下降到500多万平方米，而在市场高烧的时候，新房往往一经推出就销售一空，旺盛的购买力让市场的供应一下子就吃紧起来。一份统计能更直观地展现这一点：今年前10个月，上海商品房的总成交金额达到2518.08亿元，其中住宅的成交金额高达2273.88亿元，而去年全年商品房的总成交金额仅为2177.08亿元，其中住宅成交金额占1841.04亿元。不仅如此，今年前10个月上海楼市的成交已超出2004年创下的2064.74亿元最高住宅成交记录。

　　“我们的感觉是，上海随着土地的减少，外来人口流入的加速，房屋供不应求的格局未来可能会持续相当长一段时间。”一位不愿意透露姓名的开发商高管表示。

　　而支持他们信心的第三个理由或许在明年会上演。尽管受信贷政策的影响，近期银行收紧房贷的迹象明显，但是这主要是今年房贷速度过快，导致年末无款可贷所致，银行对于房地产市场贷款尤其是个人房贷的偏好并没有减弱。再过两个月，银行可以执行2008年的贷款指标，无款可贷的局面被打破，个人房贷有可能在冷冻后出现一个爆发，这显然会有力支持上海楼市在高价位的运行。

　　“冬天”能有多久？

　　虽然有理由支撑市场信心，但由于房地产市场对政策高度敏感的特性，很多业内人士指出，上海楼市未来能否持续走好，国家政策的变化将起到至关重要的作用。

　　一位分析师指出，这次房贷新政的杀伤力会明显小于此前以国务院名义公布实施的政策，因此，在供不应求和未来银行贷款仍将持续支持市场的情况下，预计上海楼市此次新政引起的冬天不会持续太久。

　　在春节前，由于是传统的销售淡季，加上政策影响，上海楼市可能会保持量低价平的格局，但在春节过后，随着销售旺季的逐步来临，政策得到充分消化后，上海楼市的成交有可能会再度旺盛。“随着购买力透支后楼市的降温，以改善和首次置业需求为主的购房者，将可以在未来几个月里选到更为合适的房源，也将是支撑冬季楼市的主要能量。由此看来，在冬季相对低迷的行情里购房，将会是比较理性的选择。”天天房展网分析师表示。

　　需要指出的是，尽管上海楼市在成交量上呈现了“严寒”的特征，但在信心支持下，上海的房价却并没有进入冬天。无论是一手房的开盘价格，还是二手房的挂牌价格，持续上涨的势头仍然明显。在某些板块，房贷新政公布后，房价依然保持了相当的涨幅，有些达到20%左右。而未来几年可能会担纲主角的中小

户型，近期上市的部分楼盘也涨势凶猛。

　　“供不应求的矛盾没有缓解之前，上海楼市即便步入冬天，时间也不会太久，因为还是有太多的人需要买房子，而他们的期望值已经被大大提高，形成了新的心理底线，这些就是楼市的价格基础。不过，一定要强调的是，如果国家针对楼市再度出台较强的利空政策，这种心理底线可能会打破，在此之前，我对楼市依然看好。”一位业内人士语气肯定地说。

　　尽管上海楼市在成交量上呈现了“严寒”的特征，但房价却并没有进入冬天。