自如陷甲醛门：长租公寓或将加速洗牌 "剩者为王"?

　　自如陷“甲醛门”，长租公寓或将加速洗牌，“剩者为王”？

　　来自微信公号：火山财富

　　作为长租公寓的“独角兽”，自如最近风波不断，被指“哄抬房租”的舆论硝烟尚未平息，又陷入了“甲醛门”事件。

　　最近两天，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的微信文章在网络上刷屏，将自如又一次推上风口浪尖。

　　几个月前，有媒体报道，易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。

　　而近日，长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家）的破产给火热的行业浇下一盆冷水。

　　面临盈利难的长租公寓行业，“甲醛门”事件是否引发长租公寓加速洗牌？

　　事件回顾：从入住自如到病逝，不过两月时间

　　让我们来还原下这整件事情的经过。

　　2018年1月，37岁的王某拿到阿里巴巴offer，随后只身一人，从北京来到杭州。此时，他的入职体检报告显示一切正常。

　　5月8日，王某与自如签订了住房合同，屋子为长江西苑15幢2单元601室-01卧室。5月9日，王某住进自如出租房。期间一直租住在这间屋子里，直到7月6日回北京探亲。

　　7月4日，他跟妻子说，自己像是得了重感冒。7月6日回京高铁上，他跟妻子提及，自己的腿上破了流血不止。

　　7月7日，在妻子的陪同下，王某去医院做了一个血常规，结果显示血小板少。7月10日，被北京首都医科大学附属北京朝阳医院确诊为急性髓系白血病。出院诊断证明书上显示，王某是7月11日入院，在ICU紧急治疗，7月13日不幸去世。

　　从入住自如出租房到病逝，不过两月的时间。其妻百思不得其解。

　　王某去世后，其妻对王某所活动的工作及生活场所进行了检测，在其租住的自如房间中发现甲醛严重超标。王某的妻子随即将自如诉至法院，却接到了自如要与其解除租住合同的信息。但据王某的妻子介绍，其时房租尚未到期。

　　昨日，自如的官方微博@自如客 发声明回应称：安排与王先生家属联系，跟进相关事宜。将积极配合司法部门工作，并尊重法院裁定。 

　　另外，9月1日，阿里方面表示，目前上述已逝王姓员工家属计划起诉自如，阿里也会保持关注，并给予力所能及的帮助，阿里一直有专人跟进和支持家属。

　　阿里又一员工爆自如甲醛超标

　　实际上，这已不是自如出租屋首次爆出甲醛超标的新闻了。

　　有媒体今日报道，阿里的另一名员工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合标准”的报告。报告显示，该员工居住的自如出租房客厅、卧室甲醛分别在0.12mg/㎡和0.19mg/㎡，而根据相关规定，室内甲醛的标准值应该小于0.10mg/㎡。

　　据中国之声今日报道，昨晚，就有听众向中国之声反映，他曾当场拆穿自如甲醛检测人员对数据做手脚。

赵先生向记者提供的空气检测结果显示，第一次空气检测报告甲醛含量的现场数据是每立方米0.33mg，检测结果为不合格。六天之后，第二次空气检测报告甲醛含量的现场数据是每立方米0.03mg，检测结果显示为合格。但赵先生发现，现场检测人员在使用检测设备时干预了检测结果。

 

应赵先生的要求，自如方面再次找了一家检测机构，而第三次的检测结果显示，依然是甲醛含量超标。

　　据不完全梳理，以下是一些媒体对自如出租屋甲醛超标的报道：

2016年7月，据法制晚报报道，北京某医院女医生李华通过自如APP在北京市海淀区北蜂窝路22号租了一套房子。入住后总感到身体不适，影响了工作和生活。后经诊断为“考虑与甲醛有关”。最终，自如方面与李华签订了和解协议书。

 

2017年12月11日，新京报调查报道《中介出租房频现甲醛超标：刚装好就租》曝光自如甲醛超标。

 

2017年12月13日，新华社的调查《谁来为房客的健康呼吸“买单”？——自如出租房“甲醛超标”风波追踪》，曝光链家旗下自如租房平台在收房后快速装修出租，部分租客入住后疑因甲醛超标致身体不适的情况。

　　室内甲醛超标的三大原因

　　甲醛主要来源于哪？火山君（微信公众号：huoshan5188）进行了一番梳理，如下：

　　1，来自于做室内装饰的颗粒板、强化木地板等人造板材。因为人造板粘合剂含有大量甲醛的成分，甲醛不但有助提高粘合性，还有加强板材的硬度及防虫、防腐的功能，因此被广泛应用。主要运用在地板，衣柜，家具等。因此，购买时在经济能力内尽量买最好的，质量较好，甲醛含量也会较少。

　　2，装饰材料：乳胶漆、泡沫塑料、油漆等等。同样的道理，质量好的油漆甲醛含量要少一些。

　　可以看出，装修材料的优劣影响甲醛是否超标。

　　另外，装修工期的长短也会影响甲醛是否超标。有业内人士表示，“一般而言，如果在一个月内装修完工，（相关指数）肯定是要超标的。”

　　据了解，目前，集中式长租公寓的装修时间一般为半年到一年时间，而分散式长租公寓的装修时间一般在2个星期左右。

　　还有第三个原因则是，装修完毕后，通风时间太短，也会导致室内甲醛超标。通常，装修完毕后，最起码应该通风6个月时间。夏季是甲醛散发的高峰时期，最好的通风时间是夏季。

　　长租公寓洗牌开始？

　　一边在狂奔，一边是阵亡。

　　几个月前，有媒体报道显示，易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。

　　而近日，长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司的破产给火热的行业浇下一盆冷水。

　　火山君发现，仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等几家，而2017年底拿到融资的也有多家，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的“狂欢”。在今年1月40亿元的A轮融资中，自如估值接近200亿元人民币，成为长租公寓领域领跑龙头。

　　火山君梳理发现，目前，长租公寓运营主体按类别已经形成了五类明显的参与者：资产派（新派公寓等）、开发商派（万科泊寓、龙湖冠寓等）、中介背景派（链家自如、我爱我家相寓、世联行红璞公寓等）、酒店派（华住城家、铂涛窝趣等）和年轻的创业派（蛋壳公寓、You+等）。

　　多位专家表示，除了酒店类、开发商类长租公寓这样的“富二代”，可以盘活母公司的闲置资源，获房成本低，多数创业类、中介类长租公寓都是依靠租赁获房，底租高是长租公寓盈利的首要难点。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，分析认为，不管是控制装修成本，还是压缩装修周期，这折射的还是（长租公寓）整个行业的盈利难题。

　　刘辉也认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。

　　“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。”严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。链家旗下的“自如”品牌负责人曾公开表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。

　　8月19日，房地产大佬潘石屹表示，做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

　　风险那么高，为什么还有投资方愿意继续投资呢？主要原因还是因为长期回报可期。

　　长租公寓是“赚慢钱”的模式，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就曾公开表示，要将长租公寓开遍全国，部分公寓三年内不考虑盈利。

　　2016年12月7日，某专家发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

　　Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。

　　而从上市公司层面来看，据世联行2017年年报显示，公司旗下的红璞公寓以集中式公寓为主要体现，截至2017年12月31日，全国签约间数突破10万间，完成了2017年制定的全国目标签约总量。除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外，厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献，九大城市签约总量占全国总量的 90%以上，市场布局29城，覆盖核心一二线城市，已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约 3.5 万间，平均出租率 81%，公司公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。

　　去年，上市公司世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受媒体采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。

　　另外，资料显示，上市公司我爱我家的住宅资产管理业务分为分散式公寓管理（相寓 Home）和整栋式公寓管理（相寓Park）两种模式。

　　延伸阅读：

　　甲醛，危害非常大！

　　1，致癌

　　世界卫生组织在2004年发布的153号公告中明确指出——甲醛致癌。

　　同时，多项研究发现甲醛可诱发口腔、鼻腔、咽喉、皮肤和消化系统的癌症。

　　2，致畸

　　妇产科专家表示，甲醛可以通过母亲的血液传递给胎儿，在怀孕早期可导致胎儿发育迟缓、畸形、智力低下，甚至导致流产、“黑胎”。

　　3，可能引发白血病

　　2004年美国职业安全和健康研究所调查了11039名曾在甲醛超标的环境中工作3个月以上的工人，发现有15名死于白血病；

　　美国国立癌症研究所调查了25019名工人，发现有69名死于白血病，相对危险度随着甲醛浓度的增高而增加，所以推测甲醛可能与白血病发生有关。

　　4，对免疫力低下的人危害最大

　　在所有接触者中，儿童、老年、孕妇等长期处于室内而且免疫力低下的人群所受的危害最大。

　　这样做，减少甲醛！

　　1、装修尽量简单

　　有些人装修时追求奢华，花样繁多，却不知这往往带来更多的甲醛。

　　2、板材选E1级以上

　　装修材料实木的环保性更好，如果选择板材，选择环保级别高的。

　　目前我国板材的环保级别分E0、E1、E2级，最好选择E1、E0级的板材。2017年5月1日起实施的《室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量》（GB18580-2017）规定，室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放量为不高于0.124毫克/立方米，限量标识为E1，“E0”级家具的标准甲醛释放量最高为0.05毫克/立方米。

　　3、保持通风6个月以上

　　新装修后不要立即住进去，最好先空置通风6个月左右，入住后也要尽量多开门窗通风。甲醛的挥发跟室温有关，夏季和冬季供暖时甲醛挥发增多，尤其注意多开窗。平时可在一些密闭的空间中如抽屉、橱柜里放上活性炭包，定期更换。

　　4、装修完放点绿色植物

　　说到装修，绿色植物是少不了的。芦荟、虎尾兰、吊兰、常春藤等都是净化室内空气效果较佳的植物，它们对房间里的甲醛、苯等有害气体有很强的吸收消灭能力。

　　5、买除甲醛空气净化器

　　选除甲醛的空气净化器。看两个指标：

　　① 洁净空气量，也就是CADR值：CADR值越高，代表去除甲醛的速度越快。

　　② 累计甲醛的去除量，也就是CCM值：CCM值越高表明能去除甲醛的总量越多。

　　6、入住前最好测甲醛

　　入住前，尤其是家里有孕妇、老人、小孩的家庭，最好请专业机构测试甲醛，达到国家安全标准再入住为宜。

　　需要提醒的是，网上也有一些销售的甲醛测试纸、测试仪，几十元到几百元不等，这些测量准确性不高。最好请专业的具有CMA/CAL资质的单位检测。

　　投资有风险，独立判断很重要

　　本文仅供参考，不构成买卖依据，据此入市风险自担。

责任编辑：高艳云