中华企业“缺钱”频卖子引入华润置地能否焕新生？|中华企业_新浪财经

　　中华企业“缺钱”频卖子引入华润置地能否焕新生？

　　近日，中华企业公告称，公司拟通过上海联合产权交易所再次公开挂牌转让苏州中华园房地产开发有限公司（以下简称“苏州中华园”）100%股权。

　　约一个半月前，中华企业曾试图以4.82亿元的挂牌价格转让苏州中华园，但截至2018年7月4日，公开挂牌结束前，公司仍未征集到受让方。

　　如今，苏州中华园再次被公开挂牌，价格较此前下调10%至4.34亿元。与此同时，苏州中华园的7.1亿元债权将与其100%股权一同转让。

　　中华企业对苏州中华园的出售似乎有些“迫切”。

　　据了解，苏州中华园目前拥有位于苏州姑苏区的“燕回平门里”项目，项目总建筑面积5.2万平方米，由11户独栋别墅及41户类独栋联体别墅组成。项目规模虽然不大，但是从2013年开工以来，截至2018年4月4日（挂牌转让公告发布），该项目依旧处于在建状态，预计2018年竣工，但目前还未对外销售。

　　既然即将“苦尽甘来”、开始项目销售，那么，中华企业又为何要在此刻降价也要出售苏州中华园？

　　1 缺钱

　　与房地产行业普遍追求的“高周转”模式不同，苏州中华园一个项目开发建造花了5年。这段时间体现在年报中，便是苏州中华园持续5年的亏损。

　　2013年至2017年，苏州中华园营业收入均为0元，进而导致归母净利润分别亏损173.09万元、299.93万元、486.32万元、243.92万元、245.11万元。

　　“房地产项目前期就是一个不断投钱的过程，将整个公司脱手或是因母公司短期内需要资金回笼，抑或是因其战略的调整。”一位房企营销部人士对记者表示。

　　事实上，中华企业近年来盈利表现并不理想。不仅曾因2014年与2015年连续两年归属上市公司股东净利润为负值（分别亏损4.89亿元、24.87亿元）而被戴帽，中华企业2017年的净利润又同比骤减43.75%至3.67亿元。

　　企业自身造血能力下滑的后果之一或是自有资金陷入窘境。

　　2017年，中华企业238.7亿元的流动资产中，存货占了半壁江山，其余便是约为96.85亿元的货币资金，而其对应的是约89.46亿元的各项流动负债（除去预售款项）。粗略计算，中华企业能用于房地产开发的自有资金或不充裕。

　　显然，中华企业也意识到资金吃紧的问题。其于6月9日公告称，为保证资金需求，促进业务发展，预计2018年度新增对外融资总额不超过80亿元。

　　2 频频 “卖子”

　　值得注意的是，自2017年以来，中华企业就频频卖子，但多数还处于雏形阶段，资产转让对象还未可知。

　　据了解，2017年，中华企业拟作价8726万元将其全资子公司上海房地（集团）有限公司100%股权转让给控股股东上海地产（集团）有限公司；拟作价79730万元转让其子公司上海古北（集团）有限公司（下称“古北公司”）持有的合营企业上海鼎保置业有限公司25%股权；拟转让上海杉野置业有限公司100%股权。

　　2018年6月9日，中华企业拟转让古北公司持有的安亭置业70%股权以及控股子公司江阴中企誉德房地产有限公司（下称“江阴公司”）95%股权。其中，江阴公司已资不抵债（截至2018年3月31日，净资产约-4.42亿元）。

　　同日，中华企业公告称，拟转让子公司上海中星（集团）有限公司（下称“中星集团”）名下上海市浦东新区潍坊路16弄2号项目所属房产。值得一提的是，中星集团于今年4月刚刚被注入中华企业。

　　究竟为何频频转让房地产业务？中华企业称，主要是为了优化公司资源配置，加快公司资金回笼。

　　不过，《国际金融报》记者注意到，中华企业口中的优化资源或与其重组有关。

　　3 重组望“新生”

　　2016年，彼时还“披星戴帽”的中华企业虽扭亏为盈，但从开发投资情况来看，公司仅拥有3个在建项目，其余8个项目均已竣工且销售近半，布局区域集中在上海和江苏地区，后期土地储备更是“捉襟见肘”。

　　面对房地产“大鱼吃小鱼”的吞并现状，中华企业将主意打到了母公司身上。

　　自2016年4月起，中华企业筹划向其控股股东上海地产（集团）有限公司（下称“地产集团”）发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股权。据悉，交易价格最终确定为174.72亿元，其中以发行28.4亿股（即148.51亿元）的方式支付交易对价的85%，余下的15%（即26.21亿元）以现金方式支付。

　　此外，重组方案中还包括配套资金的募集，拟用于支付该次重组的现金对价。但募集资金总额几经更改，从不超过95亿元减少至不超过42亿元，再最终调整至不超过26.76亿元。认购对象也由此前的6家减少至华润置地控股和平安不动产两家。

　　酝酿一年多，重组标的中星集团带来的“嫁妆”颇为丰厚。

　　据悉，中华企业收购之前，地产集团对中星集团进行资产注入和剥离工作，包括将地产集团控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发、销售代理和物业管理业务资产整合至中星集团。

　　本次重组后，中华企业成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。

　　通过收购中星集团，中华企业获取了地产集团绝大多数市场化房地产开发项目，项目总土地储备约200万平方米，分布于合肥、上海、扬州、镇江、昆山、吉林等城市。

　　据光大证券2017年5月发布的研报，本次注入资产总货值或超过1360亿元，且上海项目货值占比超八成，同时中华企业将持有位于上海核心区域的近40万平方米成熟经营性物业。

　　重组所带来的上下产业链的协同布局，符合中华企业从单一住宅开发商向综合居住产品服务商的转变目标。

　　但面对这一目标，中华企业显得没那么自信，并期望通过引入华润置地帮助公司度过艰难的转型期。

　　4 引入华润

　　重组方案中，虽募集配套资金对象一减再减，但华润置地控股依旧在榜。

　　华润置地控股的背后，便是前不久刚透露将向城市综合投资开发运营商全面转型的千亿级房企——华润置地有限公司（下称“华润置地”）。

　　或想参照同为国企的华润置地，中华企业在重组方案中称华润置地控股为战略投资者，并表示将取其“精华”，引入先进的管理经验及市场化的运营机制、探索双方业务合作机会。