华夏幸福的京津冀：为你欢喜为你忧

赵亮 | 插图

　　经济观察报 记者 田国宝

　　友谊大桥是连接大厂潮白新城和北京的唯一通道，桥西头是北京通州的武兴路，桥东是潮白新城的侯谭线。3月6日，侯谭线全天都处于拥堵中，要去大厂孔雀城的营销中心，必须步行经过设在桥东的检查站。

　　“昨天开出一部分房子，5分钟就抢光了。”孔雀城紫薇园售楼处只有七八个人，一位销售人员坐在沙发上一边低头玩手机一边表示，“最近销售比较火爆，过完年后，已经卖出1300多套。”

　　2017年5月份，河北省政府办公厅发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求外地人在环京和环雄地区购房必须提供三年社保或纳税证明。

　　在这一政策影响下，2017年华夏幸福（600340.SH）河北区域销售面积同比下降27.26%，而结算面积同比下降了35.3%。河北区域在华夏幸福业务中占有举足轻重的地位，以总建筑面积计算，2017年河北占比超过86%。

　　从2017年底起，华夏幸福开始了一场攻坚之战。第一，通过销售变通加大环京区域项目出货力度；第二，重点布局环京之外的华东、华中和珠三角地区；第三，加大融资力度，缓解重仓区域政策带来的压力。

　　一位华夏幸福内部人士透露，环京地区限购政策确实对公司住宅销售带来影响，但在非住宅等业务如园区业务和其他地区的收入上有所增长，并在即将到来的年报上体现业绩。

　　去化

　　孔雀城紫薇园项目位于大厂潮白新城厂通路最西段。通向北京通州的厂通大桥传了多年尚未动工，但在当地销售员口中，这座桥仍是潮白新城各个楼盘最大的卖点之一。

　　孔雀城紫薇园的售楼处位于项目北侧的友谊大桥附近，这座两车道的小桥是目前潮白新城进京的唯一通道，拥堵不堪的道路两侧有多家二手房中介门店，也不时有拿着宣传单的中介人员在路边“截道”。

　　一位张姓的代理销售人员表示，购房者采用全款或分期付款，对应着不同的单价。其中全款单价14800元起价；分期首付20%，一年分期付款单价16000元起价；最长三年分期，单价18500元起。

　　这位销售人员进一步介绍，一年分期的话，剩余80%尾款每个季度末各还款20%。三年分期的话，每个季度末各还款7%左右，交房时间为2020年11月15日之前。有贷款需求的购房者，首套房首付30%，二套房首付50%，可以进行银行按揭。

　　当地一位销售人员表示，“如果没有购房资格，需要客户自己解决，具备缴满三年购房资格后再进行网签。”

　　其进一步表示，孔雀城紫薇园为18层小高层，目前已经建起4层，受限工令影响，目前处于停工状态，全款8.5折，一年分期9折，三年分期没有优惠，“全款比较合适，能节省20多万元，现在卖的是尾房，楼层不太好，可以留个电话，有新房源出来，我提前通知你。”

　　目前孔雀城紫薇园主要有69平方米、83平方米、89平方米和119平方米四种户型，如果销售人员所称春节后销售1300多套的情况属实，按照83平方米主流户型和14800元单价计算，销售额接近16亿元。

　　此外，华夏幸福在大厂县城的项目孔雀城中央公园也在同步销售，销售政策和孔雀城紫薇园类似，“中央公园项目价格要低一些，全款8.5折一万三左右，分期一年一万五左右，分期三年一万六左右。”

　　大厂孔雀城项目采取价格促销，而限购政策相对宽松的涿州桃源新都孔雀城项目则采取低首付方式促销。据该项目一位秦姓销售介绍，销售均价为12000元，首付5%，剩余25%首付一年半时间内分六次付清，每次付4%左右。

　　不过，上述华夏幸福公司内部人士否认大厂孔雀城紫薇园对外销售，其称目前所谓开盘的部分是针对内部员工推出的福利房，只有内部员工可以购买，“不排除有员工擅自将自己福利房资格对外销售的可能。”

　　对于大厂和涿州孔雀城销售等相关方面的情况，至截稿前，经济观察报未收到华夏幸福对相关问题的回复。

　　重仓

　　2016年，华夏幸福一位高管曾对经济观察报记者表示，在很早以前，华夏幸福就意识到环京地区的价值，环京的高速路出口多有华夏幸福的项目。

　　华夏幸福近年业绩的高速增长与重仓环京区域密不可分。2009年后，中国楼市开始进入一轮上涨周期，2010年北京实施限购政策以来，大量刚需向环京地区外溢。

　　无论出于超前的战略眼光，还是一场豪赌，对布局环京地区楼市的企业而言，这一时期堪称饕餮盛宴。期间，环京地区房价从几千元普遍上涨数倍，燕郊、大厂房价一度突破3万元，香河、永清、固安、霸州等地房价也超过2万元。

　　2015年，华夏幸福销售额为723.53亿元，上涨41.17%，2016年销售额达到1203.25亿元，涨幅超过6成，迈入千亿俱乐部。尤其是2016年销售面积中，河北地区贡献了9成份额。

　　转变始于2017年北京317调控升级之后，自5月河北省政府办公厅出台缴满三年社保具备购房资格的政策以来，6月，部分环京和环雄安地区陆续出台相关实施细则，环京重点区域量价齐跌，房价跌幅普遍超过30%，成交量不足高峰期两成。

　　楼市调控政策对华夏幸福的影响不言而喻。

　　华夏幸福发布的经营简报显示，2017年全年销售额为1521.43亿元，同比涨幅为26.44%。

　　从河北区域来看，2017年河北地区总建筑面积占比为86%，较2016年相比有下降，销售面积为634.91万平方米，同比减少27.26%，结算面积则同比减少了35.3%。

　　河北区域销售面积占比从2016年的92%降至2017年的67%，南京、合肥、杭州等长三角区域和郑州、武汉等华中区域则出现大幅增长。

　　不过从2017年三季报公布的土地储备来看，河北地区计容建筑面积占比仍高达86%。

　　其实，三年前华夏幸福就开始转变，一方面加大园区服务收入的比重，一方面将战略重心从环京转向长三角、珠三角、华中、西南等城市进行多区域布局，尤其是长三角和华中地区力度甚大。

　　环京外

　　按照此前披露的消息，华夏幸福将于2018年3月底发布2017年度报告。2017年三季报显示，华夏幸福各项负债指标与期初相比出现增长趋势，短期借款、应付票据、一年到期债券、长期借款、永续债及少数股东注资等总额达到约908亿元。

　　在这些名目中，其中短期借款增加1285.29%，永续债增长950%，应付票据增加了359.52%，一年内到期债券增长341.88%，长期借款增加86.68%，同期经营活动产生的现金流净额为-224.32亿元。

　　2018年3月，华夏幸福发布的公告显示，上市公司为控股子公司及子公司之间相互担保的总金额为682.05亿元。此外，据不完全统计，从2017年初至今，华夏幸福以信托参股项目公司方式获取不超过334亿元融资。

　　从2017年底到2018年初，华夏幸福开始尝试多维度加大去化力度的同时，也开始从各渠道组织资金力量用于优势项目。

　　2017年末，华夏幸福公告称对2015年非公开发行股票募集的70亿元资金中的39.9亿元变更用途，将部分原本用于固安、大厂等5个项目的资金，用于华东、华中和北戴河等10个项目中。京津冀地区为保蓝天工程停工5个月，停工令将于今年3月底到期。

　　3月6日，华夏幸福发布公告称，为了支持境内产业新城建设，进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、降低融资成本，华夏幸福将分期发行不超过20亿美元的债券。并与湖北银行达成100亿元额度的信贷合作协议。

　　同一天，华夏幸福公告，与汇添富签署协议为永清和大厂项目共计增资8亿元，与平安大华签署协议，为四川眉山项目增资10亿元。以华夏幸福与资本方共同出资方式支持项目发展。

　　同时，华夏幸福开始大力布局京津冀之外的区域。2018年以来，华夏幸福在武汉、郑州、沈阳、秦皇岛获取了6个产业新城和特色小镇ppp项目，2017年下半年累计拿下20个产业新城ppp项目。2017年上半年战绩是2个项目。

　　从近一年华夏幸福签下的25个项目来看，传统大本营京津冀地区只有承德和秦皇岛两地3个项目。绝大部分项目位于华东和华中地区，其中南京、合肥、武汉、郑州和长沙等区域中心城市及周边卫星城市成为华夏幸福版图上新的主角。

　　就环京地区近一年限购政策对华夏幸福的影响，华夏幸福表示，不同于传统房地产开发企业，华夏幸福是一家产业新城开发企业，未来园区服务收入将逐步占据主导地位，“2017年报出来后，会有一个很好的反映。”

责任编辑：刘万里 SF014